【问题背景】

近些年，是我国商品房行业飞速发展的时代，关于房屋买卖以及担保贷款的法律事务也随之增多，例如今天的问题，当买受人贷款购买商品房时，开发商卷钱跑路，留下烂尾楼时，银行的贷款应由谁来承担呢？下面，让我们根据案例来深入理解这一问题。

【案例提要】

2015年8月12日，甲与A公司签订《商品房预售合同》，约定以 147953124元购买A公司开发的西宁市城东区建设南路XX号 X号楼66-XX号商业用房，2015年10月30日前交付。甲首付73983124元，剩余房款按揭贷款。

2015年8月14日，甲、乙、丙与B银行青海分行、A公司签订《个人住房（商业用房）借款合同》，向B银行青海分行借款7397万元，担保方式为抵押加阶段性保证，抵押物为案涉房产，保证人为A公司。该借款合同第十九条约定，若借款合同解除，借款人应当返还剩余贷款本息及实现债权费用，或委托售房人还款。同日，甲与B银行青海分行、A公司签订《房地产抵押合同》（在建工程/预购房）。2015年8月18日，B银行青海分行就案涉房产办理了抵押权他项权利证书。

前述合同签订后，B银行青海分行于2015年8月21日向A公司支付7397万元，甲按月归还银行贷款，但A公司未能按照合同约定期限交付房屋。

2017年2月，甲等三人以A公司、B银行青海分行为被告提起诉讼，经青海省高级人民法院一审及最高人民法院二审，判决解除前述商品房预售合同、借款合同、抵押合同；A公司返还甲已支付的购房首付款本息和已归还的银行贷款本息；A公司返还B银行青海分行剩余银行贷款本息。

2018年4月，B银行青海分行向西宁市中级人民法院提起本案诉讼，请求判令甲等三人与A公司共同归还剩余贷款本金58546649.55元并支付自2018年3月21日起至清偿之日止按借款合同约定年利率计算的资金占用损失。

【案例分析】

一、本案中，因A公司未按照约定期限交付房屋，致使案涉商品房预售合同解除，借款合同、抵押合同因合同目的无法实现亦被解除，故应由出卖人A公司将收取的购房贷款本金及利息返还B银行青海分行，甲等三人不负有返还义务。

二、本案中，虽然借款合同载明贷款人与借款人的借贷关系解除的，借款人应当立即返还其所欠贷款的本金、利息、罚息及实现债权的费用，或委托售房人直接将上述款项归还贷款人，但此规定意味着要求甲等三人在既未取得所购房屋亦未实际占有购房贷款的情况下归还贷款，明显不合理地加重了甲等三人的责任。

三、本案涉及商品房买卖合同和商品房担保贷款合同双重法律关系。从合同内容来看，在商品房买卖合同中，甲等三人支付房款，A公司交付房屋；在商品房担保贷款合同中，B银行青海分行将甲等三人所贷款项直接支付给A公司，A公司实际用款。甲等三人并不支配购房贷款，但需偿付贷款本息。如果案涉合同正常履行，甲等三人取得房屋，各方权利义务亦可保持平衡。但本案中，因A公司不能交付房屋而致使合同解除，导致合同约定的各方权利义务严重失衡。因此，如果在甲等三人对合同解除无过错的情况下，仍要求其对剩余贷款承担还款责任，即明显不合理地加重了其负担，各方权利义务失衡，有违公平原则。因此，审理案件时，必须充分考虑商品房按揭贷款商业模式下各合同之间的密切联系和各方权利义务关系的平衡问题，避免因强调单个合同的相对性而造成三方权利义务的失衡。

【法院判决】

西宁市中级人民法院于20xx年8月13日作出 （20xx）青01民初151号 民事判决：驳回B银行青海分行的诉讼请求。维持原判：

青海省高级人民法院一审及最高人民法院二审，判决解除前述商品房预售合同、借款合同、抵押合同；A公司返还甲已支付的购房首付款本息和已归还的银行贷款本息；A公司返还B银行青海分行剩余银行贷款本息。

【法律依据】

一、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条   因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。

二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条   商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。

三、《中华人民共和国民法典》第五百三十三条 　合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。

【问题详解】

一、买受人遇到该问题进行救济的法律思路

当买受人以担保贷款的方式付款购房，而因出卖人无法交房，如何承担银行贷款这一问题，事实上应定性为商品房买卖合同和商品房担保贷款合同双重法律关系，所以要解决这一问题，必须从根源入手，再以此解决两种合同中的法律关系，同时还要考虑到各方权利义务关系的平衡问题。

