案情介绍

INTRODUCTION

2018年4月18日，戴某作为乙方，与作为甲方的开发商甲公司签订住宅订购协议一份，约定：乙方向甲方交付定金15万元，订购甲方住宅一套，面积为240㎡，销售单价15000元/㎡；乙方若在甲方通知的签约日前选择放弃已取得的物业购买权，或者到期不签约，15万元定金不退还；甲方若在签约前将房屋转售他人，应当向乙方双倍返还定金。

戴某支付了15万元定金，当日甲公司开具收据，并通知戴某于4月25日至甲公司处签订正式的《商品房预售合同》。戴某于4月25日来到甲公司处，认为《商品房预售合同》中的格式条款对其不利，提出减价请求，被甲公司拒绝，后又表明由于其要等待丈夫商量后再签订合同，故请求延期签约，甲公司表示同意，当日的签约活动取消。

5月7日，戴某向甲公司提交一份书面意见，表明其与甲公司尚未就合同具体内容达成一致，需另择日签约。5月9日，甲公司通知戴某，因其未按约于4月25日到甲公司处签订商品房预售合同，违反订购协议约定，决定没收定金。双方为此发生纠纷协商未果，戴某提起诉讼。

1约定的定金数额是否符合法律规定？

本案中，主合同标的额为360万元，其20%为72万元，双方约定的15万元定金并未达到主合同标的额的20%，符合法律规定。

根据即将施行的《民法典》第586条第2款，“定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。”定金的数额由当事人约定，但是，不得超过主合同标的额的20%，超过部分不产生定金的效力。

2购房者戴某是否应当承担违约责任？

戴某不应当承担违约责任。

根据即将施行的《民法典》第577条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”

若戴某在签约前选择放弃已取得的物业购买权，或者到期不签约，则甲公司不退定金；直至5月7日，戴某仍在书面意见中表达着“需另择日签约”的愿望，自始没有放弃房屋购买权的意思表示，不存在签约日前放弃购买权这一情形；且4月25日戴某曾到甲公司处，表达请求延期签约，甲公司亦表示同意，当日签约活动取消，也不符合到期不签约这一违约情形。因此，戴某不存在违约行为，不应承担违约责任。

3开发商甲公司能否主张定金罚则，没收戴某交付的定金？

甲公司不但不能没收戴某的定金，还应将15万元定金返还给戴某。

根据即将施行的《民法典》第587条规定，“债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。”订购协议本质上为预约合同，是为在公平、诚信原则下继续进行磋商，最终订立正式的、条款完备的本约创造条件。

甲公司提供的《商品房预售合同》属于格式合同，处于不利地位的戴某提出异议，属于戴某愿意继续磋商本约的情形，甲公司不能以此为由拒绝与戴某继续磋商本约，更不得以此为由将4月25日没有订立本约的责任强加给戴某承担。本案双方磋商未成的行为属于最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定的“不可归责于当事人双方的事由”，戴某没有任何违约行为，故不应适用定金罚则，开发商应当将收取的定金返还给购房者。

律师建议

在订立正式的合同之前，双方公平、正义、诚信原则的维护都是至关重要的。

对于开发商来说，应当履行提示说明义务，合理设置购房合同条款，避免出现违反法律、不合理限制购房人主要权利、排除购房人主要权利等可能导致条款无效的情况。

对于购房者来说，在签订合同前，要仔细阅读了解协议（合同）内容和开发商公示的合同文本内容，对其中不清楚、有疑义的地方，应要求开发商进行解释说明。