肖升东律师

商品房买卖纠纷常见问题及解决途径

一、房屋的虚假宣传、不实广告问题

    商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，房屋虚假广告致使房产买卖合同无效的，对方承担违约责任并可以要求赔偿。
    当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定：第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作说明和允诺具体确定的，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》规定,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

二、购房定金问题 

定金指合同当事人为保证合同履行，由一方当事人预先向对方交纳一定数额的钱款。合同法规定：当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。这就是我们通常说的定金罚则。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。”定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%。出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

     从法律角度看，定金有双重性质。第一，它可作为合同的担保，以保证合同履行。第二，可以起到合同成立的证明作用。定金作为一把双刃剑，还具有惩罚性，即给付定金的一方不履行合同的，无权要求返还定金;接受定金的一方不履行合同的，要双倍返还定金。 定金作为法定的形式，法律有其具体的要求：形式要件，必须以书面的形式约定;数额的限定，定金的总额不得超过合同标的额的20%;此外在选择赔偿时只能在定金和违约金中选其一。
     备注：订金与定金仅一字之差，在法律性质上却有天壤之别。订金不是一个规范的概念在法律上仅作为一种预付款的性质，是预付款的一部分，是当事人的一种支付手段，不具有担保性质。合同履行的只作为抵充房款，不履行的也只能如数返还。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》规定：“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。”由此可见，当事人在合同中写明“订金”而没有约定定金性质的，不能适用定金罚则。

      三、 “一房二卖”的问题对一房二卖纠纷，实务中应分不同情况予以处理：

     1、出卖人先后与两个不同的买受人订立合同后，对后买受人履行了合同义务，办理了房产过户登记手续的情形。 

    两个房屋买卖合同均属有效。但因成立在后的合同已经履行完毕，该合同中的买受人已实际取得房屋所有权。即使已占有买卖标的物，因该房屋所有权已经过登记移转于后买受人，前买受人对该房屋的占有构成无权占有，应负返还房屋的义务。

     2、出卖人将房屋售与前买受人并办理了产权过户登记之后，又与后买受人成立就同一房屋为标的物的买卖合同。 

    由于房屋产权已经过户，出卖人已非房屋所有权人。出卖人系出卖他人之物。出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。无处分权人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，合同有效。

     3、两次买卖均未完成过户登记的处理。 

     在两次买卖均未办理过户登记的情形下，房屋所有权仍为出卖人享有，而两次买卖的买受人均未取得房屋的所有权。原则上讲，买受人只能通过债权保护方法保护自己的权益。谁先取得登记申请权，谁就有优先的效果。

     其一，同时请求的，应以约定的履行期届至日的先后，确认履行期先届至的合同的买受人行使登记请求权的优先权；一合同约定了履行期限，另一合同没有约定履行期限，可确认没有约定履行期限的合同买受人行使登记申请权的优先权；

     其二，均无约定履行期限的，原则上认为两合同的买受人自合同成立时起即享有行使登记申请权，但订立在先的合同的买受人获得登记申请权的时间在前，应以订立合同的先后，来保护订立在先的合同。   

     四、房屋质量的问题 

     不少的人遇到过各种房屋的质量问题，那么遇到房屋质量问题如何解决呢？哪些质量问题是可以退房赔款的呢？为了保护好自己的权益，购房者须了解正确的维权模式。

     (一)房屋质量问题如何解决（案例事件：退房!） 

      X年X月，刘女士把新买的房子装修好。入住后的第1个星期，她就发现该幢楼内1楼变电站发生巨大噪音，使家人夜间无法入睡，刘女士觉得噪音严重影响身心健康及良好的居住条件，先后与开发商、物业、消协沟通，虽经调解均无结果。于是她委托区环境监测站进行测试，测定结果为噪音确已超标。遂咨询律师后起诉，要求终止与开发商签订的房屋买卖合同，由开发商返还购房款，并赔偿利息损失。法院认为，开发商有义务应保证其所交付的房屋符合住宅用途，可供他人正常居住使用。现因大楼内建有变电站致房屋噪音超标，且难以改善，不符合居住使用条件，故支持刘女士退房。

