一、关于“捆绑收费”的问题。

《济南市物业管理办法》第三十七条规定：物业服务企业不得擅自扩大收费范围、提高收费标准。物业服务企业依约履行义务的，业主应当按照物业服务合同约定按时交纳物业服务费，拒不交纳物业服务费的，物业服务企业可以向人民法院提起诉讼或者依照法律程序申请仲裁。

第三十八条规定：住宅小区内供水、供电、供气、供暖、通讯、有线电视等专业经营单位应当依法向最终用户收取有关费用，相关专业经营单位不得强制物业服务企业代其收取业主应当缴纳的费用，不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止向业主提供服务。物业服务企业接受专业经营单位委托代收费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，但可以根据约定向专业经营单位收取报酬。

解读：目前在济南市各大住宅小区，不少业主会对物业公司的“捆绑”头疼不已：不交物业费就把水、电、暖停了，居民生活受到很大的影响。也有不少物业公司因“通过停水、停电、停暖、停气等方式催交有关费用”，被扣除信用分数。另外，也有一些物业公司“苦水难倒”：水电费凭什么要我们来代收？

新《济南市物业管理办法》实施后，这个问题便得到有效解决，上述第三十八条的规定，有利于破解以往一些小区出现的“捆绑收费”。与此同时，物业服务企业接受专业经营单位委托代收费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，但是可以根据约定向专业经营单位收取报酬。新《济南市物业管理办法》规定，物业服务企业不得擅自扩大收费范围，提高收费标准。新规也读业主进行了约束，如果物业服务企业依约履行了义务的，业主不交物业费，物业服务企业可以向人民法院提起诉讼或者依照法律程序申请仲裁。

二、“小区停车难”的问题

第五十四条　物业管理区域内的车库（含共用车库车位和专用车库）应当通过出售或者租赁形式，优先满足业主的停车需要。共用车库车位租赁费的标准按照物价部门发布的指导价确定。在满足业主需要后，房地产开发企业可以将车库对外出租，但租赁期限最长不得超过六个月。

第五十五条　因规划建设车库不足，业主大会可以决定占用物业管理区域内共有道路或者其他场地设置停车泊位，但是不得占用消防通道、妨碍道路通行。利用停车泊位停车的，应当交纳车位场地使用费，车位场地使用费属于全体业主共有。

第五十六条　业主不得擅自占用物业管理区域内的道路、绿地或者其他共有场地停放车辆。

第五十七条　未确定停车位的车辆，物业服务企业可限制其进入物业管理区域，公安、消防、抢险、救护等特殊车辆执行公务以及临时停车除外。

解读：如今私家车的数量越来越多，而小区的停泊车位却明显不足。这也成为不少小区业主与物业的矛盾焦点之一。此外，也有的小区面对有限的车位，只采取出售而无法出租，这也给不少业主带来了无法停车的麻烦，在这种情况下就出现了小区业主占用共有道路甚至占用消防车道来停车的现象，种种因“停车难”引发的矛盾越来越多。

对于停车位的管理，新《济南市物业管理办法》进行了明确。其中，物业管理区域的车库（含共用车库车位和专用车库）应当通过出售或者租赁形式，优先满足业主的停车需要。在满足业主需要后，房地产开发企业可以将车库对外出租，但租赁期限最长不得超过六个月。

而且新规还明确规定，如果因规划建设车库不足，业主大会可以决定占用物业管理区域内共有道路或者其他场地设置停车泊位，但是不得占用消防通道、妨碍道路通行。利用停车泊位停车的，应当交纳车位场地使用费，车位场地使用费属于全体业主共有。

未确定停车位的车辆物业服务企业可限制其进入物业管理区域，公安、消防、抢救、救护等特殊车辆执行公务以及临时停车的除外。

三、小区历史遗留质量问题

新《济南市物业管理办法》

第十一条　前期物业服务企业承接新建物业前，应当按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，对物业共用部位、共用设施设备及物业服务用房等进行检查和验收，形成书面查验记录并加盖公章予以确认。现场查验中，物业服务企业应当将物业共用部位、共用设施设备不符合约定或者规定的情形，书面通知房地产开发企业，房地产开发企业应当及时解决并组织物业服务企业复验。物业承接查验记录应当作为前期物业服务合同的附件。

第十五条　物业在保修期之内出现质量缺陷，由房地产开发企业负责保修。新建物业实行质量保修金制度。房地产开发企业应当在新建物业交付前一次性缴存质量保修金。房地产开发企业在物业保修期内未及时履行保修义务的，业主或者物业服务企业可申请使用物业质量保修金予以维修。保修期满后，物业质量保修金余额及孳息应当及时退还。

解读：业主入住后，小区的质量缺陷、配套设施不健全等问题屡屡发生。而这些问题都会转嫁到物业企业身上，原本不是物业的责任被“推给”物业，这也成了引发业主与物业企业矛盾和纠纷越来越多的主要根源之一。针对这一难题，新《济南市物业管理办法》规定前期物业服务企业承接新建物业前，应当按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，对物业共用部位、共用设施设备及物业服务用房等进行检查和验收，形成书面查验记录并加盖公章予以确认。现场查验中，物业服务企业应当将物业共用部位、共用设施设备不符合约定或者规定的情形，书面通知房地产开发企业，房地产开发企业应当及时解决并组织物业服务企业复验。物业承接查验记录应当作为前期物业服务合同的附件。同时还规定，新建物业实行质量保修金制度。房地产开发企业应当在新建物业交付前一次性交存质量保修金。房地产开发企业在物业保修期内未及时履行保修义务的，业主或者物业服务企业可申请使用物业质量保修金予以维修。保修期满后，物业质量保修金余额及孳息应当及时退还。物业质量保修金制度具体实施办法由市住房保障管理部门、市城乡建设部门制定。

四、维修资金使用难问题

新《济南市物业管理办法》

第五十一条　住宅物业和住宅小区内的非住宅物业的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期物业专项维修资金存入商品住宅维修资金专户，尚未交存物业专项维修资金的房屋，房地产开发企业应当在办理房屋产权初始登记时一次性交存。公有住房售房单位应当按照有关规定从售房款中提取物业专项维修资金，并存入售后公有住房维修资金专户。

解读：维修资金作为房子养老金使用困难成了普遍的难题。使用难很大的原因在于：一栋楼上有的业主交了维修资金，有的没交，那些没交的就直接耽误已经交存的业主使用。济南市房管局部门有关负责人说，现在很多市民都习惯于在办理房产小证前才交维修资金。但是由于办证的进度时间都不一样，这样就影响了维修资金的使用。像一些大社区，房子销售周期长，同一栋楼上有的房子卖了，交了维修资金，有的没卖的，就没有交维修资金。那些没卖没交维修资金的情况，也会影响已入住业主对维修资金的使用。

新《办法》将维修资金的交存提前，这利于此问题的解决。住宅物业和住宅小区内的非住宅物业的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期物业专项维修资金存入商品住宅维修资金专户，尚未交存物业专项维修资金的房屋，房地产开发企业应当在办理房屋产权初始登记时一次性交存。这样就可以把此前因交存不一致的使用难题解决。

危机业主生命和财产安全的，可以按应急维修程序支取使用维修资金。在原有三种应急维修情况的基础上，《办法》增加四项内容。“原来对于应急维修的概念有房屋漏雨、电梯安全隐患、消防设施出现故障等，一个‘等’字概念比较模糊，一般应急维修只包括上述三种情况。”济南市房管部门有关负责人表示，新《办法》在第一种类中，增加了外墙渗水、下水管道破裂、外墙面脱落、道路塌陷等应急维修情况。