二手房子买卖注意事项
一、去正规的网站和中介(步骤一要注意的):
如果买二手房有中介参与,要找相对大的、知名的中介。中介的收费、服务情况要先问清。
还要和中介谈好,中介费的付款时间,一般来说是签完合同付一部分,过户后付一部分,省的太早付完钱,中介就不管事了。付完记得要发票。
中介如果提供贷款服务,让他玩去。贷款之类的问题,别怕麻烦,自己去找银行。
二、实地考察房屋情况(步骤二要注意的):
1、房屋自身建筑情况
如房屋户型、结构、朝向、通风、采光、质量、面积、层高、装修、配送的家具等,其中比较容易被忽视的是下水道堵塞和墙面渗水等问题。
2、房屋周边状况
如周边交通、生活配套、小区绿化、噪声、电梯、保安、物业管理、街道居委会等。
三、看房子产权是否清晰(步骤三要注意的):
1、看房产证(房产证薄薄的几页纸有什么好看?可好看了~~)。看以下几点:
(1)有没有房产证。
没有房产证的房屋,一般是房主将其抵押或转卖。
(2)看房主是谁
卖方必须是房主,对他的房产证和身份证,看身份证号是否一致(当然先要看看是不是假的,多半不会)。
有些房屋有好多个共有人,如夫妻共有的、继承人共有的,那你就要和全部共有人签订买卖合同。只和其中一个或是几个签的无效。
(3)看房屋有没正在贷款
有的房子贷款买的,房产证并没被银行收走,但房产证上应该都有注明,看清楚。
2、看土地证
我们这郊区的房子土地的使用性质,有一种情况是划拨地,划拨地政府可无偿收回,这种情况就要注意,土地证上有注明“出让”的,就是出让地,就对房屋享有较完整的权利。
划拨地的房,能无限期使用(政府不收回的话),但不能出售。要出售就要缴纳土地出让金,变为出让地,使用年限70年,这时就和商品房差不多了。一般土地出让金由卖家交,但卖家一般会把这块算到房价里,由买家承担。
卖家手上的东西可以隐瞒做手脚,怎么办?去房管局看看吧。
顺便搞清楚你看上的二手房是不是房改房、安居工程、经济适用房、单位房屋。这些住房,在转让时有一定限制,要避免买卖合同与政策、法律冲突。
再顺便问问70岁的房子怎么搞。
4、看房子是否在租
因为我国认可“买卖不破租赁”,也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。
5、近期是否会拆迁
———————————————————————————————————————————
五一继续,我是有多敬业(╯‵□′)╯︵┻━┻
四、交易前要注意的问题(也是步骤三要注意的):
1、看二手房的物管费用是否拖欠:
(1)水费。
(2)电费。
(3)煤气费。
(4)电话、宽带、有线电视等。
(5)物业相关费用。
五、签订合同时的注意事项(步骤四要注意的):
1、合同的建立:
房管局大多会提供二手房买卖合同范本并要求交易双方使用,可以直接拿来在范本的基础上做改动,民间合同多由卖方提供。买房就要注意,卖方做了哪些改动,提出自己的意见看法,以达成最后的同一。
2、约定付房款:
一般有一次性付款或者按揭付款两种方式。凭自身实力选择。作为一个理财者,强烈建议,就算有实力,也请选后者。为什么?房贷利息低呗!知道民间借贷利息是房贷的几倍?
3、确定交房细节:
(1)交房的时间和条件。
时间好办,条件可以提哪些?比如卖方要负责清空房间,整理干净等(想想看:开门,一个堆满垃圾的屋子)。
(2)物业费、水电费等
上面说过了,要他提供最后一个月的缴费证明。
(3)过户:
①时间:确定到房管局办理买卖合同登记和过户的时间。
②费用:过户所涉税收和费用谁出。这些要在合同里订好。
二手房交易税费包括:营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、城市维护建设税、契税、教育费附加等。其中比较大块的是营业税、个人所得税、契税三项,(其余几项都很少一般就是几百块钱)。“交易税费由乙方承担”是合同中的常见陷阱,一般来说营业税、个人所得税由卖方负责,买方负责契税。
③上证的人数:
④户口迁出:
4、明确违约责任:
注意以下几点:
(1)合同上的时间必须都是精确的日期
(2)每项主要义务都要有一一对应的违约责任,最好直接定下具体数额的违约金(但是别定太高,太夸张好像法院也不认)
(3)定下如果违约,卖方要承担买方装修、搬家之类的损失。另外,定下违约方要承担守约方主诉讼费、律师费等等各种花费。
六、步骤五之后都是对公环节,只要前面合同订好,基本没太大问题。