小区会所装修营业，本来是办幼儿园的，结果开成了商场，原本是图书室，后来变成了麻将馆，给业主带来许多的烦恼。业主通常也会认为，小区会所是业主共同所有的，不能被开发商随便使用，那法律上又是如何规定呢？

小区会所由于涉及业主生活的方方面面，其本身的用途和产权容易产生争议。有些小区的会所，本来是办幼儿园的，结果开成了商场，原本是图书室，后来变成了麻将馆，给业主带来许多的烦恼。业主为此主张自己的权利的时候，通常也会认为，小区会所是业主共同所有的，不能被开发商随便使用。

其实，在法律上，小区会所产权并非必然属于业主共同所有。实际情况可能恰恰相反，多数开发商并没有将“小区会所”出售，小区会所的产权仍然保留在开发商手里。“小区会所”，听起来像是业主的，但在法律上，其符合专有部分的构成要件，正如小区内没有卖出去的房屋一样，其所有权归开发商。

另外，从利益平衡的角度出发，如果将会所从法律上确定为业主共有，对业主也未必一定是好事。因为如果谁拥有产权，谁就要承担与此相应的费用。例如，不少小区会所都有游泳池，游泳池的日常养护费用很大。既然业主共同所有了，就要由业主分摊养护费用，光靠泳池收费是应付不过来的。显然，大多数业主根本无法筹集足够资金维护小区会所运作。但如果为了弥补费用而将其小区会所出租，并不是直接用于业主们的日常生活文化需要，也同样会引起部分业主的不满和抱怨。

因此，小区会所的产权归属和合理使用是两个问题，不能混为一谈。产权方面由法律确定归属，使用方面主要靠业主们与产权方进行沟通、协商和监督，争取在经济效益和合理使用两者之间寻找到一个平衡点。

我们来看看2014年四川省南充市中级人民法院一个关于判定小区会所属于开发商所有的案例。本案例以四川省南充市中级人民法院(2014)南中法民终字第444号民事判决书为原型编辑整理而成，基本案情及判决理由均有不同程度的删节和修改。

“城市印象”是南充市的一个居民小区，小区内有一栋会所，面积556?36平方米，位于现经营的2幢茶房(城市印象休闲会所)和1幢网吧区域。“城市印象”业委会与开发商对上述小区会所的权属问题发生争议，遂诉至法院。“城市印象”业委会作为原告，请求法院判决“城市印象”小区规划区域内的休闲会所归全体业主所有。

该案经过审理，法院认为：“根据‘城市印象’小区规划总平面图，会所面积是556.36平方米，而从前述南充市城乡规划局的回函的内容可知，规划总平面图中的会所，设计及使用功能均为‘会所’，之后无变更。因此，开发商修建会所是符合规划要求的。

关于该‘会所’是属于公共部分还是专有部分的问题，首先，该会所符合专有部分的全部构成要件，其与其他建筑物能够明确区分，可以排他使用，也能登记确权，这与小区内的商品房没有区别；第二，从《物权法》第74条第2款的规定来看，建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库归开发商所有，那么同理，规划上是会所，也就不可能是占用业主共有部分修建，因此，该会所也不可能是全体业主共有，除非开发商自愿；第三，由于法律上没有明确规定会所是否属于共有部分，因此解释上应从会所是否是专有部分着手。如具备专有部分的构成要件，那么就是专有部分，不应纳入共有部分。综上，该会所属于专有部分，应属开发商所有。”

据此，结合本案其他事实，法院驳回了“城市印象”业委会关于小区会所归全体业主所有的诉求。

律师支招：

如果你是业主，发现小区会所存在违规使用的现象，可以向房产管理部门举报投诉解决，如果打算主张小区所有权归业主所有，法律上未必行得通；如果你是开发商，小区会所的用途不能轻易更改，要不然业主维权也会给经营带来一些麻烦。

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