不动产登记制度变更的司法应对
2019年3月11日，国务院办公厅发布了《关于压缩不动产登记办理时间的通知》（国办发〔2019〕8号）, 该通知要求不动产登记精简材料、优化流程、提升效率。在这一通知之前，从公开的报道看，2017年4月起江苏省内已有多地不动产登记部门陆续发布了不动产登记中不再审查婚姻关系的政策。
通知发布后，全国范围内多地的不动产登记部门陆续密集发布了《关于不动产登记中不再审查婚姻关系的公告》（以下简称《公告》）。由于我国社会传统以及政策等复杂的原因，在不动产登记簿中夫妻共有房产存在隐名共有人的情况较多，且显名权利人以登记在男方一人名下为主。而基于《婚姻法》中关于夫妻共同财产的规定，婚姻关系原本一直是不动产登记审查的重点，对登记申请人婚姻关系进行审查的政策为夫妻共有房屋隐名共有人的合法权益提供了有利保障。该政策也节约了司法资源，在相关矛盾纠纷进入诉讼程序前建立了一道“防火墙”。
二、不再审查婚姻关系对司法实务的影响
（一）引发不动产善意取得纠纷案件
《物权法》中关于动产与不动产善意取得制度的设计，均是以当事人无权处分为前提的。由于善意取得就是解决无处分权人在无权处分他人财产时，第三人基于某种合理的信赖而确定其取得财产的行为，因而善意取得的前提就是转让人处分财产的行为构成无权处分。［1］所谓的无权处分，是指无处分权人实施的处分他人权利的法律行为。无权处分，包括根本无所有权，也包括欠缺完整的处分权。［2］显名权利人未经隐名共有人的同意，对房产的擅自处分，便是欠缺完整处分权的无权处分。
《公告》出台前，不动产登记部门在不动产登记权利人处分房产时会要求其提供婚姻状况证明，当其发现房产上存在隐名共有人时会要求隐名共有人一同签字，否则将不会为其办理不动产登记。因此，不动产登记部门对当事人婚姻关系的审查，在很大程度上避免了欠缺房产完整处分权的显名权利人对房产作出无权处分，同时也避免了不动产善意取得纠纷案件进入法院审理程序。
《公告》出台后，房产显名权利人独自处分房产的情形将会增加，隐名共有人的维权行为则必然导致法院受理案件数量增多，而第三人取得房屋所有权是否是善意取得将会成为法庭上的主要争议焦点。
（二）增加不动产登记异议纠纷案件
对于登记在显名权利人一人名下的房产，隐名共有人有权要求更正登记，通过在不动产登记簿上增加姓名从而成为显名权利人。在显名权利人同意更正的情况下，夫妻双方可持身份证、婚姻证明、不动产证书等资料，共同到不动产登记部门填写财产约定书，将不动产登记为双方共同所有。如果显名权利人不同意更正登记的，隐名共有人可以持婚姻证明等资料，向不动产登记部门提出异议登记。异议登记后，隐名共有人应在15日内向法院提出异议登记诉讼，如果法院作出的生效法律文书认定房屋属于共有财产，隐名共有人可以持生效法律文书向不动产登记部门申请更正登记。
就《公告》的出台和实施，各地不动产登记部门均在政府网站与自媒体上对《公告》以及相关政策解读进行了宣传，宣传中强调不动产登记是一种物权公示行为，并向社会大众告知了异议登记的途径与方法。这势必将促使一些隐名共有人在显名权利人拒绝配合更正登记的情况下，向法院提异议登记诉讼。
（三）增加共有房产执行问题
夫或妻一方为被执行人，对于夫妻共有房产该如何执行？这个问题是近几年法院执行工作的难点之一，目前全国范围内尚未形成统一的执行模式。
《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第3条规定：夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院不予支持。该规定改变了以往司法实践中对夫妻共同债务的认定，强调了夫妻“共债共签”的原则。
三、隐名共有人权利保护的困境
（一）异议登记可能影响家庭和谐稳定
在大部分中国式婚姻中，为维护感情伦理，夫妻通常回避财产分配，避免以财产度量感情，减少经济利益对家庭关系、伦理的冲击。隐名共有人提出对不动产变更登记可能会影响婚姻家庭关系的和谐与稳定。提出变更登记后，夫妻共有房屋顺利变更登记了最好，但也非常有可能发生一方不同意更正登记，另一方只能通过其他救济途径解决，这样已然影响到了夫妻间婚姻关系的稳定与和谐；或者另一方权利人因各种原因就委曲求全、不再要求更正登记，那么其实际权益必遭受损害，那么显名一方就可以顺其自然地将夫妻共有房屋占为己有，显失公平。［3］