    （二)哪些质量问题可退房赔款 

     1、若业主经工程质量监督单位核验，确属主体结构质量不合格的，购房者有权退房，解除商品房买卖合同，并要求开发商赔偿损失。

     2、若业主所购房屋主体质量合格，但房屋其他质量问题严重影响正常居住使用。则开发商应当承担违约责任，购房人可以请求解除合同和赔偿损失。“严重影响正常居住使用”一般是指购房者所购买的房屋出现严重质量问题，且该质量问题通过修复等亦无法保证购房者人身、财产安全及正常居住使用的情形。

     3、若业主所购房屋虽存在质量问题，但尚未达到“严重影响正常居住使用”这一严重程度。在这种情况下，开发商轻微违约，没有达到根本违约的程度，所以业主不能要求解除合同进行退房。只能要求开发商在保修期内承担修复责任。如开发商拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，业主可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由开发商承担。

 五、房屋配套设施不能及时使用的问题 

     按照法律规定，房屋配套设施（包括水电气等）通常应在房屋交付时同时具备使用条件。但是，如果未能达到要求，现行法律中并未明确如何承担违约责任，因此，配套设备不能及时使用，目前主要依据合同约定来追究违约责任。房屋买卖双方在签订合同时，对于配套设备可以在合同中单列一条款进行约定或者签订补充协议进行约定。

六、中介费的问题 

 近年来二手房市场交易量急剧走高，房产中介机构汇总供求信息、提供交易便利的专业化市场服务职能日益凸显。但房产中介对于二手房交易诉讼的介入深度增强。具体表现为以中介为上诉人或被上诉人的居间合同纠纷数量激增。在初期的中介涉诉案件中，中介往往作为原审第三人或原审被告列席参加二审，属于被动参与诉讼。近来随着市场主体法律意识的强化，房产中介以上诉人或被上诉人身份参与诉讼的案件增多。

 从本所的实践来看，中介公司主要目的在于促成交易，收取佣金；但有些业务员更是不顾对公司的不良影响，为了尽快促成签合同，故意避开潜在的交易过程中可能发生争议问题。这实际上为买卖双方在履行合同过程中发生纠纷埋下隐患。实践中，经常发生的房产中介欺诈行为有以下五种情形，但不限于如下五种情况；

 第一，以包销的名义，隐瞒委托人的实际出卖价格与第三方进行交易，获取佣金以外的报酬。经纪人在销售商品房时提供：房源信息、销售价格外，表明收取佣金，即按房产成交价格的３％～５％之间提取佣金。

 第二，无照经营、超越经营范围和非法异地经营。有些房产中介不申领营业执照就开展业务，所发的名片、所发布的广告宣传，只有所留的电话可以联络到其人。如遇到问题，则无音无讯了。

 第三，房地产执业经纪人出租、出借经纪执业证书。实践中，很多房产中介公司在申请注册成立时所提供的从业人员资格证书都有借用他人的证书来充数。这严重侵害到了房产委托人以及第三人（买房者）的合法权益。

 第四，滥用自己的优势地位，利用格式合同对相对人做出不合理、不公正的规定。很多房产中介机构，利用消费者不熟悉有关交易细节和相关法律法规，任意修改并且以格式条款形式规避自己应尽的义务，限制消费者应有的权利，例如知情权、公平交易权等。

 第五，房地产经纪组织未按规定期限办理备案手续。 

 七、逾期纠纷的问题

     1、逾期付款引发的纠纷买卖合同中，买方的主要义务是支付房款，可以说买方的一切违约行为均和逾期支付房价款有关。购房者为了避免自己因为逾期支付房款而承担违约责任，在签署合同前，买方应衡量自己的支付能力及资金来源，自己的银行资信状况以及收入状况，确保贷款申请能够及时通过银行审批，尤其是资金有限，需要足额贷款的买受人，更要注意，切忌轻易相信中介工作人员的介绍。

     2、逾期交付房屋引起的纠纷，逾期交付房屋，往往是由于卖方在签署买卖合同时未考虑好房屋交付时间节点，而轻易签署合同。作为购房者，在签订合同时，一定要约定相应的违约金，若不幸发生逾期交付房屋而又对此协商不成的情况下，可以诉诸法院，依法维护自己的合法权益。

