杨志峥律师

“借名买房”发生的原因、形式多种多样，限购政策的施行使得借名买房事件频发，导致相关司法实务混乱，难以有效及时辨别并规制，完善借名买房的裁判规则显得尤为重要。本期旨在通过介绍借名买房的相关规定与理论，归纳提炼借名买房的司法裁判规则。

一、借名买房的原因：

（一）规避法律、政策：1.规避房屋限购令政策；2.规避限贷令以及其他贷款障碍；3.简便手续、减少税费；

（二）争享特定购房优惠；

（三）隐藏真实的财产信息；

（四）其他原因。

二、借名买房的风险：

1.借名购买经济适用房等政策性房屋的，屡屡因名义产权人反悔，导致出资人无法取得房屋产权。

2.借名购买普通房屋的，登记购房人反悔不承认借名买方之事或者登记购房人死亡，其继承人不了解借名之事，不承认借名之事。

3.第三人对登记购房人转移房产给实际出资人的行为提出异议。如登记购房人的配偶往往以婚姻法的规定提出异议，否认借名买房的事实，要求确认该房产为夫妻共同财产。

4.房产被名义购房人转让或抵押，或者被法院强制执行。

三、借名买房的裁判规则：

实务要点一：借名买房协议具有一般的合同约束力，应认定为有效合同。

实务要点二：因借名买房需承担被法院强制执行的风险时，不能因此否定剥夺其对案涉房屋享有的财产权利。

实务要点三：对于亲属之间约定的借名买房协议，可通过购房票据、实际使用或控制房屋等客观情况来认定。

实务要点四：“借名买房”情形下真正购买人所举出的间接证据能够形成完整的证据链条证明其系真实购房人的，应当确认其系真正的房屋产权人。

实务要点五：书面合同不是“借名买房”的必要条件。

实务要点六：不具有当地购房资格借名买房请求办理过户手续的，法院不予支持。

实务要点七：借名买房协议仅对协议方有约束力，不能对抗外部行为。

实务要点八：借名买房协议违反他人合法利益、社会公共利益的无效。

主体适格、意思表示真实且不违背社会公共利益的借名买房合同有效，借名人享有房屋权益。借名买房协议的形式在实务中多种多样，目前我国实行的房屋限购政策使得“借名买房”行为盛行，但是法律风险也随之存在，实践中为规避风险应注意：如果确实需要采取“借名”方式购买住房的话，那么实际产权人要和名义产权人签好协议，以书面方式确定该房地产的实际出资人和权利人。同时实际产权人在购房时应当从自己的账户支付房价款，并保留好付款单据。日后如发生纠纷，实际购房者可以凭书面证据以司法手段来保护自己的权利。由名义产权人将该房地产抵押给实际产权人也是一种很好的规避风险的方法。针对借名买房行为专门的归纳响应的裁判规则，有利于法律实务部门的裁判和决断，也有利于民众规避法律风险，实现房屋买卖经济秩序的稳定