（一）解除商品房买卖合同。

无论是以《民法典》合同编为依据，还是以《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》为依据，在买受人遇到此类问题时如果满足相应条件，均可以主张解除合同，以《民法典》为例，商品房在签订合同后烂尾，应属于合同订立时无法预见的、且继续履行合同对于买受人来说明显不公平，故如果与出卖人协商不成，可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。而根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》也可以得出同样的结论，在下面的问题中会详细为读者解答此司法解释中关于商品房买卖合同可以解除合同的情形。

（二）解除商品房担保贷款合同。

因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。

（法律依据：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条）

（三）解除以上两种合同后，已付的购房本金以及贷款的处理。

商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。

（法律依据：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条）

二、借款合同载明“贷款人与借款人的借贷关系解除借款人应当立即返还其所欠贷款的本金、利息、罚息及实现债权的费用”的条款，买受人应如何救济。

虽说双方在签订合同时均属自愿，该合同中的条款也应属双方真实意思表示，但此时，买受人已无法获取房屋，也就意味着要求买受人要在既未取得所购房屋亦未实际占有购房贷款的情况下归还贷款，明显不合理地加重了买受人的责任，如果仍要以此条款进行判决，那么会导致各方权利义务失衡，有违民法的基本原则——公平原则，而民法基本原则才是贯穿民法始终的指导性原则。所以在审理案件时，必须充分考虑商品房按揭贷款商业模式下各合同之间的密切联系和各方权利义务关系的平衡问题，避免因强调单个合同的相对性而造成三方权利义务的失衡。

三、商品房买卖纠纷中，可申请解除合同的情形。

（一）　因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

（二）　因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿

损失的，应予支持。

（三）　出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。

（四）　办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持；

（五）　商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

（六）　因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。

【问题延伸】

一、商品房买卖纠纷中，可以申请合同可撤销或无效的情形。

（一）商品房买卖中开发商的项目开发违法

没有履行法律规定的手续，不具备完备的法律文件，如未获得《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工证》、《国有土地使用证》、《商品房预售（销售）许可证》等，项目被确认违法，因此违反法律的禁止性规定或者违反社会公共利益，会导致商品房买卖合同无效，此时出卖人应承担购房者因此造成的全部损失。

（二）出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明的，与买受人订立的商品房预售合同应当认定无效。但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

（三）买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。

（四）出卖人在订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，商品房买卖合同无效。

二、由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：

（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；

（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起 90

日；

（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起 90 日。

三、违约金的计算

（一）商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：

1. 逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

2. 逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资

格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

（二）如果合同中约定了违约金，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失 30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。

四、买受人可以按照对等的原则要求出卖人违约时承担诉讼费、保全费、律师费等费用吗？

答：在期房买卖中我们经常需要签多份补充协议，常常会有补充协议中有这样的条款：“出卖人因买受人的违约行为解除商品房买卖合同及补充协议的，买受人除应按总房价10%的标准支付违约金外，还应承担出卖人追究买受人违约行为发生的诉讼费、保全费、律师费等费用。”那么买受人可以按照对等的原则要求出卖人违约时承担诉讼费、保全费、律师费等费用吗？实际上，这种提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利的格式条款均属无效。无论约定内容是否属于双方意思真实表示，只要违背了公平原则这一民法基本原则，便应属无效。

北京京师律师事务所姚志斗律师认为

近些年，楼房烂尾开发商卷钱跑路的情形屡见不鲜，在此类案件刚有苗头的时候，我国司法对于此类问题的答案是不明确的，甚至有司法实践判决买受人应继续偿还贷款，但此类问题的答案在如今愈发明朗，即贷款应由出卖人偿还。

在现实中，总会有开发商或提供合同格式的一方想用合同中的某一条款不合理地免除或加重对方地责任，目的就是为了在遇到纠纷时，可以以此限制住对方。尽管合同属于民事法律行为，双方符合民事法律行为有效的三个条件便属于有效，但却忽略了民事法律行为也应遵循民法的基本原则，因为民法的基本原则才是贯穿民法始终的指导性原则，所以无论是买受人无法取得房屋还需不需要继续偿还贷款，还是买受人或出卖人可不可以订立出现纠纷时只有一方负责相关费用的问题，从事情本质以及合同条款来看也许是个十分棘手的问题，但回归到民法的本质，一切变迎刃而解，第一个问题因强调单个合同的相对性而造成三方权利义务的失衡，第二个问题打破了平等主体间的权力平衡，均属于违背了我国民法的公平原则。而答案自然也就明了了。