唐飞律师

当亲情触碰利益

面对价格昂贵的房屋

手足之情不堪一击

案情概述

    张甲（弟弟）和张乙（哥哥）系同胞兄弟。为方便过户，双方于2019年签订了房屋买卖合同，约定将房屋以1万元的价格转让给张乙，并约定纠纷解决方式为提交XX仲裁委仲裁。

    张甲称，房屋系其通过法拍购得。2019年，张乙因需向银行贷款，提议先将张甲名下的房屋暂时过户至张乙名下。张甲不从，张乙当着母亲的面跪求张甲，张甲无奈答应。

    后，张甲发现张乙不愿归还房屋，向仲裁委申请仲裁，申请撤销上述房屋买卖合同，要求张乙返还涉案房屋。

    但张乙认为，兄弟二人从小随父母外出打工，家里财物均由其掌管，房屋系其出资购买，借名登记在张甲名下。因资金周转，需提供抵押物以向银行办理贷款，向弟弟张甲提出归还房屋。张甲未同意，故跪求弟弟张甲将房屋过户给自己。

庭审中，张母哭诉：

兄弟二人同出一母，手心手背都是肉！

第一轮对抗

申请人张甲表示：

1、其通过司法拍卖购得房屋，且有相应的成交确认书、房屋所有权证、土地使用权证，证明涉案房屋为张甲购买，且为张甲所有。

2、不动产登记簿查询记录显示张乙设定两百多万的最高额抵押权，证明房屋的实际价值大于两百多万。

3、房屋买卖合同约定的110平的房屋价款为1万元，1万元的价格明显不足市场价值的0.5%，双方非正常的房屋买卖合同关系。证明一万元价格明显显失公平，双方权利义务极不对等，经济利益上不平衡，违反公平合理原则；且是当着母亲的面跪求张甲，迫使张甲答应，证明非双方的真实意思表示，应当依法撤销。

被申请人表示：

1、双方签订的房屋买卖合同系双方的真实意思表示，不存在可撤销的情形。

2、涉案房屋为张甲代持，实为张乙购买。

第二轮对抗

申请人张甲表示：

张甲的贷款还款流水，证明涉案房屋实际还款人为张甲。

被申请人表示：

张乙与张甲之间的转账记录，证明涉案房款为张甲代持，因房屋贷款本因由张甲偿还。实际张乙定期转账给张甲偿还贷款。

第三轮对抗

申请人张甲表示：

1、张乙所提及汇款转账，并非正常的、有规律的银行还贷时间，只是和张甲正常的经济往来。

2、张甲均通过自己正常的银行流水和公积金分期偿还贷款。

焦点一

亲情胁迫，

能否符合法律意义上的“胁迫”？

问题一：胁迫的理解

《民法典》

第一百五十条　一方或者第三人以胁迫手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受胁迫方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。

第一百五十一条　一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。

因案件发生在民法典生效前，应适用《合同法》第五十四条 下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：

(一)因重大误解订立的;

(二)在订立合同时显失公平的。

一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。

当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。

胁迫是指以将要发生的损害或者直接发生的损害相威胁，迫使对方产生恐惧，而因此做出的违背真实意思的行为。威胁为手段，故意利用现在正在发生、即将发生或者未来可能发生的危害恐吓他人，迫使对方出于恐惧而作出不真实的意思表示的行为。

受胁迫实施的民事法律行为构成要件：[1]

1、一方或者第三人实施了胁迫行为，是对方产生恐惧心理。包括以将要发生的损害相威胁；以现实的危险相威胁。

2、一方或者第三方有胁迫的故意。

3、胁迫本身的行为是违法的，是为法律是不允许的。如果一方以合法手段进行威胁，如不履行合同就起诉就不是胁迫。

4、受胁迫方被迫实施民事法律行为。

而以亲情相逼，“下跪”则通常理解为，有“相求”、“道德逼迫”的含义，可能会使相对方“心软”而非产生恐惧，但不至于处于“危困状态”。

因此，亲情胁迫与法律意义上的胁迫并非同一含义。

本案仲裁委认为，申请人所称的亲情胁迫与通常意义及法律意义上的"胁迫"含义完全不同。被申请人一采用哀求、跪求的方式要求申请人办理房屋过户手续等行为不构成法律意义上的"胁迫"行为。驳回了申请人张甲的申请撤销合同的仲裁请求。

问题二：胁迫的举证

实务中，往往遇到胁迫举证难的问题。是否达到恐惧的程度，由受胁迫方举证。一般情况下，胁迫的过程通常只有各方当事人面对面的言语交流，很少会有录音录像再现场景；而证人证言作为言词证据，其效力低于书证、物证，可能导致真正的受胁迫方面临败诉的风险。且若有录音录像，偷拍偷录的证据效力问题也需另行核查。

