一、什么是小产权房

小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡产权房”。“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。

根据《国务院关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》可以知道，“职工拥有部分产权的住房，五年后允许出售，原产权单位有优先购买权，售房收入扣除有关税费后的所得，按国家、集体、个人的产权比例进行分配。”通过政府批准有正规建设手续的新民居是合法的，可以长久拥有居住。对没有合法建设手续的房屋，不要去买这个才是真正的小产权，它不合法随时会被强制拆除。

二、小产权房风险

1、小产权房没有“五证”：即取得房产证的先决条件，他们是国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证及商品房销预售许可证。小产权房没有产权而不受法律保护，因此存在诸多风险。

2、由于小产权房缺乏产权，遗产继承时也会面对许多问题。小产权房以借新农村建设、旧村改造为名义而运作起来，具有打擦边球的性质。

3、根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。乡产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的。

4、在购买乡产权房，购房人与开发商签订合同并交付房款后，如果相关部门整顿乡产权房的建设项目，可能就会导致部分项目停建甚至被强迫拆除。那么结果只能是购房人找开发商索要购房款，购房人就可能面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。

5、购房后如果遇到国家征地拆迁，由于乡产权房没有国家认可的合法产权，购房人并非合法的产权人，所以其很可能无法得到对产权进行的拆迁补偿，而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比是微乎其微的。


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