孟翔律师

近段时间，收到不少广东朋友的咨询，其中收到来自小A的提问：年前看中了一套房，当时缴纳了诚意金，签订了购房意向书，但是受疫情影响，经济吃紧，深感无力供房，于是想解除合同，要回诚意金。

就这个问题，笔者做了一番研究：

广东省高级人民法院于2017年9月12日发布的《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》的通知【粤高法（2017）191号】对此有过明确规定：“一、当事人通过缴纳诚意金、签订意向书等方式,仅表达房屋买卖意向,未约定在将来一定期限内签订买卖合同,一方以对方不签订买卖合同为由主张对方承担违约责任的,不予支持。”“二、认购书、订购书、购房意向书等协议虽然约定在将来一定期限内签订房屋买卖合同,但协议已经具备房屋买卖合同主要条款,且当事人依据协议负有支付房屋价款或者交付房屋义务的,该协议应当认定为房屋买卖合同。”分析上面两个条文不难发现，不管是缴纳诚意金、签订意向书，又或是认购书、订购书、购房意向书等各种名义的预购房文件，能不能解除合同而不承担违约责任的关键所在是签订的文件是否具备房屋买卖合同主要条款,如果已经具备房屋买卖合同主要条款,那么购房的一方仅仅因新冠肺炎疫情的原因提出退房还是得不到法律的支持，如果不具备房屋买卖合同主要条款,那么购房的一方是可以要求解除合同并退款的，与是否因本次新冠肺炎疫情影响无关。

本次新冠肺炎疫情给社会造成了巨大的影响，从国家到各省市都针对性的发布了不少规定，也有不少媒体、自媒体对有些的过分解读，使得很多民众产生了错误的理解，认为受新冠肺炎疫情的影响，那么就可以依据“不可抗力”而不交租、不交物业管理费、退房等，的确，新冠肺炎疫情的发生，的确属于不能预见的突发事件，对于如何处理新冠肺炎疫情所引发的各类纠纷，2020年2月10日，全国人大常委会法工委就疫情防控有关法律问题答记者问。发言人臧铁伟表示，当前我国发生了新型冠状病毒感染肺炎疫情这一突发公共卫生事件。对于因此不能履行合同的当事人来说，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。根据合同法的相关规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。什么属于法律另有规定的除外，就有必要研究一下广东省就这方面的具体规定了，广东省高院人民法院于2020.02.09发布的《广东省高级人民法院关于依法审理新冠肺炎疫情防控期间民事行政案件的通告》“妥善处理合同纠纷。因疫情发生以及防控疫情应急措施等原因，导致买卖、租赁、旅游、住宿、餐饮、运输等合同不能履行，或者按合同履行对一方当事人权益有重大影响的，可以根据约定解除或者变更合同；没有约定的，鼓励和支持双方当事人协商解决，经济损失按公平原则合理分担。”但是上述条文对于是否可以退房并未给出明确的指引。

笔者认为在房屋买卖合同中，出售方的主要义务是交付合格的商品房，买受方的主要义务是支付房款，而金钱给付义务不存在因肺炎疫情不能履行的障碍。全国人大法工委虽表示“对于因此不能履行合同的，属法律规定的不可抗力事件”，但并不当然因此可以退房而不用承担违约责任。对此，笔者研究了一下其他省份是否有对于因新冠肺炎疫情的影响是否可以退房的规定，四川省高级人民法院于2020年3月3日发布的四川省高级人民法院民事审判第一庭关于印发《关于涉新冠肺炎疫情相关民事案件审理的法官会议纪要》的通知“4.关于商品房买卖合同当事人援引不可抗力主张免责的问题……对购房人而言，其主要合同义务为房款交付，该义务系金钱债务，基本不受疫情及疫情防控影响，对其免责主张，一般不予支持，但购房人因系银行按揭贷款支付部分房款、在疫情防控期间不能前往银行办理贷款手续、银行暂缓办理贷款手续等客观原因无法及时给付相应房款的除外。”笔者非常赞同四川省高院的这一观点。

希望本文给那些还在犹豫要不要退房的购房人一个指引，不能因为新冠肺炎疫情的影响就随意的要求退房，否则，一旦陷入被动，则会让损失更大。如果有疑惑，可以联系本人。