(2018）津0113民初2180号

庭审中，二被告称出于亲情胁迫才在借条上签字，因二被告未提供相应证据证实，本院不予认定。

(2019）辽0802民初311号

法院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。被告虽称其在签订《协议书》时受到了郑贻春的威胁和逼迫，但其提供的证据不足以证明，本院不予采信。

(2020）苏0324民初6167号

法院认为，现被告徐松辩称其在涉案借条担保人处签字系受到欺诈、胁迫，应认定担保合同无效，其理由不充分，亦未提供证据予以证明，本院依法不予采信。

(2021)陕01民终393号

一审法院认为，《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第六十九条规定：“以给公民及其亲友的生命健康、荣誉、名誉、财产等造成损害或者以给法人的荣誉、名誉、财产等造成损害为要挟，迫使对方作出违背真实的意思表示的，可以认定为胁迫行为。”本案中，焦凤仙、徐亚奇主张其系胁迫签订XX村XX号分家协议，焦凤仙、徐亚奇提交的录音资料系焦凤仙、徐亚奇与徐亚超的录音资料，该两份录音均发生在分家协议签订之后，该录音无法证明在签订分家协议时徐亚鸽、徐亚俊、徐亚奇对焦凤仙、徐亚奇具有胁迫行为，故焦凤仙、徐亚奇主张其受胁迫签订分家协议要求确认该协议无效，证据不足，不予支持。

焦点二

一万元低价过户是否符合显失公平，

可撤销合同 ？

显失公平的民事法律行为，是指一方利用对方处于危困状态，缺乏判断能力的情形，致使民事法律行为成立时权利义务明显失衡的行为。

显失公平的构成要件如下：[2]

（一）客观要件

1、双方当事人的利益显著失衡。应以双方当事人当时交易的场景为准，只有在双方利益显著失衡、极其不公平的情况下，法律才进行必要的干预，否则会影响经济的交易秩序。

2、必须是法律行为成立时，显失公平。即必须以当时交易的时间点为准，不可事后进行商业判断。

（二）主观要件

1、利用对方处于危困状态，是指利用他人陷入暂时性的急迫困境的状态。

2、利用对方缺乏判断能力，是指欠乏一般的正常生活经验或交易经验。

本案仲裁庭认为，显失公平要求一方利用另一方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，使对方违背真实意思的情况下订立合同。而张乙跪求的时间和张甲做出决定的时间并非同一时间。

笔者补充，从显失公平的构成要件分析，一万元过户两百多万房屋的行为，一定程度上符合“利益显著失衡”的客观要件，但主观要件尚未达到“危困”、“缺乏判断能力”，且本案当事人为完全民事行为能力人，对其做出的决定，知晓相应的法律后果。因此不符合因显失公平撤销合同的情形。

案例检索，有类案不同判的情况：

（一）认为不符合显失公平的情形：

(2020)渝02民终1773号

一审法院认为，关于显示公平的问题，本案涉案房屋在2018年购买价为338000元，时隔一年，房屋成交价格为14万元，结合房屋交易时重庆市二手房交易市场行情，本案交易价格低于市场价格的70%，可视为价格明显过低，显失公平的情形，符合合同法规定的可撤销情形，故对原告要求撤销双方签署的《房屋买卖合同》的诉讼请求，一审法院予以支持。

二审法院改判，认为邹某、刘某某将房屋出售给蒲某某，并不同于一般的买卖，三人之间有特殊的关系，蒲某某是邹某的前妻。刘某某是成年人，心智正常，房屋的市值并不是秘密，定卖房价格为14万，是否邹某内疚对前妻进行补偿，因邹某已经去世无法证实。但刘某某当时对房屋价格予以了认可，明知低于市场价格一半，对价格并未提出异议，且自己签名还代替邹某签名，且在当天以蒲某某和刘某某二人签订的内容完全一致的合同中，刘某某也予以了签字。现在刘某某又以价格低，显失公平提出撤销，理由不能成立。覃某在买房时是否出资跟房屋的权属没有关系，刘某某辩称房屋的处理需要覃某同意的理由不能成立。上诉人蒲某某认为本案没有乘人之危、显失公平情形的上诉理由成立。

