执行异议之诉中一般买受人物权期待权占有公示之限定

在将合法占有作为一般买受人物权期待权公示方式时，应当注意的是，何种合法占有才是充分的？如同拉伦茨教授所言，并不是所有的期待都是期待权，期待权仅指那种已经达到确定的程度，乃至在交易中可以将之视为一种现成的财产。（参见：［德］卡尔·拉伦茨：《德国民法通论》（上册），王晓晔等译，法律出版社2013年版，第294页。）因此，在将合法占有作为一般买受人物权期待权的公示方式，本来就是退而求其次的制度妥协时，那么该合法占有就必须尽可能地公开、醒目、持续，以使第三人能够获得足够的公示信息来确定该不动产已经处于被交易的状态。倘若第三人已尽充分的注意和审查义务，在进行了现场查看后，仍未发现该不动产已经买卖的痕迹，买受人的合法占有公示就应当被判定为不成立。

因此，一般买受人物权期待权的合法占有公示外观，需要强烈地反映出买受人已对不动产进行了事实上的管理和支配。尽管买受人对不动产占有层面的管理和支配并不以入住或者使用为必要，但是不可否认的是，由于入住或者使用是最为直观的占有样态，且入住人或者使用人与登记人不一致时也足以引起第三人的怀疑并进而深入查证，故应当将入住或者使用作为合法占有的一般判定标准。单纯的领取不动产钥匙，隐蔽性较强，不应当作为认定已经入住或者使用的标准。

不过，纵然未曾正式入住或者使用，但是在已经开始装修的情况下，应当将之认定为入住或者使用，因为这已然具备较强的对外公示效果。为了最大程度地防止买受人就入住或者使用弄虚作假，在认定入住或者使用的真实性时，买受人应当同时负责举证领取不动产钥匙、办理入住手续、物管证明、物业费缴费发票、水电气缴费单等一系列证据，来证明其已合法占有不动产，（参见唐国峰：“案外人异议案件的审查判断标准”，载《人民司法》2016年第34期。）即不应当以推定的方式来认定合法占有，而应当确实处于现实的合法占有状态。倘若买受人在能够入住或者使用的情况下，并没有采取入住或者使用的方式来最直观地形成对不动产事实上的管理和支配，就应当判定合法占有不成立，以充分降低因占有的弱公示效力所可能导致的对交易安全的不利影响。当然，在入住或者使用客观上不能或者法律上不能的情况下，对于合法占有的判定标准也应当有所变通。如该不动产在交易前已被出卖人出租，却仍要求买受人达到入住或者使用的合法占有状态，在买卖不破租赁的规则保护下，此种强人所难将阻断一般买受人物权期待权成立的可能，将极大地抑制不动产的流动性。不过，尽管入住或者使用规格的直接合法占有已无法实现，但是买受人仍须具备管理和支配不动产的间接合法占有公示外观。

基于此，买受人应当提供书面证据来证明，在不动产被法院查封前，承租人已经被明确告知并且确认不动产已被买受人所购买。之所以要强调书面证据，乃是因为倘若买受人形成了书面证据，这可以令承租人深度确认不动产已经出售，从而有利于第三人在承租人处获取相关信息。此外，书面证据也可以有效减少当事人之间事后的恶意串通，因为承租人一般情况下并不会愿意承担事后伪造证据可能带来的不利后果。如果经三方协商一致，此后租金须向买受人支付的，则买受人还应当负责举证该租金的收款凭证。值得一提的是，倘若买受人在签订买卖合同并且支付价款后，直接将不动产返租给了出卖人，即承租人与所有权登记人发生混同，此种情况与承租人为第三人时相异质。因为，只有在承租人与所有权登记人不一致时，才会足以引起其他交易主体的怀疑并进而深入查证。是故，当出卖人同时为承租人时，买受人的合法占有公示基本无从对外体现，故应当判定此种情况下无法成立合法占有为宜。

（摘自余长智：“一般买受人物权期待权的严格适用”，载《人民司法•案例》2019年第23期。）

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