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擅长:债权债务,合同纠纷

孙子未经爷爷同意将爷爷的房子出租了,爷爷能收回房子吗?

来源:李自洁律师
发布时间:2020-06-11
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王一和王三是祖孙关系,王三通过房屋中介将爷爷王一的产权房出租给张一,并收取了租金。签订租赁合同时,王三出示了房屋产权证、王一的身份证原件,王三和其父亲王二均口头保证有权出租,房屋中介也表示王三确实是王一的孙子,王一的房子迟早归王三。张一遂与王三签订了租赁合同,并支付了一年租金。半年后,王一上门向张一表示,不同意继续出租,要求张一搬离。张一告知王三后,王三表示会去协调,张一可以继续承租,数月后张一又向王三支付了一年租金。

简言之,孙子未经同意将爷爷的房子出租了,爷爷是否有权收回房屋?

 

无权代理&无权处分

根据《合同法》第四十八条:“【无权代理人订立的合同】行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同,未经被代理人追认,对被代理人不发生效力,由行为人承担责任。

相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的,视为拒绝追认。合同被追认之前,善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。

根据《合同法》第五十一条:“【无处分权人订立的合同】无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。

从上述规定来看,王三不是房屋产权人,也不是受房屋产权人委托出租房屋,其擅自将房屋出租的行为属于无权处分。

“无权代理”和“无权处分”有什么区别,又有什么不同的法律后果呢?一个是没有代理权,一个是没有处分权,关键点在于:“代理”是代理人以被代理人名义对外做出,而不是以自己名义对外签订合同。本案中,王三以自己名义与张一签订房屋租赁合同,属于无权处分,而不是无权代理。

无权处分人对外签订的租赁合同,处于效力待定状态,经权利人追认后方为有效,权利人拒绝追认的为无效。房屋租赁合同被确认无效,带来的法律后果就是返还房屋并支付房屋占有使用费,其中由王三收取的租金也应返还给王一。

 

默示追认

张一租住房屋半年后,王一才上门表示反对要求张一搬离,那么,权利人的追认是否有时间限制?能否以默认的形式作出?

根据《最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见(试行)》第66条规定:“一方当事人向对方当事人提出民事权利的要求,对方未用语言或者文字明确表示意见,但其行为表明已接受的,可以认定为默示。不作为的默示只有在法律有规定或者当事人双方有约定的情况下,才可以视为意思表示

《中华人民共和国民法通则》第六十六条规定:“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为,只有经过被代理人的追认,被代理人才承担民事责任。未经追认的行为,由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的,视为同意

《合同法》第四十八条规定:“【无权代理人订立的合同】行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同,未经被代理人追认,对被代理人不发生效力,由行为人承担责任。

相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的,视为拒绝追认。合同被追认之前,善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。”

从现有法律规定来看,权利人“未作表示的,视为拒绝追认”,对于否认表示作出的时间,法律未进行限定,具体还要结合个案情况综合认定。本案中,王一明确表达过反对,显然不构成对王三无权处分的追认。

 

家事代理权&善意相对人&表见代理

在这个案件中,承租人张一是否已尽到足够的注意义务,并属于应受到保护的善意相对人?

根据《合同法》第四十九条:“【表见代理】行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同,相对人有理由相信行为人有代理权的,该代理行为有效。

根据《民法总则》第一百七十一条“【无权代理】行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后,仍然实施代理行为,未经被代理人追认的,对被代理人不发生效力。

相对人可以催告被代理人自收到通知之日起一个月内予以追认。被代理人未作表示的,视为拒绝追认。行为人实施的行为被追认前,善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。

行为人实施的行为未被追认的,善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿,但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。

相对人知道或者应当知道行为人无权代理的,相对人和行为人按照各自的过错承担责任。”

也就是说,如果王三构成“表见代理”,则王三所签订的房屋租赁合同将对王一也具有约束力,王一无权要求张一返还房屋。

本案中,张一明知王三不是所有权人,王三也没有提供王一的授权委托书,让张一产生信赖的很大一个因素是王一和王三之间的近亲属关系。但即使是祖孙,也不是当然就具有互相代理的权利。王一对于自己名下的房屋有独立的处分权,对于房屋在王一去世后的归属,王一也有权通过订立遗嘱的形式进行处置,王三无权擅自出租。法理中所说的“家事代理权”,通常仅限于夫妻之间,其法律基础是夫妻共同财产制和夫妻对共同财产的平等处理权。

另外,构成表见代理的前提是,这是一个代理行为,而本案中,王三是以自己名义出租王一的房屋,显然也不构成代理。

综上,王一有权要求张一返还房屋,张一因此受到的损失由王三赔偿。

 

善意取得

民法中还有一个“善意取得”制度,是否适用于本案例呢?毕竟张一已经按市场价格支付了租金,并且也不愿意搬离该房屋。

根据《物权法》第一百零六条“【善意取得】无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权

(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;

(二)以合理的价格转让;

(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。

受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。

当事人善意取得其他物权的,参照前两款规定。”

我们仔细看一下什么是善意取得,就能得出否定的答案了。善意取得制度适用于物权领域,主要针对的是物的所有权转让这一法律关系。而房屋租赁合同属于债权法律关系。

  

关于无权处分和表见代理,实践案例中争议颇多,相关案件二审改判率明显高于其他类型的案件,对于相对人是否善意的判断在个案中有很大不同,案件关键因素的改变,也可能引起结果的反转。


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  • 执业证号:13101*********739
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