邓春来律师

一、承包人与发包人以案涉房屋折价抵偿欠付工程款，案涉房屋系工程款债权的物化载体，能够排除开发商普通债权人的强制执行。根据《民事诉讼法解释》第五百零八条的规定，建设工程价款优先受偿权人可以直接申请参与分配，主张优先受偿权。建设工程价款优先受偿权的基础权源从本质上属于债权，只是相对于普通债权而言具有优先性而已，因此该权利并不足以排除强制执行。（详见“延伸阅读”案例一）但是，当发包人已经将房屋抵偿给承包人时，符合合同法第二百八十六条规定的工程价款优先受偿权实现方式，承包人已经实现了建设工程价款优先受偿权，用于抵偿的房屋系工程款债权的物化载体，承包人能够排除发包人的普通债权人对抵偿房屋的强制执行。

二、承包人与发包人签订以房抵债协议书，符合合同法第二百八十六条规定的工程价款优先受偿权实现方式。《合同法》第二百八十六条和《民法典》第八百零七条均规定了承包人享有建设工程价款优先受偿权。《合同法》第二百八十六条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。” 可见，承包人与发包人签订以房抵债协议书，其实质是通过协商折价抵偿方式，实现承包人享有的建设工程价款优先受偿权，符合合同法第二百八十六条规定的工程价款优先受偿权实现方式。

三、承包人要注意在法定期限内行使建设工程价款优先受偿权。在民法典生效前，根据《建设工程施工合同司法解释（二）》第22条的规定，行使建设工程价款优先受偿权的期限为六个月。2021年1月1日实施的《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第四十一条，将承包人行使建设工程价款优先受偿权的期限延长到十八个月。承包人应在该法定期限内行使建设工程价款优先受偿权，过期则丧失权利。承包人行使优先受偿权的形式包括且不限于通知、协商、诉讼、仲裁等方式，承包人要在除斥期间内以上述形式主张建设工程价款优先受偿权。