哪些售楼广告、宣传资料可视为合同内容

商品房预售时，开发企业往往通过一些漂亮的售楼书、宣传册等售楼广告、宣传资料等对所售楼宇进行一定程度的夸大宣传，这些内容若明确约定在收楼合同中（例如约定作为合同附件形式等），则相应广告内容自然具备合同效力，双方应严格遵守。但一般情况下，开发企业不会将销售广告和宣传资料的内容载入商品房买卖合同，此时，是否可适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定处理，未载入合同的广告、宣传资料等可视为商品房买卖合同房的内容呢？笔者认为，应同时具备下述三个条件才能视为合同内容：

    一是，广告内容是对开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺，例如就商品房装饰标准，小区的绿地、车库、电梯等设施配套作出的承诺；但开发商对其规划范围之外的周边环境的渲染、描述则不视为合同内容。

    二是，所作的说明和允诺具体确定，如承诺“一梯两户”、“小区绿化率达50%”、“配套一个游泳池、两个网球场”等；若只是抽象笼统的宣传口号，如“高档豪华”、“田园风光”、“水岸名邸”、“超大绿化”等，则过于模糊，不视为合同内容。

    三是，说明和允诺对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，即相应的广告内容影响了购房人的购房选择、令购房人对房屋价值作出错误判断等。

    除了上述情况之外，商品房的销售广告和宣传资料一般被视为要约邀请，不等同为合同内容，不具备法律上的约束力。另外，值得一提的是，有些开发企业常常会在楼书等宣传资料不显眼处声明“规划、配套设施等宣传、披露的内容，最后均以政府批准的方案为准”，或直接加注“本宣传、承诺不具有法律效力”等，借以规避法律责任，增大购房人的维权难度。