(二)法律倾向于保护善意第三人
按照传统民法的观点，善意取得通常单独指动产的善意取得，在这种情况下并不存在不动产隐名共有人的权利保护问题。2007年开始施行的《物权法》中首次明确了不动产同样适用善意取得制度，也由此引发了隐名共有人的权利保护问题。
为防止现实中出现夫妻一方恶意私自出售房屋致使另一方无家可归的情况，2011年《婚姻法》司法解释三的征求意见稿中，原本规定属于家庭共同生活居住需要的夫妻共有房屋排除适用不动产善意取得。但由于其会导致司法解释的施行否定法律规定的现象，且在善意第三人买房同样是唯一一套住房为其家庭共同生活需要的情形下，无法平衡两者之间的利益，所以该排除条款最终被删除。
最终，《婚姻法》司法解释三中关于夫妻共有房产可以被第三人善意取得的规定变成了《物权法》善意取得规定的强化版，其第11条第1款规定：一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。之所以将善意第三人的保护顺位排在隐名共有人之前，是因为立法者认为，这样将更加有利于夫妻共有房屋作为一种不动产财产的流转，从而对社会经济更有助益。如果给予夫妻共有房屋原权利人以过多的保护，那么对于夫妻共有房屋的善意买受人的权利的保护就会有所欠缺，在权衡夫妻共有房屋原权利人的物权和夫妻共有房屋善意买受人之间的利益上来考虑，立法者认为市场经济的发展更为重要。［4］
（三）缺乏有效救济途径
《婚姻法》司法解释三第11条第2款规定：夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。根据该规定，共有房产被显名权利人擅自处分后，隐名共有人只有当与显名权利人离婚时才能向显名权利人主张损失，这样隐名共有人的损失必然无法及时得到补偿。
在我国夫妻婚后财产共有的立法现状下，债权人与债务人的主体发生了混同，损害赔偿失去了应有之意。就算是隐名共有人在离婚时向显名权利人进行索赔，也难以保障隐名共有人可得到应得金额的赔偿。虽然《婚姻法》司法解释三第4条中规定夫妻一方有隐藏、转移、变卖、毁损、挥霍夫妻共同财产或者伪造夫妻共同债务等严重损害夫妻共同财产利益行为的，夫妻一方可以在夫妻关系存续期间请求法院分割财产。但该条款在适用上与善意取得的相关规定存在一定的冲突。原因在于，善意取得的前提之一是善意第三人已支付了合理的对价，这样就使得隐名共有人无法主张显名权利人对共有房产擅自处分行为是严重损害夫妻共同财产利益的。而且在我国司法实践中，法院几乎都不支持夫妻在婚姻关系存续期间分割共同财产的诉讼请求。［5］
四、司法保护隐名共有人权利的建议与设想
（一）明确“隐名共有人”变更登记的义务
对于我国不动产登记簿上存在大量隐名共有人的现状，仅依靠各地不动产登记部门发布的《公告》及其政策解读的相关宣传来改变，肯定是远远不够的，我们需进一步明确“隐名共有人”至不动产登记部门进行更正登记的义务。但是，如果“一刀切”做出硬性规定，又容易造成部分家庭的关系动荡，因此还应考虑给予社会一个认识和接受的时间。
实践中如何操作？笔者认为，可以参照《婚姻法》司法解释一中关于事实婚姻的规定，设定一个日期，要求隐名共有人在这个日期前向不动产登记部门提出变更登记的申请，对于指定日期前隐名共有人提出异议登记申请的，不动产不适用善意取得。于此日期后善意第三人基于对不动产登记簿的公信力，剔除《物权法》司法解释一中排除善意取得的几种情形外，便可简单地证明其主观善意。
此外，现行不动产异议登记制度的设计以显名权利人不同意变更登记为前提，隐名共有人在提出不动产异议登记之日起十五日内必须向法院提起诉讼，十五日内不起诉的则异议登记失效。笔者认为，也可通过赋予不动产异议登记阻却第三人善意取得的效能来保护隐名共有人的合法权益。
具体做法如下：虽然异议登记因隐名共有人放弃诉讼而失效，但不动产登记部门应将异议登记情况记载于不动产登记簿中以待处理。当显名权利人处分房产时，不动产登记部门应与隐名共有人核实不动产具体权属情况，督促其再次提起异议登记并提出异议登记诉讼，如异议登记申请人放弃或拒绝提出异议登记或诉讼，则再按照显名权利人的申请，将不动产变更至善意第三人名下。这样，既可以避免因隐名共有人提出登记异议之诉而导致夫妻关系不睦，亦可有效阻止显名权利人擅自处分房产。
（二）离婚纠纷中明确擅自处分房产的举证责任分配
