《周某、童某、冉某诉雍某、谢某房屋买卖合同纠纷一案》(2014)渝五中法民终字第03222号

案例评析

   一、本案争议焦点及基本理论

本案争议的焦点在被告在得知原告申请的贷款无法发放时中止合同履行的行为，属于一般的违约行为还是合法地行使不安抗辩权的行为。一审法院认为属于一般违约行为，二审法院认为属于合法行使不安抗辩权的行为。

所谓不安抗辩权，是指在有先后履行顺序的双务合同中，具有先履行义务的一方有确切的证据证明对方在履行期限到来后，将不能或不会履行债务，则在对方没有履行或担保以前，有权暂时中止债务的履行。

我国《合同法》第六十八条、六十九条规定了不安抗辩权制度，其中，第六十八条明确规定“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任”；第六十九条明确规定“当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方，对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行一方可以解除合同”。

从上述规定可以看出，我国规定的不安抗辩权行使条件如下：

（1）双方当事人因同一双务合同而互负债务。在双务合同中，一方承担合同债务的目的，通常是为了取得对方当事人的对待履行，这就使双务合同当事人之间的债务具有对等性，即一方的权利是另一方的义务，反之亦然。

（2）负有先履行义务的一方才能享有不安抗辩权。由于权利人依照合同约定先履行义务，这样就使得先履行义务一方可能面临对待履行不能实现的风险，因此，当这种风险可能成为现实时，法律就赋予先履行一方有中止履行合同的权利，因此不安抗辩权的“不安”是立足于先履行义务的一方当事人，其主要目的在于保护当事人的合同期待权，保障交易的安全性。

（3）先履行的一方有确切的证据证明后给付义务人的履行能力明显降低，有不能对待给付的现实危险。“履行能力明显降低”是指对方出现经营严重恶化、转移财产、抽逃资金、丧失商业信誉等情形导致其可能无法履行合同而不能对待给予的现实危险。值得注意的是，这种“现实危险”的事实应当发生在订立合同之后，否则，法律没有必要对在订立合同时就已经知道或应当知道上述事实存在的当事人给予特殊保护。

   二、中院改判依据及其合法性分析

本案一审判决认为原被告双方均存在违约行为，因此应分担由违约带来的损失，部分支持了原告的诉讼请求。得到一审判决结果后原告周崇瑜、被告雍八益、谢琳均不服，向中院提出上诉。中院作出的终审判决撤销了一审判决，支持了被告关于其中止履行合同是合法行使其不安抗辩权的主张。

中院的判决具有法律依据，被告中止履行合同义务的行为符合不安抗辩权的行使的法定条件：

第一，本案涉案合同为具有先后履行顺序的双务合同。本案中，原告周崇瑜与被告谢琳、雍八益就买卖房产签订了一份《房地产买卖居间协议》，该份合同对原告周崇瑜给付购房款的义务、被告谢琳、雍八益办理房产过户及交付房产的义务做出约定，同时对双方承担义务的先后顺序进行约定。

第二，本案被告负有房屋交付的先履行义务。原告周崇瑜与被告谢琳、雍八益在签订的《房地产买卖居间协议》中明确约定了合同当事人双方履行义务的先后顺序，即：首先，买方周崇瑜应在涉案合同签订两日之内支付购房定金；接下来，在买方支付购房定金后，由委托经纪方向银行申请个人二手房商业按揭贷款；接下来，买方银行按揭申请审批通过之后，买方需支付第一部分购房款，同时卖方应尽快还清贷款，办理解除抵押登记手续；接下来，买方于办理过户交易手续当天支付第二部分房款，剩余房款由买方申请贷款的银行直接支付于卖方；最后，卖方在办理过户后的3日内完成交付。需要特别指出的是，仅依照合同双方当事人约定来看，合同双方当事人并没有直接强调卖方交付房屋与买方申请贷款的银行向卖方支付最后一笔购房款的先后顺序。结合合同约定与履行惯例来讲，卖方交付房屋的义务有明确约定，卖方必须在过户后的3日内完成交付，买方办理申请贷款的银行向卖方支付购房款并没有明确的时间要求，依惯例，这个时间原则上是银行按其办理贷款的具体流程和进度确定。在本案中，合同履行的事实情况是2011年10月24日买卖双方即办理完房屋过户手续，依约卖方应在2011年10月27日之前交付房屋，且此期限与银行放款时间无关，客观上形成了卖方房屋交付义务在先履行，买方申请银行贷款支付在后履行的履行先后顺序，符合不安抗辩权行使的法定要件。

