季伟律师

夫妻双方离婚时，房产分一般依据出资和登记时间不同有不同的处理方式，计算分割房产价值时对应不同的计算公式。

一、一方婚前购买并登记在自己名下的房产，在离婚财产分割时，按照法律规定，房产归属于婚前购买方。另一方可以获得分割款，主要是夫妻关系存续期间对于房产的共同出资及对应的升值部分，分割款的计算公式为：

     分两步：

     第一步：

     先计算诉争房产的升值率，即诉争房产现价格除以(结婚时诉争房产价格＋共同已还利息＋其他费用)。其他费用，比如契税、印花税、营业税、评估费等。

     第二步：

     计算非产权登记一方所得补偿款，即共同还贷部分乘以不动产升值率，该数额的一半即为应补偿的数额。共同还贷部分，指共同还贷的本息。

 当然，该种计算并不能保证每一个案件中价值分割的公正，法官在裁决时可以根据个案适用一定的自由裁量，需要注意的是，在计算升值率时，应考虑到时点的问题，结婚之前的升值部分属于购买方个人财产的升值，不参与共同财产的分割。

二、夫妻婚后购房或一方购房后，房产于婚后进行登记，此时，夫妻一方不做弃权申明，房产默认为夫妻共同共有，登记在夫妻双方名下。

此时，房产分割时价值的计算公式为：

根据个案，灵活适用，较为粗暴的计算为：

1、没有剩余房贷的，一人一半，房屋实际价值÷2；

2、有剩余贷款的，分割款=（房屋实际价值-剩余房贷）÷2；

3、根据双方贡献大小进行自由裁量分割，尤其是一方在首付款、装潢上投入了大量的婚前个人财产的。这种情形，应该举证证明，上述投入的财产形成于结婚之前；另外，双方在领取结婚证之前同居较长时间，形成了财产混同的，很难认定为婚前个人财产；再者，双方通过约定分别财产制排除了法定财产制适用的，在不涉及第三人利益保护的情况下，法院可以将分别财产制的约定作为判决房产归属及价值分割的依据。

 综上，离婚时房产价值分割，本着公平的原则分割，尤

其是看当事人的贡献大小。能举证证明出资系婚前个人财产的，在房产分割时，可以适当照顾，予以多分。只有主张没有证据证明的，一般视为双方共同出资，在平均分割的基础上，可以倾向于女方进行分割。

   作者：季伟，江苏田湾律师事务所律师