夫妻一方擅自处分房屋怎么办

　　根据婚姻法的规定，夫妻关系存续期间所购房产，无论房屋产权证上的权利人是一方亦或两方，该房产均应为夫妻共有财产。如果夫妻一方未经对方同意，擅自与他人签署了房屋买卖合同，该合同是无效的。

　　根据《合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”的规定，夫妻一方未经对方同意擅自处分共有财产应为无效。

　　案情简介：

　　刘先生与刘女士于２００８年９月１９日登记结婚。２００９年９月双方婚姻存续期间，以刘先生名义购买房屋一套（下称２００２号房屋），总房款１０４６２９７元，首付款３７６２９７元，贷款６７万元。并于２０１２年７月３０日取得房屋产权登记，登记在刘先生名下。２０１１年８月２日，刘女士因诈骗罪被判处有期徒刑七年。２０１３刘先生起诉要求离婚，２０１３年６月经北京市大兴区人民法院判决双方离婚，但夫妻共同财产及债务另行解决。

　　双方经法院判决离婚后，２０１３年８月，刘先生在刘女士不知情的情况下将２００２号房屋出售给第三人徐先生，获得房款２８７万元。关于２００２号房屋贷款６７万元，双方离婚判决生效后，２０１３年８月２０日，刘先生偿还贷款３０５０元，２０１３年９月２０日一次性清偿剩余贷款６４４１３０．９３元。２０１６年刘先生仅分期向刘女士支付了５０万元房屋所得款。刘女士多次就刘先生擅自出售２００２号房屋给其造成的损失问题协商未果，十分懊恼。

　　律师评析：

　　根据《婚姻法〈解释三〉》第十一条规定：“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。因此，夫妻一方擅自处分夫妻共同共有房屋应当分两种情况讨论：

　　（１）第三人善意取得房屋，向擅自处分房屋一方请求赔偿损失

　　第三人善意取得房屋需要符合三个条件：第一，第三人属于善意购买，而非与配偶一方恶意串通损害另一方的利益；第二，买受人支付了合理对价；第三，买受人已经办理了产权登记手续。在这三个条件均已具备的情况下，不能认定房屋买卖合同无效。在本案中，刘先生未经刘女士同意擅自出卖夫妻共有房屋，且第三人徐先生已经善意取得该房屋，由此给房屋共有人刘女士造成的损失应当由擅自出卖房屋的刘先生承担。

　　（２）第三人未善意取得房屋，请求返还房屋

　　如第三人未满足上述善意、支付对价并办理登记手续三个条件，第三人就无法依据善意取得制度取得该房屋，则另一方有权追回房屋。本案中，如第三人徐先生尚未善意取得该房屋，则刘女士可以请求第三人徐先生返还房屋。