韦勇律师

动迁纠纷较多，前期我们对公房动迁纠纷了解了个大概，接下来我们来看看私房动迁引发的纠纷，原产权人因债务纠纷将房屋作价抵偿给债权人后，遇房屋动迁，原产权人户口还在其中，是否拥有动迁份额，能否请求向债权人要求部分房屋征收补偿款呢？

律师观点：

协议将私房进行抵债后，经债权文书公证、和解及法院执行，房屋所有权已经发生转移，债权人成为私房的产权人，对于拆迁私房的房屋价值补偿款归产权人所有。若案涉动迁房是属于居住困难户，动迁政策按户进行动迁安置，按照每户“数人头”将户口在该房中的人作为补偿对象，则拥有户口的原产权人就归属于户的补偿奖励享有份额，有权请求分割，但动迁政策规定补偿奖励归特定人享有的除外，如集体签约奖励费是给签约人的、改变用途补贴给特定的人，原产权人就无法请求分割。若该债权人选择现金补偿，又购买了动迁安置房，对于原产权人能取得的房屋征收补偿包括所获得的的动迁房款占动迁安置房的购置款和居住困难户增加补贴以及其他按户进行安置的费用（具体由法院酌定）。

虽然动迁房物权登记属于原产权人，但是其已经将房屋抵债，债权人申请法院强制执行，法院下达了协助执行通知书，事实上该房屋产权已经归属债权人，只是没有在房屋相关管理部门变更登记。因此，在法律文书生效的时候，该房屋的权属已经产生变化，所以在动迁时，债权人以及和其有亲属关系的人获得动迁的大部分利益。

案例分析：

原告李某某因债务纠纷将房屋作价抵偿给被告徐某甲，并同意将另外几位被告户口迁入，同意被告徐某甲签订房屋征迁补偿合同。后房屋拆迁，原告诉至法院要求被告支付动迁款及变更补偿房屋所有权。

基本案情：

“涉迁房屋”系私房，为上下两间加阁楼，面积为59.12平方米，产权人为原告。原、被告双方无任何亲属关系。2006年，原告因债务纠纷将房屋作价63万元抵偿给被告。后遇房屋拆迁，原告未得到任何安置补偿，诉请法院判令补偿安置协议中确定的503室房屋归原告所有；2、判令被告支付原告房屋动迁款620,833.38元。

法院经审理查明，2006年11月1日，公证处出具有强制执行效力的债权文书公证书，后原告逾期未还款，被告徐某甲申请法院执行原告财产。

2006年11月23日，原告与被告徐某甲双方达成和解协议，主要内容为：原告给付被告徐某甲63万元，该款以本市黄浦区王家码头路XXX弄XXX号私房一间(约16.8平方米)予以抵偿，如房屋拆迁超过63万元，则原告予以放弃，若不足，则被告徐某甲放弃，原告同意被告徐某甲将其本人户口迁入该房屋。

2006年12月12日，原告出具委托书，主要内容为：请求将被告徐某甲及家属户口迁入上述房屋。

2006年12月12日，法院向房屋土地管理局出具(2006)黄执字第xxxx号协助执行通知书载明为：“李某某以本市黄浦区王家码头314弄10号底层私房一间(建面16.8平方米)(阁楼11.4平方米)抵偿申请人徐某甲债务人民币63万元。如房屋拆迁后超过人民币63万元，李某某予以放弃，若不足，则徐某甲放弃。”后该院于2011年1月12日出具(2006)黄执字第xxxx号协助执行通知书，内容如2006年的通知书基本一致，但无“(阁楼11.4平方米)”这项内容。

2007年9月20日，原告委托被告徐某甲为上述房屋的户主，如动拆迁则全权委托被告徐某甲处理补偿及相关手续。

2011年5月7日，拆迁人甲方与被拆迁人乙方原告李某某签订了《房屋拆迁补偿安置协议》及《居民房屋拆迁补偿安置费用结算表》。上述安置协议及结算中乙方签名均由被告徐某甲签署。内容载明如下：乙方所有房屋坐落于王家码头314弄10号1-2层，房屋类型为私里，性质为私房，建筑面积为29.56平方米。房屋价值补偿款为1,169,328元【包括1、价格评估为0元；2、套型面积补贴为318,000元(15平方米×21,200元/平方米)；3、价格补贴为0元；4、其他建筑面积照顾性补贴为0元；5、搭建自行改变用途补偿为0元；6、有证建面自行改变用途照顾性补偿为851,328元(48,000元/平方米×0.6×29.56平方米)。】

