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浅析《太原市城市房地产交易管理条例》中有关商品房预售行为的规定

来源:刘瑞凤律师
发布时间:2012-03-07
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浅析《太原市城市房地产交易管理条例》中 关于商品房预售行为的规定 2012-2-26 作者:刘瑞凤 在我国,商品房预售实行许可证制度。商品房预售,顾名思义,是指房地产开发企业与购房者约定,由购房者交付定金或预付款,而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。 山西省十一届人大常委会第二十二次会议批准修订并于2011年5月1日开始施行的《太原市城市房地产交易管理条例》(以下简称《条例》),比之12年前制定的《条例》,有了很多改进和完善,特别是对取得商品房预售许可证所需具备的条件以及规范商品房预售行为等方面做了明确的规定。 根据《条例》第十四条第一款规定,房地产开发商只有在取得国有土地使用权证、建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证的同时,完成建筑物主体1/3以上或按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资额的25%以上,并已确定施工进度和竣工交付日期,才能申请办理预售许可证。而第十五条规定,房地产开发企业在申请商品房预售许可前,房地产开发企业应当在项目所在地商业银行设立商品房预售款专用账户,所有预售款必须用于预售项目的工程建设,不得挪用,市政府还要建立相关监管制度。 也就是说,《条例》对房地产开发商取得商品房预售许可证所需具备的条件做了严格的规定。那房地产开发商在取得商品房预售许可证之后,就可以顺理成章地发布商品房预售广告了。在我们的日常生活中,商品房预售广告可以说随处可见。形式也是五花八门,归纳起来大致有以下几类:媒体广告、互联网广告、手机短信、户外广告牌、现场模型、印刷品宣传资料等。且据统计,大部分的商品房是通过商业广告进行促销的。印制精美的商品房销售广告和宣传资料成了广大购房者获取房屋信息最重要的渠道,而其真实性及准确性直接影响消费者的选择,更关系消费者的合法权益。 为此,《条例》第十八条规定,房地产开发企业取得商品房预(销)售许可证后,方可发布商品房销售广告。商品房销售广告应当载明房地产开发企业名称、商品房价格、环境、质量、交付使用日期等内容。商品房预售广告,还应当载明预售许可证文号。中介服务机构代理销售的,还应当在商品房销售广告中载明其机构名称。也就是说,《条例》的该条规定有三层含义:一是房地产开发企业在未取得商品房预售许可证之前是不允许发布商品房销售广告的,取得商品房预售许可证是发布商品房销售广告的前提条件。二是《条例》列举了商品房销售广告中必须载明的内容。三是在由中介服务机构代销时,商品房销售广告中还应当载明代销机构名称。 如果说《条例》第十八条是从源头上规范商品房预售行为,那《条例》第十九条对商品房的后续预售行为做了禁止性规定。也就是说,房地产开发企业不得有下列行为:(一)未取得商品房预售许可,以认购、预定、排号、收取定金、预订款、吸纳会员、发放VIP卡等方式变相销售商品房;(二)返本销售商品房或变相返本销售商品房;(三)采取售后包租或变相售后包租方式销售未峻工商品房;(四)分割拆零销售商品住宅;(五)委托没有资格的机构代理销售商品房。也即,如果房地产开发商在销售商品房过程中有《条例》第十九条列举的内容之一的,因其违反了法律的强制性规定而无效。房地产开发商在商品房预售过程中如果违反上述强制性规定会承担哪些法律责任呢?《条例》第五十条规定,违反本条例第十四条、第十九条第一项规定,房地产开发企业未取得商品房预售许可证擅自预售商品房的,由房产管理部门责令停止违法行为,没收违法所得;收取预付款的,可以并处已收取的预付款百分之一以下的罚款。第五十二条规定,违反本条例第十九条第二项至五项规定之一的,由房产管理部门予以警告,责令限期改正,可以并处一万元以上三万元以下罚款。也就是说,如果开发商违法违规定进行商品房预售,轻则承担被警告的行政处罚,重则承担被罚款的行政处罚。且无形之中,对房地产开发商的社会声誉造成影响。 商品房预售过程可以说是一个复杂的系统工程,它除了各个环节涉及到政府的监管,更重要的是受到了多部法律法规的调整,诸如:《太原市城市房地产交易管理条例》、《最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的司法解释》、《广告法》、《房地产广告发布暂行规定》、《户外广告登记管理规定》、《商品房销售管理办法》、《合同法》、《民法通则》、《消费者权益保护法》等。那作为房地产开发企业而言,如何才能在竞争日渐激烈、管理日趋严格的商品房销售市场运筹帷幄、规避和防范法律风险呢?笔者认为,专业的事交给专业的人去做,商品房销售过程中的法律风险防范交给房地产法律专业人士去掌控! (未经许可,不得转载)
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