荆华律师

      购买的房屋还没有办理过户手续，原房主去世了，那么购房者无法办理过户手续，应该怎么办？

     近日，河南省焦作市中站区人民法院审理一起房屋买卖过户纠纷，判决被告薛某的女儿于判决生效之日起十日内协助原告办理房屋的不动产过户手续。

　　焦作市的王女士在19年前购买了薛某位于中站区的一套房屋，但一直没有办理房屋过户手续，在此期间薛某去世。王女士为此将薛某的继承人诉至法院，要求其协助履行过户手续。

　　2003年8月，王女士在邻居的介绍下，购买薛某名下的位于中站区的房屋，王女士交付购房款2.5万元，薛某将涉案房屋的房产证和土地使用证交给王女士。王女士从2003年8月至今，一直在该房屋居住，并实际缴纳水电费。2016年，薛某去世，涉案房屋仍登记在薛某名下。2022年，王女士为办理过户手续，向中站区法院提起诉讼，请求被告薛某的女儿协助办理该房屋过户手续。

　　法院审理后认为，薛某为中站区该涉案房屋的房屋所有权人，与原告王女士口头约定将涉案房屋出售给原告。原告作为买受人交付购房款、实际缴纳涉案房屋的水电费，薛某作为出卖人将涉案房屋及房产证、土地使用证交付原告，并允许原告从2003年8月居住至今，且直到去世也未将该房屋存在的情况告知其女儿，由此可以认定薛某已将涉案房屋出售给原告的事实，原告与薛某成立事实上的房屋买卖合同关系。被告薛某的女儿辩称薛某与原告未签订房屋买卖合同，不存在房屋买卖合同关系，该理由不能否定原告对该房屋购买、占用使用十九年的客观事实，对被告的主张法院不予采信。现薛某已死亡，被告作为薛某的独生子女，具有协助原告办理涉案房屋过户手续的义务。法院遂判决被告薛某的女儿于判决生效之日起十日内协助原告办理房屋的不动产过户手续。

（来源：人民法院报）

另一则案例：买房未过户卖家去世 法院：继承人协助过户

       家住湖南省临澧县的枚先生七年前通过中介购买赵先生、文女士夫妇位于临澧县的两层房屋一栋，后因赵先生死亡，房屋至今未办理过户手续。枚先生遂将赵先生的继承人诉至法院，要求履行协助过户义务，临澧县人民法院经审理判决支持枚先生的诉讼请求。

　　枚先生称，2011年5月31日，枚先生（乙方）与赵先生、文女士（甲方）在中介临澧某信息中心的见证下，签订《房地产买卖契约》，约定:甲方自愿将座落在临澧县一间二层楼房出售给乙方；该房地产的成交价格为人民币120 000元，由乙方于2011年5月31日支付定金20 000元，余款100 000元于2011年6月2日前付清；2011年6月2日，甲方将上述房地产交付给乙方，房屋移交时，其国有土地使用权一并转移给乙方；上述房地产办理过户手续所需缴纳的税费，由乙方承担，甲方提供转户身份证复印件和签字、照像。该契约签订的当日，枚先生按照约定向赵先生支付购房定金20 000元。2011年6月2日，枚先生按照约定，向赵先生支付购房款100 000元；赵先生、文女士亦按照约定向枚先生交付了房屋及房屋所有权证与国有土地使用权证。2014年8月18日，赵先生因死亡被临澧县公安局注销户口。赵先生在死亡后，枚先生根据房屋所有权与国有土地使用权登记部门的要求，请求五被告协助办理该房屋所有权及国有土地使用权的过户登记手续未果，遂向临澧县人民法院提起诉讼。

　　临澧县法院经审理认为，枚先生与赵先生夫妇签订的《房地产买卖契约》系真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效契约。契约双方均应严格按照契约中的约定履行自己的义务。枚先生按照约定向赵先生付清全部购房款后，赵先生应协助枚先生办理该房屋的过户登记手续。现因赵先生死亡，五被告作为继承人应按照约定继续履行协助枚先生办理过户登记手续的义务。据此，法院判决五被告于判决生效之日起五日内协助枚先生办理房屋的过户登记手续。

（来源：中国法院网 余莉）

律师延申：

       民法典关于房屋买卖规定是：房屋买卖是将自己名下的房产进行买卖的行为，房产必须具备房屋产权所有证。双方应当共同向房管部门提出申请，接受审查。管理部门查验有关证件、审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理。

       一般而言，法院在处理原房东未来得及过户的案件，会判其继承人予以配合过户。还有一种情况房东去世了，其名下房屋如果需要买卖，在还没有办理过户的情况下，可以先确定继承人，如果是法定继承的，可以办理继承手续，由被继承人继承。继承人需要到公证处进行公证，然后到房产交易中心办理过户手续，将房屋产权转到自己名下，则继承人成为新的产权人作为新卖家买卖房屋。如果对继承人有争议或者对继承财产有争议的，也可以先在法院办理继承诉讼，将房屋变更后，再予以处置。此期间，如果提前对房屋买卖的，需要所有继承人的签字或授权认可。