代理词（二手房买卖合同纠纷）

尊敬的审判长：

     本案经过法庭调查，举证与质证，可以看出合同未能履行的原因在于被告的违约行为导致。理由是：

一、在订立合同时，被告隐瞒涉案房产查封的重要事实，仍然与原告签订合同。合同签订后，原告按照约定，积极支付了定金，监管了首期房款，并向公积金中心申请贷款，最终因涉案房产处于查封状态导致无法办理贷款手续。而被告再原告于2013年6月17日提出严正交涉后，至今未解封涉案房产，导致交易无法继续进行。根据合同第六条约定：卖方应保证该物业产权现状没有查封，如与实际不符，则应按本合同第十一条承担违约责任。

二、被告称正当其履行义务之际，原告却以标的房被查封为由停止履行合同义务，并诉诸法院。这说法与事实不符。

   首先，根据合同第六条约定，该物业处于抵押状态，卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起七日内与担保公司签订服务合同，并向担保公司或其他第三人出具办理赎楼的公证委托书及办理赎楼的其他相关手续。但签订合同后，被告并没有与担保公司签订服务合同，也没有在签订合同后的七日内办理公证委托。

   其次，在原告得知涉案房产处于查封状态后，多次和第三人与被告交涉，但被告并没有向法院申请解封，也没有做任何与合同约定相关的事宜。因此，被告所说的正当其履行合同义务之际，原告停止履行合同，是不符合事实的。未履行合同义务的恰恰是被告。

三、被告称标的房查封与本案无关，属于另外法律关系，并不影响被告履行合同义务。

   对此，原告认为，合同约定被告委托担保公司进行赎楼。而被告在签订合同后，并没有公正委托给担保公司，也没有向抵押银行申请提前还款，也没有做任何与赎楼有关的相应事宜。被告未履行合同的行为，已经构成违约。在原告得知涉案房产查封后，被告也从未向法院申请解封。被告的这些行为，导致了合同无法履行。在后来协商中，被告称愿意赔偿定金，但需要在其另案纠纷解决后，才给原告。最终协商不成，原告诉至法院。显然被告的说法不能成立。

   综上所述，被告的辩解难以掩盖其违约的事实，被告应当承担违约责任。

                                  代理人：谭玲春

                                 大成（深圳)律师所

                                    2013年7月16日