内容摘要：随着私家车数量的急剧增加，小区停车难日益显现。本文试图从理清车位所有权的角度，展开分析，探讨解决这一难题的方法。

主题词：车位  土地使用权   共有

随着我国经济的发展，汽车逐步进入家庭，拥有汽车的家庭数量快速增加。尤其是近年来国家鼓励汽车消费政策的出台，更是造成了私家车数量的爆发式增长。随之而来的，停车难成为一个社会性问题。停车难不仅体现在人们上班时在工作单位以及外出办事时难以找到合适的停车位，在住宅小区内部停车矛盾也非常突出，以至于小区物业公司与小区业主、以及业主之间经常因停车问题爆发激励冲突。有媒体就曾经报道过济南某小区的物业公司不让没购买或租赁车位的业主开车进入小区，业主随即用车挡住小区门口，导致周边交通拥堵的事件。由此可见，停车难已经成为社会矛盾的焦点所在，在一定程度上影响到了社会的和谐、稳定。

从总体上看，停车位的建设赶不上汽车数量的增长是导致停车难产生的根本原因。另一方面，政府也采取了很多措施试图解决这一难题，其中之一就是对于新建小区强制性要求按照房屋套数的一定比例配置车位、车库。很多新建小区的配置比例还会超过1:1。应该说，基本上能满足小区业主的停车需求。同时，我们也可以发现，因停车产生的冲突事件又几乎全部发生在新建小区。在有些小区，地下车位空空如也，地上空地成了业主停车的首选，这就往往成为物业公司与业主发生冲突的导火索。究竟如何看待前述物业公司和业主的行为？笔者试图从法律角度进行展开探讨。

一、业主能否在小区空地上停车？物业公司有没有权力阻止业主进门？

一般而言，房地产开发商是通过土地出让方式获得小区土地使用权的。开发商将小区的房屋销售完毕后，全部土地使用权就转归全体业主共有。未建设地上物的土地，如小区道路、空闲土地等的使用权也属于全体业主共有。既然业主对空闲土地共同拥有使用权，其对此类土地的合理使用当然是被允许的。停放车辆就是合理使用的方式之一。

基于这一前提，业主将自己的车辆开进小区，并停放在自己拥有共同使用权的土地上，既未侵害他人的权益，也没有违反法律的禁止性规定，因而是合理合法的，任何人包括物业公司无权加以阻拦，更没有权力阻止业主进门。

当然，这种停车方式必须建立在合理使用的基础上。至于是否属于合理使用，应从各方面综合判断。比如，如果在小区的公共活动场地、绿地等有特定用途的地方停车，当然不能算是合理使用。如果业主大会通过业主公约等形式，决定在小区公共道路或其它空地上规划停车位，以租赁的方式交由有车业主有偿使用，在这种停车位供应充足的情况下，有车业主必须通过支付租金的方式取得此类车位的使用权。如果部分有车业主为了逃避租金，拒绝在规划的停车位上停车，而停放在其它空地上，则不属于合理使用，业主委员会或物业公司有权要求其改正。

     二、车位有哪几种？业主如何获得使用权？

以产权归属划分，车位有多种。对于不同所有权的车位，业主获得使用权的方式也不一样。

1、开发商依法建设的车位。

对于新建的住宅小区，开发商都会根据规划要求配套建设一定数量的车位，这种车位大多以地下停车场的形式出现。这种车位根据层高是否达到一定标准、相关建设成本有没有摊入房价，分为以下几种情况：

如果车位的层高低于2.2米，则属于小区的附属建筑，所有权归全体业主共有，业主均有权合理使用。

如果层高达到2.2米，而且开发商没有将其建设成本摊入房价，则其所有权属于开发商。开发商可以通过出售或附赠的方式将所有权转让给业主，业主通过取得所有权的方式获得使用权；开发商也可以保留所有权，而通过出租的方式将使用权转让给业主。具体采用哪种方式，应由双方平等协商，任何人不得强制。