  3、逾期办理过户手续引起的纠纷，买卖双方的行为，均可以引起逾期办理房屋转移登记，当由于卖方的行为导致逾期办理过户手续时，购房者可以针对不同的目的采取不同的策略：如果是希望得到房子，则需要尽早起诉，同时，为避免卖方另将房屋转卖他人或再行抵押，最好将房屋进行保全；如果是希望赔付违约金，则须将已支付给卖方的房款取回再行起诉，以防卖方因败诉而拖欠所支付的房款及违约金。

 八、因户口迁移的问题 

    在实践中，我们经常会遇到买卖合同签订后，卖房人由于一些原因，不将房屋的户口迁出，或者无法及时迁出，而导致买方无法落户的情况发生。对于这个问题，买方其实是处于不利地位的。因为产生纠纷时，公安机关无法强制将原房主的户口迁出。公安机关只能在原房主提出迁移申请的情况下办理户口迁出手续；另一方面，户口迁出纠纷并非民事纠纷，此类纠纷不属于法院管辖范围，因此，法院并不受理此类纠纷。
    因此，提醒各位购房者应注意以下几点：
    1、户籍核查
在签订房屋买卖合同之前，一定要事先了解清楚所交易房屋的户口情况，如有必要，应要求房主本人带上房产证及身份证原件到户口所在的公安机关(通常为户籍所在地的管辖派出所)户籍科查询。
    2、明确户口迁出时间和违约责任
一定要在合同中明确约定户口迁移的时限及违约责任，提高卖房人的违约成本，以此督促卖房人严格按照合同履行。一旦出现卖房人延期履行或者不履行的情况，买房人起诉索赔也有依据。
    3、户口不迁出则解约
对于以迁入户口作为主要购房目的的买房人，可以在合同的《补充协议》中约定“若出售方因特殊原因导致最终不能将户口迁出的，卖方需将买方已支付的购房款卖方应予全额退还”，以此来保障购房者的权益。
    对于原房主户口不迁走而导致自己落不了户的情况常常发生，其实购房者只需在签合同的时候将户口迁出条款写进去，这样就能很大程度上保障自己的权益。

    九、借名买房的问题 

    1、以他人名义购房，借名人与登记人发生纠纷的情形；

   当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记的，可予支持。因此，该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记，或者涉及善意交易第三人利益的除外。需注意，当事人之间最好就借名购房的事实达成书面协议，或保留直接证据证明借名的事实。特别提示：借名人不得以其系实际出资人为由，对抗善意第三人，但若第三人知道或应当知道该情形的除外。

    2、一方当事人确实为购房出资，但不能证明当事人之间系借名关系的情形；

   当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系，然不足以证明双方之间存在借名登记的约定，其主张确认房屋归其所有或要求登记人办理房屋所有权转移登记的，不予支持；其向登记人另行主张出资债权的，应当根据出资的性质按照相关法律规定处理。也就是说，在此情形下，出资人只能向对方当事人主张双方形成借款的债权债务关系，出资人只能要回借款及其利息，而不能取得房屋所有权。

    十、烂尾楼的问题 

    购未建成的房后，有可能遇到开发商再三拖延交房时间，遭遇“烂尾”危机，友情提醒各位购房者不要根据购房合同中的约定而退房。因为退房也不能立马拿到购房款，只能拿到收据或欠条。购房者和开发商之间的关系，将由买卖关系变为债权债务关系。

   (1)如果业主决定起诉开发商，需众多业主团结一致，齐心协力。如果只是一部分业主打官司且获得胜诉，得到赔偿;而其他的业主并没有及时起诉的，可能最终得不到赔偿。

   (2)假如开发商最后因资不抵债，不得不宣布破产，分为以下两种情况。

 A、若宣告破产时房屋尚未建成，则会造成开发商对购房者不能履行责任的情况。购房者买房时要注意房子的销售手续和产权是否明晰;该房屋是否有产权证和销售许可证;是否被抵押，抵押期限以及如何解除抵押;如果是拍卖房，应弄清产权过户手续是否已经办理等。必要时，可向律师咨询。

    B、如果开发商破产后房子已建成，购房者则可按照程序向房管部门申请办理房产证或不动产证等。