【关键词】

乡村建设洋房/集体用地转建设用地

【相关法条】

《中华人民共和国土地管理法》第四十三条 任何单位和个人进行建设需要使用的土地的，必须依法申请使用国有土地，建设占用土地，如涉及农用土地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。

《中华人民共和国城市房地产管理法》第九条规 城市规划区内的集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。

【案情简介】

某开发公司同某乡合作开发了一块属于乡级所有的农村集体土地，公司出钱、乡政府出地，开发了100多栋带大棚的二层洋房公开销售，吸引了许多城市居民前去购买。集体土地可以进行商品房开发公开销售吗？

【律师分析】

这种商品房的开发及销售均系违法行为，不具有法律效力，其房屋销售合同为无效合同。

购房商品房一定要查询该项目是否具有《商品房预（销）售许可证》，有了此证，表明国有土地使用证、规划许可证等四证齐全，此房可以办理房屋所有权证。事先可到房地产交易所官方网上查询，若网上未登记备案，则最好不要购买。

理由有四：一是根据我国《土地管理法》的规定，任何单位和个人建设需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。建设占用土地，如是农用土地转为建设用地的，必须办理农用地转用审批手续；二是农用地的转用必须符合土地利用总体规划，在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地应由市、县人民政府批准，并依法办理土地征用、补偿手续；三是根据我国《城市房地产管理法》规定，集体所有土地经依法征用转为国有土地后方可有偿出让，即交纳入地出让金；四是没有商品房预售许可证的项目严禁市场销售，城市居民购买农民房不受法律保护。

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