贾晓凡律师

　　名义购房人与开发商签订虚假按揭合同虽无效，但不能对抗善意第三人贷款银行，仍应按借款合同约定承担责任。

　　标签：房屋买卖｜按揭房｜借款合同｜虚假按揭｜虚伪意思表示

　　案情简介：2014年，为套取贷款，开发公司与金某协商，通过“假按揭”方式向银行贷款，资金由开发公司实际支配使用，贷款亦由其通过金某还款账户分期偿还。为此，开发公司与金某签订商品房买卖合同，再以购房贷款名义，由金某作为借款人，开发公司为保证人，与银行签订个人住房借款合同，套得了银行贷款。后开发公司破产，未能按期还款，银行起诉。

　　法院认为：《民法总则》第146条规定的通谋虚伪表示是指行为人与相对人进行通谋，对外作出虚假意思表示，并以此而实施的法律行为。《合同法》上的“以合法形式掩盖非法目的”行为通常表现为脱法行为、通谋虚伪行为和兼具二者的混合行为。“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”行为中的恶意串通，不仅包括虚伪表示，而且还包括双方通谋而为与效果意思相同的表示，且以侵害国家、集体或者第三人利益为无效的必须要件。就本案“假按揭”中购房人与开发商之间通谋虚伪行为而言，虽然在主体要件方面适格，但购房人与开发商之间并无真实购房意愿，实为双方为套取银行资金而为之，系双方虚伪故意，通谋实施，属于《民法总则》第146条条第1款规定的“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为”，因意思表示要件为无效要件，故案涉商品房买卖合同依法应认定为无效。案涉购房合同与借款合同，从内容来看虽密不可分，但两份合同之间并非主从合同关系，两份合同均存在独立意思表示，而为相对独立的法律关系，故购房合同无效并不必然导致借款合同无效，还应分析银行在贷款发放中的主观意图，是否系善意第三人。民法中“善意”系指不知道伪装行为，对“善意”认定以法律推定为主要方式。本案中，开发商和名义购房人均未能提供证据证明将“假按揭”情况已告知银行，或银行已知道或应当知道“假按揭”情况，在此情形下，银行应被推定为善意第三人。故而开发商与名义购房人伪装行为无效，不能对抗名义购房人与银行之间签订借款合同效力。判决金某偿还银行贷款，开发公司承担担保责任。

　　实务要点：名义购房人与开发商以虚假的意思表示签订购房合同应认定无效，但不能对抗善意第三人贷款银行，仍应按借款合同约定承担责任。

　　案例索引：江苏常州中院（2017）苏04民终3746号“某银行与金某借款合同纠纷案”，见《“假按揭”虚伪意思表示的司法规制——江苏常州钟楼法院判决建行常州分行诉金某等金融借款合同纠纷案》（胡传朋、陈德严），载《人民法院报 案例精选》（20181220:06）。