乙方符合居住保障户的补偿安置条件，居住保障对象为本案原、被告六人，居住保障户货币补贴款为843,600元，计算公式为6人×22平方米×8,800元/平方米-(318,000元-0元)-0元。

乙方选择货币补偿后，根据本基地拆迁补偿安置方案，购买甲方提供的动迁安置房3套，房屋总面积为229.67平方米，总价为1,698,409.65元。

甲方还给付乙方其他各类补贴为居住困难户补贴20万元、无搭建补贴费5万元、自行过渡补贴费135,000元、搬家补贴费1,000元、家用设施移装费1,330元、安置房补贴费169,841元、签约奖励奖21万元、集体签约奖励费30,000元、按期搬迁奖励费35,000元、生效计息奖励费25,369元。（合计857540元）

上述各项费用相抵后，甲方应支付乙方1,172,058.35元（1169328+843600+857540-1698409.65元）。上述甲方应支付乙方的费用由被告徐某甲领取。

上述三套房屋现均已交房，501房屋产权人为被告徐乙，502室房屋产权人为被告俞某某，503室房屋产权人仍为上海金沁房地产开发有限公司。

2012年，被告徐某甲分别出具了两份承诺书，一份主要内容为：其系涉迁房屋的实际权利人，且持有委托书及执行通知书，故签订动迁协议合理合法，出于人道，欠债人放弃一切权利后，其愿意安排住房。另一份主要内容为：其承诺在领取动迁款后出于人道补偿原告安置房款20万元。后原告以未得到涉迁房屋拆迁权益为由诉至本院。

法院判决：

一、501室房屋归被告徐乙所有；二、502室房屋归被告俞某某所有；三、503室房屋及其他拆迁权益归被告徐某甲、俞某某、徐乙、徐某丙、王某某共同共有；四、被告徐某甲、俞某某、徐乙、徐某丙、王某某共同给付原告李某某384,520.96元；五、驳回原告李某某的其余诉讼请求。

法律分析：

法院认为，公民的合法财产受法律保护。争议焦点之一为原告与被告徐某甲之间就涉迁房屋抵债是全部房屋还是部分房屋抵债。现原告认为当时仅将涉迁房屋的

底层一间抵债给被告徐某甲，被告方则认为是将涉迁房屋全部抵债。本院认为，原告与被告徐某甲所签和解协议系双方在执行过程中所达成，系双方真实意思表示。如涉迁房屋确有二层且当时原告本意仅将底层一间抵债，其完全可以在和解协议及之后相关的各类文书中加以表述，且相关法院出具的两份执行通知书中时间较早的一份亦载明为有“建面16.8平方米”、“阁楼11.4平方米”字样，结合当时涉迁房屋的房价及所抵债务63万元，可以确认涉迁房屋当时是全部抵债，不存在部分抵债。

本案的争议焦点之二为原告在涉迁房屋是否有拆迁权益，如有的话原告有多少拆迁权益。根据相关拆迁协议书、结算书等相关材料并结合经办人的证人证言来看，原告享有动迁权益。因本次动迁按户进行动迁安置，原告户籍在涉迁房屋内，故本院酌定涉迁房屋总拆迁权益2,870,468元中的自行过渡补贴135,000元、安置房补贴169,841元、住房保障补贴843,600元，无搭建补贴50,000元、签约奖励费21万元、生效计算奖励费25,369元合计1,433,810元由原、被告六人平分，原告得238,968.33元。因总拆迁权益2,870,468元中的1,698,409.65元用于购置三套房屋，故购置房款占总拆迁权益的59.17%，现金款项占总拆迁权益的40.83%。按此比例推算，原告所得的238,968.33元中的141,397.37元为房屋购置款，在总购房款1,698,409.65元所占比例为8.33%，按此比例计算在三套房屋总面积229.67平方米中可分得19.13平方米。现原、被告一致确认三套房屋的市场价为15,000元/平方米，虽然原告要求取得相关房屋，但被告方所占房屋份额大于原告，且被告徐某甲对其出具的承诺书解释为出具的目的是为了领取拆迁款，而涉迁房屋又为整套抵债，故本院酌定三套房屋归被告方所有、由原告得相应的房屋折价款，原告可得房屋折价款为286,950元，加上可分得拆迁款现金97,570.96元，合计为384,520.96元。

案件来源：

李某某与徐某甲、俞某某等共有纠纷一审民事判决书

 (2015)浦民一(民)初字第23609号