宅基地房屋买卖合同效力
来源:褚颜芳律师
发布时间:2014-03-17
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1、城镇居民购买农村房屋,买卖合同无效。
2、本集体组织成员内部买卖房屋,经村委会同意,认定合同有效。
3、外村村民购买非本集体经济组织成员的房屋,认定合同无效。
对于无效农村房屋买卖合同的处理规范
1、房屋尚未交付的,返还房款;
2、合同已经履行的,如果双方达成一致,按照双方达成的意见继续履行或者返还房屋;
3、合同已经履行的,双方没有达成一致意见的,法院可判决确定买卖合同无效,但是驳回出卖人要求返还房屋的诉请,如果买受人反诉出卖人赔偿合同无效所造成的损失时,法院可以举双方的过错程度,支持相应的反诉请求。
事实上,出卖人作为原宅基地的使用权人,其售房行为已经隐含了放弃原宅基地使用权的意思表示。任何法律、行政法规均无使用权人放弃宅基地的禁止性规定,且这种弃权行为作为单方法律行为,无须他人的意思表示,随着房屋的交付,出卖人的弃权行为也发生了法律效力,此时,这种行为能否撤销就取决于买受人的态度。买受人如果因为合同无效未取得房屋的所有权,其损失可根据过错责任向出卖人主张赔偿。北京花家村的案例也说明了这个原理。
本律师提示,在购买农村房屋时,一定要考虑到相应的风险,做好防范措施。
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褚颜芳律师
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