1.承租人仅以“疫情发生”作为无法履行合同义务的事由，不能成立

民法总则第一百八十条规定，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。如果“疫情发生”就是免责事由，那么上述问题就迎刃而解了。

但“疫情发生”是当然的免责事由吗？并非如此。因房屋租赁合同签订后出租人已经交付房屋，其履行了房屋交付义务，因此，作为承租人的合同义务是支付租金，而当今处于支付手段多样化的信息时代，转账方式极为便利，疫情不足以构成承租人不缴纳租金的合法事由。承租人仅以“疫情发生”作为无法履行合同义务的事由，显然不能成立。

但并非是说“疫情发生”不影响合同的履行，真正影响合同履行的是在“疫情发生”后国家及地方为防治疫情蔓延所采取的行政管控政策及措施。因此，出租人或承租人如果以此作为免责事由，应当说明自己合同不继续履行系受上述政策或措施的作用所致。在清楚真正的触发免责事由的原因后，对于上述问题的解答就清晰了。

对承租房屋用于个人或家庭居住的，承租人因疫情被隔离或被行政机关严格管制无法回到承租房屋的，如要求继续履行双方租赁合同的，可以向出租人协商，按照公平原则，减免承租人部分租金，确定从疫情开始至今已发生的租金，并对可预计期间内的租金标准及租金支付时间进行协商；如承租人要求解除合同的，应及时向出租人发出解除通知，并将解除事由的依据向出租人说明并提供相应佐证。出租人对于承租人存在上述情状的，不得要求承租人支付违约金。承租人由于疫情原因长期无法使用房屋，致使租赁合同目的无法实现，出租人要求解除合同的，可向承租人发出解除通知。但如果承租人在租赁房屋内留有个人物品，出租人应在承租人同意并做好物品保全及保存的情况下，进行房屋的收回；如果承租人不同意出租人收回房屋，建议出租人通过诉讼途径解决，避免新的纠纷产生。

对于承租房屋为经营性房屋的情形，则是另一种处理方式。因该类房屋承租人投入大量装修、改建等费用，且承租主体多为公司以及租赁周期较长的特点，对该类租赁合同的解除应持谨慎态度。对于承租房屋因疫情导致严格管控无法正常使用的，承租人有权要求减免严格管控期间的部分租金；因政府的行政命令导致承租人无法正常开工，承租人亦可要求减免部分租金。此外，如承租房屋因疫情导致严格管控无法正常使用的，承租人或出租人提出解除租赁合同的，双方可依据房屋租赁期间、剩余租期等情况对于房屋装修改建等损失，适用公平原则分配责任。

应当说明，对于因疫情发生前就已存在承租人欠交租金等情况，或疫情发生后才签订的房屋租赁合同，不适用有关本次疫情的免责事由。

为了让小微企业持续发展，已有多地出台了相关政策。例如，北京市政府2月5日出台了《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情影响促进中小微企业持续发展的若干措施》，其中也对“减免中小微企业房租”作出规定。

出租人与承租人在承租房屋期间遭遇了疫情，应当多协商，多沟通。疫情当前，双方应当通过协商让出租人损失降到最低，让租客住有所居，也为创造更好的营商环境共同努力。

（摘自：北京市西城区人民法院法官徐澜涛：《当租赁合同遇上疫情该怎么办》，来源：法制日报守法普法，发布日期：2020-02-12）

2.判断新型肺炎疫情影响下承租方能否获得利益的弥补或责任的减免,要看本次疫情的发展是否改变了原有的合同基础，是否导致了继续履行合同发生明显不公、履行不能

在现有立法框架和司法实践中，判断新型肺炎疫情影响下是否能够对房屋租赁合同进行调整或解除，承租方在法律上能否获得利益的弥补或责任的减免，归根结底，要看本次疫情的发展是否改变了原有的合同基础，是否导致了继续履行合同发生明显不公、履行不能。如前文所述，我们认为援引不可抗力的目的在于免责，援引情势变更或公平原则的目的在于重新谈判或调整。在当前情势变更与不可抗力并行的二元规范模式下，立法者追求的制度上泾渭分明并未在实践中产生同样的效果。对于新型肺炎疫情下房屋租赁合同履行问题，不应简单关注疫情是不可抗力，还是情势变更，而是着眼于合同基础的变化和合同目的的实现。而在民事审判实践中，要着眼于“公平”的价值追求和“均衡”利益的矫正正义。基于此，我们提出如下见解，以供大家参考：

(1)疫情直接影响合同履行，可要求减免疫期租金

疫情导致房屋所在区域依法被封锁，造成房屋的使用功能受限，比如武汉封城，或者政府明令禁止开业的区域或场所，如电影院、KTV、体育馆、健身房等聚集型活动业态，直接导致租赁房屋使用的功能严重降低，或房屋不能正常利用，此行为影响了租客的利益，可援引公平原则、情势变更或不可抗力，要求相应减免部分租金，甚至解除合同。

(2)疫情未直接影响合同履行，无权要求减免租金

对非封锁、限制的区域，或者非封锁、限制的行业，并不因疫情影响合同的履行的，合同应继续按约定履行，当事人无权主张调整合同或免除责任。如商业广场的服装店、餐馆、图书室等业态，并未明令禁止开业，无权强行要求减租；或虽处于疫情封锁区域内，但并未影响合同履行，比如未受影响的住宅、厂房、仓库，则不应减免租金。

(3)疫情直接影响是判断的一个重要标准

何为直接影响？直接影响，是区别间接影响而言的，比如KTV被政府明令禁止开业，此为直接影响；如KTV旁边的餐厅因KTV被停业，而营业收入锐减，对餐厅而言为间接影响。如为直接影响，则可对合同进行相应调整或免责，如为间接影响，在当前的司法实践中，则很难计入可调整或免责的范围。

(4)公序良俗是法律基础

在当前时下，共度时艰，以和为贵，不仅是道德标准，也是善良淳朴的中华民族的优良传统。依据《民法总则》第八条关于“公序良俗”规定，疫情影响下的房屋租金调整不仅仅是法律问题，也是公序良俗的要求，是维护社会关系和谐稳定的问题，情法交融，彼此相通。

（摘自：蒋修贤、杨超男：《新型肺炎疫情下房屋租金调整的法律分析》， 广州仲裁委员会微信公众号，发布时间：2020-02-06）

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