判后答疑申请书 

@@中级人民法院：

 根据陕西省高级人民法院《关于加强民商事案件判后答疑和规范申请再审立案工作的意见（试行）》规定，现申请人陕西某某实业有限公司就刘某与我公司商品房预售合同纠纷两案，不认可贵院（2018）陕@民终@@号和@@号民事判决结果，特提出如下答疑申请：一、请贵院对本案争议为何不适用双方签订的《商品房预售合同》第十五条约定进行答疑。申请人认为，双方在签订《商品房预售合同》时均是诚信理智的民事主体，对所约定事项的后果均有一定的预见性，合同内容是双方的真实意思表示，应当严格按照合同约定行使各自权利、履行各自义务，如果违反合同约定，也应当按照合同约定承担各自的违约责任。一审原告刘某与申请人在《商品房预售合同》第十五条明确约定“买受人在商品房交付使用后365日内无法取得房地产权属证书的，买房人不退房，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金。”该约定是双方真实意思表示，一审原告在签订合同的时候对该条款也是明知的，对房屋使用后356日内无法取得房产证书的，自愿选择了不退房，接受已付房价款2%的违约金的约定，是对自己权利的自由处分。贵院在判决中也未对该条款的效力予以否定，并认定了双方签订的《商品房预售合同》是有效合同，说明贵院是认可该条款的效力的。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”该规定应在合同双方未约定无法取得房地产权属证书的违约责任时适用，但在判决中却违反了合同的约定，判决解除合同，申请人对贵院的处理无法理解。申请人认为，贵院判决解除合同的结果与双方的事前约定是相反的，那么就应当说明不适用该约定的理由，即应当认定第十五条约定属于无效条款，并说明无效的理由，否则有违“合同自由”原则，故请求贵院对此予以答疑。二、请贵院对判决认定的“无法获得完整物权” 、“合同目的无法完全实现”为何是合同解除的理由进行答疑。申请人认为，申请人已向一审原告交付了房屋，已履行了合同的主要义务，一审原告也实际占有了房屋，并不影响其占有、使用该房屋。由于契约严守原则，法定解除权的构成要件比较严格，《合同法》第九十四条规定了产生法定解除权的五种事由“（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”故申请人认为，一审原告的合同目的已经基本实现，合同的瑕疵履行并未致使一审原告不能实现合同目的，故一审原告不具有法定解除权。而贵院在判决中认定一审原告“无法获得完整物权”、“合同目的无法完全实现”故判决解除合同。申请人对此存有疑问，故请贵院对“无法获得完整物权”、“合同目的无法完全实现”是导致合同解除的理由进行答疑。三、请贵院对判决认定的“若非因被上诉人而致合同义务长时间无法履行完毕，被上诉人却不得行使解除权，则无以弥补不断扩大的损失”的理由进行答疑。申请人认为一审原告的损失并非仅能通过解除合同方能弥补。双方签订的《商品房预售合同》第十五条约定“买受人在商品房交付使用后365日内无法取得房屋地产权属证书的，买房人不退房，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金。”其中明确约定了违约责任的承担方式，而违约金的支付本身就是对被违约一方的损失弥补，况且根据本案事实，涉诉房屋所在的楼房已进行了综合验收及竣工备案登记，贵院对此也予以了认定，申请人现已符合办理房屋产权证书的条件，且正在办理过程中，继续履行合同即可实现一审原告的“合同目的完全实现”的状态，而贵院认为“被上诉人却不得行使解除权，则无以弥补不断扩大的损失”显然缺乏事实依据。故请求贵院对此予以答疑。综上所述，请贵院予以判后答疑。申请人： 2018年5月21日