综上所述，蒲某某的上诉理由成立，刘某某请求撤销合同的诉讼请求应予以驳回。一审查明事实清楚，但处理不当，应予改判。

(2020)湘12民终424号

一审法院认为，魏芳称其是受陈自凤胁迫才签订《协议书》，以不合理低价出售该门面份额，协议显失公平应撤销的辩称，因魏芳并未能提供其受胁迫充分的证据予以证实，故该辩称理由不成立，不予支持。对魏芳称县里补给该门面时的合同门面价格是48828元，陈自凤2006年10月29日仅以1.2万元的价格购买魏芳所占门面份额，属明显不合理低价购买，双方的买卖协议显失公平应撤销的辩称，因该门面是魏芳、陈自凤二人共有，且二人是完全民事行为能力人，对门面享有处分权，双方签订的买卖门面《协议书》中记载是经双方友好协商的结果，显然是双方充分协商的结果，市场价格是波动的，价格降低也是正常现象，所以不能简单的以原价格48828元来衡量2006年10月29日陈自凤与魏芳买卖门面份额时的价格，再则即便存在魏芳所说的情形，其撤销权也已过期，撤销权消灭，故魏芳称低价购买显失公平的理由不能成立，不予支持。

二审维持原判。

（二）认为符合显失公平的情形：

（2020)鄂08民终409号

一审法院认为，在房价整体上涨的情况下，2019年黄某与王某签订合同以30万元的价格将面积250余平方米的房屋出卖给王奇明显过低，可以认定为显失公平。一审法院通过综合分析认定王奇利用黄黎容处于危困状态，以明显不合理低价受让涉案房屋，黄黎容有权撤销房屋买卖合同并无不当。

二审维持原判。

（2021）苏08民终2717号

原、被告系兄弟关系，双方协议约定各自享有母亲去世后遗留的房屋50%份额。后，原告与被告商议出卖该房屋，但被告在签订上述协议之前以一万多元价款将房屋出售给第三人。原告请求法院确认涉案房屋为双方共同共有。被告认为双方约定50%份额的协议应属无效。

一审法院认为被告与第三人定房屋价款为1万多元，该价格不仅低于评估价格，更是明显低于市场正常水平，但双方既未签订其他书面合同、亦未约定违约责任，有违常理。

二审法院维持原判。

疑问

1、仲裁庭是否对转账记录的规律性进行核查？

2、是否重视对双方母亲证人证言的核查？

3、因存在类案不同判现象，若本案是诉讼的方式，一方不服提起上诉，是否会有另一个裁判结果？

总结

一、低价过户裁判思路归纳

1、尊重双方意思自治，保护经济交易，不轻易否认合同的效力。

2、双方当事人系完全民事行为能力人，对低价过户行为应当审慎决定，知晓相应的法律后果。

3、主张受胁迫、显失公平的一方，该方应对受胁迫、显失公平进行举证。但实践中，举证较难。

4、若双方具有亲属关系，为处理家庭内部事务而低价过户房屋。低价过户的行为具有一定的合理性。

5、若双方低价过户房屋损害第三人利益，第三人或可行使撤销权。

二：仲裁和法院诉讼的区别

仲裁和法院诉讼（以下简称诉讼）虽然都是解决纠纷的法律途径，但在实践中，有不同的区别，主要如下：

1、二者的管辖（启动）方式不一样，仲裁的管辖只能由双方当事人在合同中进行约定，可以突破地域、级别限制。而诉讼则遵守“原告就被告”的原则，虽双方当事人可以约定管辖，但约定的管辖不能违背“级别管辖”、“地域管辖”等原则，否则约定无效。

2、仲裁一裁终局，任何一方当事人都不可以提出上诉。而诉讼过程中如果一方当事人不服法院判决结果，可以提起上诉，甚至申诉。

3、仲裁严重遵守“合同相对性”原则，只有合同的相对方才可以作为申请人与被申请人，如与案外人有利害关系，只能追加为第三人。关于审理的思路，也仅仅是围绕合同开展。而诉讼过程中，与本案有利害关系的人，有可能会成为共同原、被告，为查明案件真相，法庭调查的范围也将有可能超出合同的范围。

 4、 仲裁审理过程及裁决结果不公开，而诉讼过程及裁判文书除涉及国家机密、个人隐私、商业秘密外，一般都会公开。

三、不动产权的设立以登记为准。

《物权法》第九条虽已失效，但与现行《民法典》第二百零九条规定一致：具体为“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记”。

也就是说，只要买卖双方办理完了不动产权变更登记，即视为不动产权已经发生变更，变更后的不动产所有权人，即对该不动产依法享有处分、收益等权利。

引用

[1]最高人民法院民法典贯彻实施小组，《中华人民共和国民法典总责编·理解与适用》（下）[M].北京：人民法院出版社，2020.742-744.

[2]最高人民法院民法典贯彻实施小组，《中华人民共和国民法典总责编·理解与适用》（下）[M].北京：人民法院出版社，2020.745-749.

注：文章转载请标明出处