李昆律师：经典案例选之（8）-----租赁纠纷

案情简介：2011年9月3日张X与齐X签订简易《厂房租赁合同》，厂房位于深圳市某工业区，采取“三押一租”方式，张X一次性共交付25万元，齐X口头保证该厂房消防资料齐全，可以用于任何用途，一个月不到，在没有经过齐X同意的情况下，张X将厂房转租给邹X,邹X向张X交付“三押一租”共计32万元，并很快找到商户愿意用该厂房做幼儿园，但是，由于消防验收没有到位，最终没有成功，事后齐X对消防验收避而不谈。经查明，该厂房为小产权房。协商无果，邹X考虑后认为自己与张X是熟人，也是受齐X的欺骗，打算以齐X为被告诉至法院，要求齐X返还押金和租金共计25万元。

经朋友介绍并咨询到李昆律师，律师告知，若诉至法院很有可能不予受理或驳回起诉，因为齐X不是转租合同的当事人，根据合同的相对性，主体不适格。

李昆律师接受委托后研究相关法律法规及深圳的政策，认为该案子可以不诉而屈人之兵，给对方说明厉害关系，迫使其主动和解，毕竟打官司劳民伤财，还激化了矛盾。于是，李昆律师撰写了一份《催告函》快递给齐X，主要内容如下：

一、在合同履行过程中，发现该厂房没有基建消防验收证和相关配套消防设备，使得我方无法办理营业执照从事经营活动，当初订立合同的目的根本不能实现，而且，订立合同时你方根本没有告知我方消防缺陷，在法律上属于民事欺诈行为，依据《合同法》第54条、第94条及《深圳经济特区消防条例》第17条第二款的规定，我方可以解除或撤销合同，并且可以依据《合同法》第58条的规定，要求你方返还我方已交纳的保证金和租金，并赔偿我方的实际损失。

     二、 经我方找关系核查，并咨询相关专业律师，得知你方拥有的该厂房属非法建筑。《深圳市人民代表大会常务委员会关于坚决查处违法建筑的决定》第一条明确规定：违法建筑，是指未经规划土地主管部门批准，未领取建设工程规划许可证或临时建设工程许可证，擅自建筑的建筑物和构筑物。显而易见，你方厂房不但没有基建消防验收，而且产权都存在违法甚至犯罪行为，所以，我方租赁该厂房没有任何可用价值，经相关专业律师分析，如果将情况反映到市、省土地、房屋管理部门，依据《土地管理法》、《建筑法》、《规划法》的相关规定，你方的厂房所有权将面临严重挑战。但鉴于大家都是为了做生意，我方还不想伤和气，将事情闹大闹僵，只想解除或撤销租赁合同，你方返还我方租金和保证金就算了

催告函主要抓住两点突破对方心里防线：1、小产权房徘徊在法律边缘，是个烫山芋，当今政策在收紧，对小产权打击力度越来越大。2、小产权房的存在，很多幕后有非法利益甚至违法犯罪事实，谁都不想闹大，3、法律法规上，该租赁合同是站不住脚的。

最终，齐X感到事情的严重性，由当初的避而不见到主动前来和谈，最终各让一步，达成和解协议，邹X拿回22万。