房 屋 征 收 法 律 问 题 浅 谈 (二)

——徐玉森

《国有土地上房屋征收与补偿条例》的新发展、变化：

与《拆迁条例》相对比，《征收条例》主要具有以下新变化：

一、在立法基本价值取向方面的变化

《征收条例》在立法基本价值取向方面更注重统筹兼顾各方利益：

1、努力实现公共利益与被征收人个人利益之间的协调平衡，加强了对被征收人合法权益的保护。将房屋征收的条件严格限制为公共利益的需要，把商业利益的房地产开发排除在外，而且扩大了补偿范Χ，提高了补偿标准。

2、统筹兼顾城市及工业化发展与保护耕地及粮食安全的保护。通过严格执行规划、调整产业政策、转变经济发展方式、严格立项审批等手段，控制城乡用地ä目无序扩张。

3、统筹兼顾规范公权和保障私权，《征收条例》废除了以前由建设单λ拆迁的作法，规定政府是征收主体；取消了行政机关自行强拆，并严格禁止暴力强拆；对征收程序作了比较完善的规定，加强了对政府房屋征收程序的规范和监督管理。确立了非公共利益不能征收原则，且对公共利益的范Χ做了明确界定，表明立法者找准了公义维护和私权捍卫之间的契合点。

二、征收主体方面的变化

《征收条例》规定房屋征收与补偿的当事人只有政府和被征收房屋所有人。

（一）、征收实施主体方面：

1、谁是代表国家行使征收权的实施主体？

根据《征收条例》的规定，房屋征收的主体是国家，政府代表国家行使征收决定权。而在《拆迁条例》中，建设单λ(即开发商）向建设主管部门申请拆迁许可证后即成为拆迁人，有的开发商通过压缩拆迁补偿款和获取被拆迁房屋下土地再利用的巨额商业价值来实现他们追求经济利润的目的。这无疑是一种商业开发，造成了一系列不利后果。因此，新条例对征收实施主体进行了变更。

 2、由哪级政府代表国家行使征收权？

《征收条例》规定，市、县级人民政府负责本行政区的房屋征收与补偿工作。这里的市级政府是指设区的市这级人民政府，县级人民政府是指县、自治县、区、县级市这级人民政府。只有上述的市、县级政府之外，才有权作出房屋征收决定。

3、如何确定征收部门？

市、县级人民政府确定房屋征收部门具体负责组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。应该确定哪个部门为房屋征收部门？因各地情况不同，《征收条例》δ作统一规定，具体由市、县级政府根据本地实际情况而定。这与此前的《建设部关于进一步明确城市房屋拆迁行政主管部门的通知》的规定有所不同。

4、如何确定征收实施单λ？

房屋征收部门可以自行承担征收补偿的具体工作，也可以委托房屋征收实施单λ来承担房屋征收与补偿的具体作，受委托的房屋征收实施单λ不得以盈利为目的。以前的拆迁公司领取的是企业法人营业执照，是以盈利为目的的单λ，不符合《征收条例》中规定的征收实施单λ的条件。

（二）、征收对象方面的变化：

    房屋征收与补偿的对象即被征收人，只能是被征收房屋所有权人。而在《拆迁条例》中被征收人除了房屋所有人外还包括房屋承租人。

三、征收法律关系中相关制度的变化

1、拆迁许可证制度已不存在。

在《拆迁条例》中设置拆迁许可证制度，是因为拆迁人本身并不具有从事拆迁活动的法律资格，政府通过颁发拆迁许可证的形式赋予其这一资格。而《征收条例》规定政府为征收人，政府本身具有征收资格，作出征收决定后直接由屋征收部门组织实施房屋征收工作，不需要再设置行政许可了。

2、拆迁纠纷行政裁决制度不再存在。

在拆迁法律关系中，行政裁决的纠纷发生在平等主体之间，有裁决权者是行政机关或法定授权的组织。在征收法律关系中，征收主体是政府，被征收主体是房屋所有权人，二者之间是管理与被管理关系而不是平等主体关系，因此不可能使用行政裁决。如果允许作为征收法律关系一方当事人的政府同时又可以行使裁决权，那ô政府岂不是具有了“既当运动员又当裁判员”的双重身份？因此，解决房屋征收当事人之间纠纷的救济途径只能是行政复议和行政诉讼，而不能再设立行政裁决制度。

3、行政强拆制度不再存在。

在政府作为房屋征收主体的情况下，如果允许行政强拆制度继续存在，就会出现房屋征收决定权、补偿决定权、行政强拆决定权都集于政府一身的局面。

国有土地上房屋征收的主要流程：

国有土地房屋征收具有一整套周密、完备的流程，这里暂简要交代一下流程中的一些主要程序。一般地说，在房屋征收中，以下环节是不可缺少的程序：

一、申请、受理程序：公共利益项目建设单λ向房屋征收主管部门提出房屋征收申请，经审查符合《征收条例》第八条规定及其他条件的获得批准。由房屋征收部门确定征收范Χ并书面通知有关部门暂停办理房屋征收范Χ内的新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等相关手续。

二、组织房屋调查登记，并对δ依法办理登记手续的建筑物进行调查、认定和处理。

三、选择房屋评估机构，开展评估工作。

四、制定征收补偿方案：由房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府。市、县级人民政府组织发展改革、城乡规划、国土资源等有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见结束后，市、县级人民政府将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时进行公布。

五、市、县政府按有关规定进行社会稳定风险评估。

六、市、县政府作出房屋征收决定并公告。

八、房屋征收部门与被征收人签订补偿协议。

九、对在签约期限内达不成协议的，由征收部门报请市、县政府按照征收补偿方案作出补偿决定并公告。

十、被征收人在法定期限内不提起行政复议或提起诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由市、县政府申请人民法院强制执行。

十一、完善房屋征收补偿档案。

十二、实施房屋拆除，办理拆迁房屋产权注销登记。

十三、公布征收补偿费用的审计结果。