贾晓凡律师

　　建筑面积误差比超出3%时，不必然解约，法院应从维护交易稳定、兼顾公平原则出发综合评判房屋买卖合同效力。

　　标签：房屋买卖｜面积误差｜合同解除｜公平原则

　　案情简介：2012年，张某与开发公司签订商品房买卖合同，约定预测建筑面积89.18平方米，面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权退房。后经测绘，诉争房屋实际建筑面积为95.36平方米。2013年，开发公司通知按2.5%以内补款、2.5%以外赠送方式处理。2014年，张某诉请解除合同、退还房款及利息。

　　法院认为：涉案房屋实际面积与合同约定面积差虽超过3%，但开发公司在本案中只对超出合同约定面积2.5%予以主张，对其余部分并未向买受人主张权利。对涉案房屋合同约定面积与产权登记面积差异，开发公司没有过错。开发公司所提供证据证实，由于建筑规划中适用的《建筑工程建筑面积计算规范》与房产测绘中适用的《房产测量规范》对房屋面积确认标准不同，最终导致涉案房屋总面积产生差异。张某并未因涉案房屋面积差异遭受损失，开发公司亦未因房屋面积差异从中获益。现开发公司只对超出合同约定建筑面积2.5%要求张某补交房款，对其余3.96平方米已明确放弃权利主张；对涉案房屋因面积差异而增加的契税，县政府也以会议纪要方式，要求对其应缴契税总额的25%由县财政局予以先征后返。《合同法》第5条规定，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。公平原则作为民事立法领域内基本原则，其意义和作用在于该原则体现了社会公德与商业道德结合。将该原则作为规范合同当事人行为准绳，可有效防止当事人权利滥用，维护与平衡当事人之间利益。本案中，当事人双方在合同中虽有“建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中有一项超出3%时，买受人有权退房”约定，但开发公司在本案中并无过错，并采取了相应措施，保护了张某权益免受损害，在此种情况下，如仍解除涉案合同，不仅使得当事人签订涉案合同目的得不到实现，亦使得当事人之间利益失衡，不利于维护交易稳定，亦有违公平、诚实信用民事活动原则。判决驳回张某诉请。

　　实务要点：建筑面积误差比绝对值超出3%时，不必然导致合同解除，法院应从维护交易稳定、兼顾公平原则出发综合评判房屋买卖合同效力。

　　案例索引：安徽芜湖中院（2015）芜中民四终字第00022号“张某与某开发公司商品房预售合同纠纷案”，见《从既维护交易稳定又兼顾公平原则出发综合评判房屋买卖合同——安徽芜湖中院判决张某诉某房地产公司商品房预售合同纠纷案》（朱训明、宋喜萍），载《人民法院报 案例精选》（20150813:06）。