胡钦律师

本期文集主要内容：

  房主故意违约不卖房的，须赔偿买方双倍定金+房价上涨的部分差价（正文有公式）

  全国大部分地区房市近年一直利好，某些地段的房子会在短期内急速上涨（例如南宁地铁一号、二号线开通那段时期），某些房主认为之前房价卖低了，就故意违约，想以高价卖出。然而这些故意违约的房主没意识到赔偿的金额除了双倍定金外，还需赔偿房价上涨的部分差价，卖方的赔偿总额等于双倍定金+“起诉时房屋评估价—原先合同签约价—定金价”。

  公式：【定金20万，起诉时房屋评估价200万，原先合同签约价160万，那么卖方应当先赔偿40万的定金，然后赔偿200万—160万—20万=20万，总赔偿额40万+20万=60万】

案例来源：

浙江省绍兴市中级人民法院（2017）浙06民终3295号。

案例正文：

   原告史某与被告马某2017年3月3日签订《房地产转让合同》一份，约定被告马某将坐落于绍兴市的房屋转让给原告史某，房地产成交总价为230万元。合同签订后，原告史某向被告马某支付20万定金。几日后，被告马某认为其未了解市场行情，价格卖低了，想抬高价格，原告史某坚决要求按原合同履行，被告马某不同意按原合同履行，并明确表示，价格不加上去房子不卖。于是原告史某依法向法院起诉，要求被告马某赔偿双倍定金40万、房屋上涨的部分差价13.77万元（评估价值263.77万元—合同价230万元—定金20万元=13.77万元）。

法院判决：

  本案经一审法院绍兴市越城区人民法院审理、二审绍兴市中级人民法院审理，支持了原告史某的全部诉讼请求。

法理解析：

  定金法则是违约方赔偿守约方双倍定金，房屋上涨的部分差价则是根据根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失”。本案中，原告因被告的违约，导致其不能取得合同履行后可以获得的利益，即因房价上涨可预期的可得利益，造成了原告的损失。