1.评估被征收房屋价值的考虑因素

（1）区位。是指某一房屋地理位置，包括在城市或区域中的地位，与其他地方往来的便捷性，与重要场所的距离，周围环境、景观等。区位因素是指所在地的自然条件与社会、经济、行政因素相结合所产生的特征并对房地产价格产生影响的因素。在一定意义上，区位因素分析就是土地价格的分析，其中可分为两部分，一部分是由绝对地租所决定的土地价值，一部分是由级差地租所决定的土地价值。后一部分主要是由后天因素形成的环境起主要作用，前一部分主要取决于城市平均地价水准。此外，城市规划对土地价格会产生明显的中长期结构性调整作用。

（2）用途。指被拆迁房屋所有权证书上标明的用途，未标明的，通常以产权档案中记录的为准，未记录的，以实际用途为准。实际用途的界定以规划部门是否批准，是否取得合法手续为准。主要有住宅与非住宅之分。住宅包括普通住宅、公寓、别墅等。非住宅分为经营性与非经营性两类，前者包括写字楼、商业营业用房、通用厂房、仓储用房、交通枢纽用房等；后者有行政、事业单位以及非营利公共设施用房。

（3）建筑结构。通常分为框架、钢、钢混、砖混、砖木、木、简易结构。建筑物的外观、风格、布局、施工质量等，对房屋价值会产生一定影响。

（4）新旧程度。也可称为折旧率，如按照有关规定，通常住宅为70年、厂房为50年、商用为40年，在此基础上核出折旧率，再结合建筑结构作出基本的限制性要求。具有保留价值的历史、文化、风貌等建筑不受折旧期限制，以建筑文物实际评估为准。

（5）建筑面积。目前可以分为建筑物整幢面积、单元面积、套内面积。就具体征收补偿关系而言，主要分为套内建筑面积和分摊的公有建筑面积。但从实际情况看，建筑面积有时是有水分的，房屋的大小往往要同时考虑使用面积。目前，计算建筑面积的两个主要规则是《建筑面积计算规则》和《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》，这两个规则属于国家标准。

此外，影响被征收房屋价值的其他因素还有房屋楼层、朝向、装修和原有设备的拆装损失情况等。

（摘自：江必新主编，《国有土地上房屋征收与补偿条例理解与适用》，中国法制出版社2012年出版，第184-185页。）

（注：本观点中《建筑面积计算规则》已失效。）

2.被征收房屋的价值的确定

要确定被征收房屋的价值，首先要对被征收房屋价值有个全面的认识，具体来说要注意以下两个方面：一是不能将其理解为仅仅指建筑物本身的价值。因为任何建筑物都必须依托土地而建立，建筑物所有权人必须依法取得一定的土地使用权，才能在土地上建造建筑物。因此，被征收房屋价值除建筑物本身价值外，还包括其所占用土地的建设用地使用权价值。二是在评估被征收房屋价值时，评估对象在范围上只包括合法的被征收建筑物及其占用范围内的建设用地使用权和其他不动产，而不包括违法建筑和超过批准期限的临时建筑。被征收房屋的补偿价格不得低于房屋征收决定公告之日类似房地产的市场价格。被征收房屋的类似房地产，是指与被征收房屋处在同一供求范围内，并在用途、规模、建筑结构、新旧程度、档次、权利性质等方面相同或者相似的房地产。在评估实践中，类似房地产的市场价格应当通过搜集评估时点近期类似房地产的实际成交价格，剔除偶然的和非正常因素以后计算得出的价格。被征收房屋的价值评估通过市场化的方式进行，由具有相应资质的房地产价格评估机构，按照国家规定的房屋征收评估办法评估确定。为了避免出现评估价格低于市场价格而损害房屋被征收人的问题，征收房屋的价值补偿不低于市场价格，并且实际上可以高于市场价格。

（摘自：李静编著，《国有土地上房屋征收与补偿条例注释全书：配套解析与应用实例》，法律出版社2015年出版，第145-146页。

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