导读：2020年7月29日，自然资源部、农业农村部联合发布《关于农村乱占耕地建房“八不准”的通知》，对未经批准违法乱占耕地建房问题再度“亮剑”。那么，“八不准”究竟都包括哪些情形？对违法用地行为持续高压打击之下，农民的实际住房需求又该通过什么样的途径予以保障？本文，在明律师将结合近期宅基地领域的密集发文为农民朋友们做一番系统性梳理。


要点一：“八不准”实际上说得是一个事儿


《通知》明确，提出农村建房“八不准”的针对对象是十分明晰的——一些地方农村未经批准违法乱占耕地建房问题突出且呈蔓延势头，尤其是强占多占、非法出售等恶意占地建房（包括住宅类、管理类、工商业类等各种房屋）行为，触碰了耕地保护红线，威胁国家粮食安全。


   “八不准”的内容如下：


一、不准占用永久基本农田建房。


二、不准强占多占耕地建房。


三、不准买卖、流转耕地违法建房。


四、不准在承包耕地上违法建房。


五、不准巧立名目违法占用耕地建房。


六、不准违反“一户一宅”规定占用耕地建房。


七、不准非法出售占用耕地建的房屋。


八、不准违法审批占用耕地建房。


一瞥之下便不难看出，“八不准”事实上表达的是一个意思——耕地不能用来建房！《通知》中明确，对此类严重土地违法行为“要以‘零容忍’的态度依法严肃处理，该拆除的要拆除，该没收的要没收，该复耕的要限期恢复耕种条件，该追究责任的要追究责任”。


在明律师要提示广大农民朋友的是，上述极具震慑力的规定主要依据的是《土地管理法》第77、78、83条和《刑法》第342条。


非法占用农用地所将要面临的绝不仅仅是没收、限期拆除、罚款等行政处罚，更可能面临刑事责任的追究“蹲监狱，下大牢”。


自然资源部有关负责人在对《通知》内容进行解读时指出，根据《刑法》和相关司法解释的规定，对非法占地行为，占用永久基本农田达到5亩以上、一般耕地达到10亩以上，造成种植条件严重毁坏的，要依法追究刑事责任；


对非法转让行为，非法转让、倒卖基本农田达到5亩以上、一般耕地达到10亩以上、非法获利达到50万元以上，或具有其他恶劣情节的，要依法追究刑事责任；


对非法批准征收、使用土地行为，永久基本农田达到10亩以上、一般耕地达到30亩以上的，以及虽未达到上述标准，但造成直接经济损失30万元以上，造成耕地大量毁坏等恶劣情节的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员要依法追究刑事责任。


综上，乱占耕地建房，尤其是建造非住宅之用的别墅、会馆、庄园并提供给城里人从事高消费活动这类行为，将在未来很长一段时间被常态化高压打击。农民朋友切勿以身试法，最终给自己招来5年以下有期徒刑的牢狱之灾。


要点二：农民确有住宅建设需求怎么办？“八不准”隐含3条明路


毫无疑问，“八不准”系“堵”的范畴，警示农民乱占耕地建房是绝对不容触碰的红线。但有堵就有“疏”，农民的住宅建设需求也是实实在在需要解决的问题。否则就会陷入耕地上不让建，集体建设用地没指标的怪圈之中。


具体而言，与“八不准”通知同日发布的《关于保障农村村民住宅建设合理用地的通知》就给出了解决难题的药方。


1、“计划单列，审批下放”


针对计划指标需求不平衡、指标使用要求不够明确、指标有挪用等地方反映的突出问题，采取自下而上、以需定保的方式。


以县域为单位，由自然资源、农业农村主管部门根据农村村民住宅建设的实际需要，共同提出用地需求，增强计划的合理性；采取自上而下、专项保障的方式，将农村村民住宅建设与农村基础设施建设、农村产业建设分开，对农村村民住宅建设用地实行年度计划指标单列安排，由县级专项管理，防止截留、挤占和挪用。当年保障不足的，下一年度优先保障，强化计划的保障性。


另一个重要问题在于，农村村民住宅建设真的完全不能占用农用地吗？答案是否定的！农业农村部组织编印的《农村宅基地管理法律政策问答》中就指出，农民建房在符合规划的条件下可以使用农用地，但要依法先行办理农用地转用手续。


这就与今年出台的农用地转用审批权限下放政策衔接起来了。简言之，针对农村村民住宅建设占用农用地审批层级高、周期长、报件多等问题，提出地方可在法律允许的范围内，将村民住宅建设占用农用地的审批事项下放县级政府批准，提高审批效率，及时保障村民住宅合理用地需求。


2、鼓励以“户有所居”为新标准解决农民群众的居住需求


譬如北京市近日出台的相关《指导意见》中就明确鼓励通过将农民纳入城镇住房保障体系、在依法取得的宅基地范围内适当增加建筑面积等途径实现“户有所居”，在不新占宅基地的情况下将问题解决。


3、鼓励通过闲置宅基地和农房的自愿有偿退出等改革举措来满足无宅基地农户的居住需求


对于进城落户及因继承、赠与或购买房屋形成“一户多宅”的村民，通过政策引导其自愿有偿退出宅基地，再将此宅基地提供给符合宅基地申请条件的村民使用。


在明律师最后要提示大家的是，“堵后门+开前门”的宅基地管理政策对农民及农村集体经济组织的依法自治能力提出了更高的要求。过去那种简单粗放、目无法纪的随意占地建房行为将越来越没有苟活的空间，农村村民住宅的建设、使用将逐渐趋向于规范化和标准化。农民朋友如果确有新建、扩建住房的需求而又苦于摸不透所要办理的手续，可以及时咨询专业律师，在律师的指导把关下申请宅基地、建房等手续，确保自己既有房主，又不犯法。