以案说“典” | 所有权——业主的建筑物区分所有权
建筑物区分所有权是一种特殊的不动产所有权形态,是指一栋建筑物区分为若干独立的部分,每一独立的部分由不同主体分别所有,对建筑物中不可分割的公共部分由全体区分所有权人共用并共同管理。这样一栋建筑物上可以存在多个所有权,这是对传统物权法的突破,所以称建筑物区分所有权是一种特殊的不动产所有权。在早期的法律实践中,将一栋建筑物视为一个独立的物,而根据“一物一权”原则,在一个物上只能存在一个所有权,因此一栋建筑物上只可能存在一个所有权,不可能多个所有权并存。第二次世界大战后,不少国家发生了严重的住宅危机,为解决广大市民的居住问题,各国政府纷纷兴建高层或者多层建筑物,由此产生一栋建筑物存在多个所有权人的情形,对此,各国相继制定建筑物区分所有权的法律。
在我国,随着住房制度的改革和高层建筑物的大量出现,住宅小区越来越多,业主的建筑物区分所有权已经成为私人不动产物权中的重要权利。通常来讲,我们购买某开发商开发楼盘中某一套商品房,对该套商品房取得的所有权就是建筑物区分所有权。2007年10月1日实施的《物权法》设专章对建筑物区分所有权制度的宗旨及功能予以了明晰,首次通过法律层面上的对建筑物区分所有权制度基本原则和部分内容的规制设计,初步建立起我国建筑物区分所有权制度。《民法典》对《物权法》确立的建筑物区分所有权制度予以吸纳。《民法典》第271条规定:“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”根据该条的规定,业主的建筑物区分所有权包括对其专有部分的所有权、对建筑区划内的共有部分享有的共有权和共同管理的权利。业主对专有部分的所有权,即业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,有权对专有部分占有、使用、收益和处分。业主对建筑区划内的共有部分的共有权,即业主对专有部分以外的共有部分如电梯、过道、楼梯、水箱、外墙面、水电气的主管线等享有共有的权利。业主对建筑区划内的共有部分的共同管理权,即业主对专有部分以外的共有部分享有共同管理的权利。