第三，卖方有确切的证据证明买方的履行能力明显降低，有不能对待给付的现实危险。法院调查的事实表明，买方周崇瑜办理购房款按揭的银行为哈尔滨银行股份有限公司重庆分行，但哈尔滨银行股份有限公司重庆分行以中国银行业监督管理委员会重庆分局要求哈尔滨银行股份有限公司重庆分行暂停发放个人消费贷款为由未为周崇瑜发放贷款，周崇瑜未能在该行办理贷款。周崇瑜、雍八益、谢琳均于合同约定交付期限之前知晓涉讼房屋在哈尔滨银行重庆分行不能办理按揭的情况，且买方周崇瑜并未就此事向卖方雍八益、谢琳提供担保。因此，卖方能够证明买方履行能力明显降低，有不能对待给付的现实危险。

综上所述，被告雍八益、谢琳的行为符合我国《合同法》第六十八、第六十九条对不安抗辩权的规定，其中止合同的履行属于在买方履行能力明显降低的情况下使用不安抗辩权的情况，依法有中止合同履行的权利，不应承担违约责任。因此，中院对一审法院判决双方均承担违约责任的判决进行改判具有法律依据。

   三、一审出现的问题及防范建议

一审法院部分支持了原告的诉讼请求，即支持了原告诉请被告承担违约责任赔偿原告226500元中的113500元，判决的理由如下：涉案买卖合同合法有效，双方当事人应依约履行各自义务，否则承担违约责任。依合同约定，卖方应于房屋办理过户手续之后3日内交房，即应于2011年10月27日之前交房，但卖方最终于2012年5月3日才完成房屋交付，属于违背合同约定的延迟交房行为，应承担违约责任；同样的，依照合同约定，买方直到2012年5月3日才将最后一笔购房款支付给被告，也存在延迟给付购房款的违约，应承担违约责任，因此，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度，以及预期利益、《房地产评估报告》的评估结论等因素，酌定被告支付原告周崇瑜损失人民币113500元。

一审法院的判决中对案件部分事实认定清楚，但在说理和裁判部分出现了问题。其一，一审法官在对案件进行说理时，并未针对被告提出的“不安抗辩权”、“情势变更”部分进行说理，没有说明本案为什么不适用“不安抗辩权”与“情势变更”；其二，一审法院在对原被告双方违约责任的划分时比较笼统，没有说明具体原因及比例，而仅仅用“酌情”二字简单描述。

进一步探讨本案一审时为什么会做出与二审不同的裁判，其主要问题在于一审法院在审理和裁判该案件时，考虑的更多的是一般情况下有效合同出现合同当事人违约时的违约责任划分。而结合法院查明本案的事实可以看出，本案被告一方未按合同约定履行并非是一般情况下的合同违约，而是出现了我国合同法保护的特殊情况，即先履行义务人有确切的证据证明对方在履行期限到来后，将不能或不会履行债务，则在对方没有履行或担保以前，有权暂时中止债务的履行，以防止已经预见到的风险对自己权利的损害。再进一步分析可以发现，一审法院在判决书中案件事实部分提到“双方在《房地产买卖居间协议》及备注条款中并未约定原告向银行按揭贷款的方式支付给被告与交房之间的先后履行顺序”，可以推测一审法院是否考虑到了被告不安抗辩权行使的合法性问题，但由于合同并未对原告向银行按揭贷款的方式支付给被告与交房之间的先后履行顺序进行约定这一特征不符合《合同法》第六十八条规定的不安抗辩权属于先履行义务人这一规定而否定了被告关于不安抗辩权的主张，没有考虑到我国《合同法》建立不安抗辩权制度的背后的立法目的与本案合同客观上存在履行先后的顺序，即在本案合同履行过程中，客观地存在卖方应先履行房屋交付义务的情况。如果一审法院是基于合同没有明确规定双方当事人履行先后顺序而否定了被告关于不安抗辩权的主张，则一审法院在适用法律条文时出现了机械适用法律的问题。

因此，为了防止本案一审法院存在的问题再次出现，法官在案件审判过程中应注意以下几点：

第一，具体案件具体分析，发现并分析案件中的关键争点。法官在审理案件时往往会按案由将案件分类，每一类案件适用每一类案件的具体审判思路与逻辑，这一点不存在问题。但在此基础上，法官应注重发现每一个案件的特殊点，并对这些特殊情况进行分析，找出案件关键争点，并结合实务与理论知识，对具体案件中出现的具体争点进行分析，做出合法合理的判决。

第二，实际结合理论，避免机械套用法律条文。法官在审理案件时应注重实际结合理论，适用法律时不仅要考虑到法律明确规定的情况，也要挖掘一些特殊制度存在的立法目的，从而更深地理解这些制度存在的意义，更为全面地保护原被告双方的合法权利。

第三，注重裁判文书写作，提升裁判文书质量。裁判文书不仅是对诉讼当事人宣布裁判结论的书面告示，更是诉讼民主、程序公开、司法公正的重要体现，因此裁判文书的写作水平也能反映法官的素质和审判的质量。法官应在工作中注重裁判文书写作质量的问题，提高裁判文书的论证水平与说理水平