按照《婚姻法》第17条与《物权法》第97条的相关规定，夫妻对共有房产享有平等的处理权，作为显名权利人的夫或妻一方在处分共有房产时，应当经过作为隐名共有人的夫或妻另一方的同意。不再审查婚姻关系，并不意味隐名共有人失去了对房产所享有的处理权。如果撇开共有人之间的夫妻关系不谈，显名权利人隐瞒共有状况私自对不动产进行处分的，隐名共有人可以追究其损害赔偿责任。
但是，在我国夫妻婚后财产共有的立法现状下，显名权利人与隐名共有人之间的夫妻关系会导致双方债权人与债务人的主体发生混同，只有当双方离婚时，隐名共有人才可以追究显名权利人擅自处分共有不动产的损害赔偿责任。房屋被显名权利人擅自处分时，对于卖房款的处置情况，显名权利人更为知情，如果在诉讼中将全部的举证责任都依照“谁主张谁举证”的原则分配给隐名共有人，无疑会加大隐名共有人的举证难度和工作量，对其来说是显失公平的，也会加大法院的审查工作量。
故而，相关诉讼案件审理中，应当合理分配隐名共有人与显名权利人之间的举证责任。对于隐名共有人，法院可以简单依据其从不动产登记部门调取的房屋买卖合同上的内容来推断显名权利人的损害赔偿责任，隐名共有人认为房产处置到诉讼之间有溢价的，该部分则仍由隐名共有人负责举证。而对于显名权利人主张擅自处分房产后房款为夫妻共同生活所用应降低其损害赔偿责任的，该部分则应由显名权利人负责举证。
（三）赋予第三人“合理注意”义务
善意取得制度保护的是正当交易下的善意第三人的信赖利益，而非正当交易可能严重侵害隐名共有人的合法权益，这种交易中第三人本身是否属于善意也需要仔细判断和考虑。如果保护了第三人并非出于善意的利益，却牺牲了隐名共有人的合法权益，这样的结果显然不符合善意取得制度的设立目的。
应当注意的是，由于不动产同时涉及到第三人以及隐名共有人的居住权与生存权，在不动产登记中不再审查婚姻关系后，可适当赋予第三人“合理注意”义务来保护隐名共有人的合法权益。《物权法》司法解释一第15条规定是从受让人的主观心理状态来判断善意与否的标准，以不动产受让人信赖登记为无重大过失判断依据。受让人信赖不动产登记，对真实权利人为不知道、不应当知道。［6］但因为不动产登记簿上存在隐名共有人的情况较多，现阶段其公信力仍然不强，仅仅依上述标准判断是否善意，则可能对隐名共有人的权益导致损害。
由此，应将第三人不存在重大过失，也就是尽到一个合理的注意义务与不知道、不应当知道，一并作为善意的判断标准。除了将不动产登记这一容易识别的权利外观被作为确认善意与否的标准外，还应适当赋予第三人对不动产占有与使用现状外观合理注意的义务。具体到司法实践中，对于毛坯房与虽有装潢但看不出使用痕迹的房产可简单认定第三人善意取得，但对于已装潢且明显有多人居住使用的房产，排除租赁等他人使用的情形外，第三人应当对房产实际权属状况进行必要的询问，尽到其合理注意的义务。
（四）执行过程保障隐名共有人的合法权益
不动产登记中不再审查婚姻关系，并不代表法院在司法审查中应持同样的标准，《婚姻法》及其系列司法解释作为特别法，仍然应该是法院在认定夫妻共有财产时的法律依据。存在隐名共有人的房产，在执行中仍应当作为夫妻共有财产来对待，即使被显名权利人私自抵押也不应予以特殊对待。
目前，司法实践中对夫或妻一方为被执行人的共有房产的执行主要有两种模式：一种是对房产整体进行裁定拍卖，对于房产拍卖价款的执行以被执行人在共有财产中所占的份额为限，将限额外的房款退还给共同共有人；另外一种是对作为被执行人的夫或妻一方在共同共有房产中所占的份额进行拍卖，共同共有人享有优先购买权。
对于第一种执行模式，笔者认为整体拍卖应征得隐名共有人的同意，否则有侵犯隐名共有人合法财产的嫌疑，缺乏正当性与合法性。当隐名共有人不同意整体拍卖处置时应采取第二种拍卖房产份额的模式，在执行中通知不是被执行人的隐名共有人与申请执行人进行协商。协商不成则对被执行人享有的份额进行拍卖，但应在公告注明隐名共有人对被拍卖房产份额享有优先购买权。通过积极争取协商处置并保障优先购买权的方式来保障隐名共有人的合法权益。
此外，近几年不动产登记相关法律法规并没有发生较大变动，而不动产登记部门以法律无明确授权和提升不动产登记效率为由宣布不再审查婚姻关系。对此笔者认为，未避免给人以今是而昨非的印象，不动产登记部门应积极广泛运用各种媒体，宣传相关法律知识，鼓励群众自发合理维权，并畅通维权渠道，有效减轻群众诉累，切实保障人民群众的合法权益和财产安全。