石佳佳律师

2021年春节电影《你好，李焕英》赚足了大家的眼泪

　　“子欲养而亲不待”是很多人最大的遗憾

　　然而现实中却时常有因房产或赡养问题

　　导致父母子女对簿公堂

　　例如在分割房产问题上

　　一些老年人往往存在这样的烦恼

　　在《民法典》颁布前，类似于此类情形，父母只能做“选择题”，而且无论怎么选择，都要面临一定的风险。

　　对于因父母生前不予处理房产而引发的遗产分割纠纷，不仅有子女之间因种种原因就分割比例产生的矛盾，还有财产分割之后引发的一系列后续隐患，在法院根据相关法律予以判决后，“案结事了”的难度比较大。

　　Q:案情回顾

　　张某家在顺义区某村有一处宅院，《集体土地建设用地使用证》登记在张某父亲名下，该宅院内现有北正房六间、西厢房五间，系张某父母二人共同出资建造。2015年，由张某出资在该宅院内增建东厢房五间。现父亲已经去世，张某为明确自身在涉诉宅院内房屋的权益，诉至法院，请求法院对涉诉宅院内房屋予以分割。

　　在诉讼过程中，经过调解，张某母亲和姐姐表示，对于张某父亲的遗产部分，二人愿意放弃自己应继承份额，均由张某继承;对于房屋中母亲的财产份额，张某母亲表示，为避免日后再起争端，愿意全部归张某所有，但要求在涉诉北正房六间中的东数第一间、第二间中享有居住权，否则在涉诉宅院房产中保留自己的财产份额。原告张某表示接受，双方达成调解协议。

　　法院认为，原被告之间达成的调解协议不违反法律规定，既有利于明确权利，又有利于张某母亲的居住使用，当庭向双方出具了调解书。

　　Q:《民法典》对于居住权做了哪些规定?

　　《民法典》的颁布正是解决了上述尴尬，给这种二选一的情形增加了新的选项——“居住权”。该权利是一种用益物权，通过设立居住权，权利人可以对他人所有的住房享有占有、使用的权利，以满足生活居住的需要。

　　现行《民法典》对居住权的设立、权利内容、消灭等作出了原则性规定，该权利的创设不仅赋予了当事人更多的选择权，也为法官处理类似案件提供了法律基础，填补了法律的空白。公民之间既可以通过遗嘱、遗赠的方式设立居住权，也可以订立居住权合同约定居住权;司法机关则可以通过判决、调解等形式设立居住权。

　　Q:“居住权”该如何设立?

　　居住权的设立共有三种方式：

　　01、“书面合同+登记”

　　《民法典》第367条规定：“设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。

　　居住权合同一般包括下列条款：

　　(一)当事人的姓名或者名称和住所;

　　(二)住宅的位置;

　　(三)居住的条件和要求;

　　(四)居住权期限;

　　(五)解决争议的方法。

　　02、“遗嘱、遗赠+登记”

　　《民法典》第371条的规定：“以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定”。

　　03、“生效法律文书”确定

　　《民法典》第229条规定：“因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。”该种形式下，居住权的设立不以登记为生效要件。

　　Q:设立居住权，需要注意哪些问题?

　　在设立居住权之前应当注意以下事项：

　　01、居住权不得转让

　　居住权是对他人住宅享有占有使用的权利，但只能由权利人本人享有，居住权人不得将居住权转让。

　　02、居住权不得继承

　　居住权人只能在有生之年享有该权利，死亡时居住权即消灭，居住权人的继承人不能继承居住权人的权利，居住权人也不能在遗嘱、遗赠、遗赠抚养协议中处置居住权。

　　03、一般情况下设立居住权的住宅不得出租

　　居住权是一种对他人权利的限制，价值在于满足权利人的居住需要，居住权人对所居住的住宅不享有收益权;另一方面，除非双方在居住权合同中有特别约定，否则所有权人在设立居住权后，也不得再将住宅出租。

　　设立居住权应当“三思而后行”，如果在可预见时间内有转让、出租、抵押住宅等计划，或者住宅存在被分割的可能，为了避免自己陷入纠纷，请谨慎设立居住权。

　　Q:通过遗嘱设立的居住权，有哪些注意事项?

　　目前，《民法典》继承编及相关司法解释尚未对该问题作具体规定，在“居住权”一章中也仅原则性的规定“以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定”。

　　结合遗嘱继承和居住权的规定，提供以下几点意见作为参考：

　　第一，以遗嘱方式设立居住权，形式上符合遗嘱的法定形式即可。

　　第二，通过遗嘱设立居住权的，自继承开始时设立。根据“继承从被继承人死亡时开始”的基本原则，通过他人设立遗嘱取得居住权的，自继承开始时设立，取得居住权后的登记行为，仅作为对抗善意第三人的要件。

　　第三，已经申请居住权登记的，在居住权消灭时，应当及时办理注销登记。比如在居住权期限届满或者居住权人死亡时。

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