汤容滨律师

在房屋交易过程中，签订房屋买卖合同和房屋产权过户是两个必不可少的环节，前者是后者的原因，后者又是前者的结果。前者属于债权行为，而后者属于物权行为。然而，两者的行为后果往往容易混淆，尤其涉及无权代理、无权处分、表见代理和善意取得相关制度的运用，本文将对上述问题简要论述。

 一、导致无权代理和无权处分概念混淆的原因

根据原《合同法》第51条的规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。原《民法通则》第66条规定：“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意”。上述规定事实上将无权处分行为等同于无权代理行为，这是导致无权代理和无权处分概念混淆的根本原因。

自原《物权法》颁布以后，以及后来承继上述法律的《民法典》确立了一项基本法律制度，即：区分原则。该原则将物权变动的原因行为和物权变动的结果行为进行区分，无权代理行为属于物权变动的原因行为，是一种债权行为。而无权处分行为属于物权变动的结果行为，是一种物权行为。区分两者的关系有助于理解并识别房屋交易中遇到的类似问题。

二、房屋交易中的无权代理和无权处分

判断无权代理和无权处分需要树立一个观念，即：判断是否为无权代理，主要解决的是房屋买卖合同是否有效的问题。判断是否为无权处分，主要解决的是房屋买受人是否能履行合同取得房屋所有权的问题。两者虽然考虑的方向不同，但却有可能产生竞合，故应当分别进行判断。

举一个简单例子：甲和乙是夫妻，A房屋系甲乙在婚姻关系期间购买的共同财产，产权登记在甲和乙二人名下。甲未经乙同意将该房屋出售给丙，双方签订房屋买卖合同。

上述案例中，房屋产权登记在甲和乙二人名下，登记产权人与实际产权人一致，房屋买卖合同中的出卖人必须为甲乙二人。甲乙虽是夫妻，但“出售房屋“属于超出日常生活所需的事项，不适用夫妻家事代理制度，故乙也必须在房屋买卖合同上签字，若乙不同意出售房屋，而甲代乙签字构成无权代理。此时，乙若不追认甲无权代理的行为，则房屋买卖合同无效，对应的结果是无权处分，进而房屋买受人丙不能履行合同取得房屋所有权。乙若追认甲无权代理的行为，则房屋买卖合同有效，对应的结果是有权处分，进而房屋买受人丙可以履行合同取得房屋所有权。

上述案例中，如果房屋产权仅登记在甲一人名下。那么甲可以自己的名义与丙签订房屋买卖合同。此时并不存在代理问题，甲和丙之间签订的房屋买卖合同有效。但由于房屋的登记产权人与房屋的实际产权人存在偏差，甲的行为是否构成无权处分需要综合判断。由于产权登记具有公示效力，除非有明确的证据证明房屋买受人丙知道该房屋系甲和乙共有，且乙事前不同意出售或者事后不追认出售，否则应当推定甲是有权处分，房屋买受人丙可以履行合同取得房屋所有权。

三、房屋交易中的表见代理和善意取得

在无权代理行为未被追认的情况下，房屋买受人原则上不能主张房屋买卖合同有效，但构成表见代理的除外。《民法典》第172条规定表见代理为：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。故成立表见代理的前提是先有一个无权代理，同时相对人对于不知道行为人无代理权不存在任何过失。比如：上述案例中，甲伪造了一份乙同意出售房屋的公证书，丙有理由相信甲有代理权。此时，即便乙拒绝追认，房屋买卖合同仍然认定有效。这里需要强调的是，判断无权代理还是表见代理的意义在于，无权代理未被追认的合同无效，责任人承担的是缔约过失责任。该责任赔偿的损失不包括房屋上涨的差价；而表见代理成立的合同是有效合同，但合同有效并不意味着合同可以履行，如果合同不能履行，比如：上述案例中因房屋产权登记甲乙二人名字，过户房屋产权必须要乙配合，乙拒不同意出售的，甲和丙无法履行合同，此时责任人承担的是违约责任，该责任赔偿的损失包括房屋上涨的差价。

在房屋交易中，由于房屋登记的产权人与房屋实际的产权人存在偏差导致登记错误，如果构成无权处分，虽然无权处分不影响房屋买卖合同的效力，但根据《民法典》第311条规定：“无处分权人将不动产转让给受让人的，所有权人有权追回“。因此房屋买受人原则上不能取得房屋所有权，即便取得了所有权，对方也有权要求恢复原状，但如果构成善意取得的除外。该条第一款规定了构成善意取得的三个条件，即：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。比如：上述案例中，如果房屋产权本来登记在甲一人名下，后法院判决甲乙离婚，该房屋归乙个人所有，判决生效后甲乙双方未到房产交易中心变更产权登记。此时，甲属于典型的无权处分，但买受人丙并不知道甲是无权处分，并向甲支付了符合市场价格的房款，且已经办理了过户登记。此时，即便乙要求追回，丙也可以拒绝将房屋的产权恢复原状。