如果层高达到2.2米，但是开发商已将建设成本摊入房价，则地下车位属于全体业主共有，业主均可以合理使用。

2、占用小区公共道路或闲置土地规划的车位。

这类车位占用的是业主共同拥有使用权的土地，因而车位的所有权属于全体业主共有，业主均有权合理使用。

3、对人防工程合理利用形成的车位。

按照我国《人民防空法》的有关规定，地下人防工程的所有权属于国家；同时，国家鼓励民间资本对人防工程进行合理的开发和利用。本着“谁投资，谁受益”的原则，如果开发商没有将利用人防工程建设车位的成本摊入房价，又取得了产权证的情况下，车位的所有权属于开发商，其可以通过出售、附赠的方式将所有权转让给小区业主，相应的，业主通过获得所有权的形式取得车位使用权；开发商也可以以出租的形式，交给业主使用，业主通过支付租金的方式取得车位的使用权。如果开发商已将建设成本摊入房价，则此类车位属于小区业主共有，业主均可合理使用。

三、立体停车位的所有权、收益权应属于谁？

立体停车位是尤其是机械式立体停车位是近几年出现的新事物。它的出现，对于节约土地，充分利用空间，缓解停车难有积极的意义，值得大力推广。同时，正因为它是一种新事物，很多方面还没有明确规定。比如，能否进行产权登记、能否买卖等没有法律规定，实践中也易发生纠纷。

但是，以下两点是明确的：第一、立体车位一般是由开发商投资建设；第二、立体车位占用的土地使用权属于业主共有。根据谁投资、谁受益的原则，收益应当主要归开发商。但不能回避的是，在实现开发商对车位收益权的同时，也应通过合理的方式实现业主对土地使用权的收益权。至于是通过买卖还是通过租赁来实现立体车位的利用，应由开发商和业主按照平等、自愿和等价有偿的原则进行协商。

四、物业公司对车位有哪些管理权限？能收取哪些费用？

《物权法》第八十一条规定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。该法第八十二条规定，物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。因此，物业公司本质上是一类服务企业。通常由业主委员会代表全体业主与物业公司签订物业服务合同，双方之间建立的是一种委托管理合同关系。业主通过支付物业服务费，换取物业公司的服务。因此，从物业公司的角度来讲，其对业主的主要义务是提供物业服务，主要权利是依法收取物业服务费。因此，物业公司没有强制业主购买、租赁车位的权利，更没有拒绝业主车辆进入小区的权利。

一般来讲，物业公司对任何车位都不享有所有权。因而，其没有权利以自己的名义向业主收取车位租赁费。物业公司对与车位相关的收费只有两种可能：车位维护费和车辆看管费。对于开发商所有的车位，车位维护费由开发商向物业公司交纳；对于业主共有的车位，车位维护费由全体业主共同承担。如果业主同意向物业公司交纳车辆看管费，则双方之间建立了一种保管合同关系，如果业主车辆在指定车位上停放时，发生损坏或丢失的情况，应由物业公司承担相应的赔偿责任。

五、对于业主共同所有的车位，如何实现合理使用？

首先，当业主在共有的车位上停车时，是否需要交纳租赁费？对此，法律没有明确规定，实践中也没有定论。对此问题，应由全体业主共同决定。当然，为了平衡有车业主和无车业主的利益，比较可行的方案是，在共有车位上停车，应该交纳车位租赁费。但是，租赁费应当属于全体业主共同所有，因为所有权与收益权应该是统一的。业主可以委托物业公司收取，然后以冲抵物业费或者用于小区公共事务支出的方式返还给业主，实现业主的共同所有权。

其次，应如何评价业主擅自在小区空地上安装车位锁的行为？小区空地的土地使用权属于全体业主共有，在其上规划的停车位也属于全体业主共有，而不可能实现先占原则。因此，个别业主在共有车位或空地上安装车位锁的行为没有任何法律依据，而且侵犯了其他业主的权利，其他业主可通过业主大会决议等形式要求其限期拆除。

总之，小区停车位是一个很复杂的问题，只有分清权属，充分保障投资者的收益，鼓励相关市场主体开发车位，增加供给，才能从根本上解决停车难的问题。业主、开发商、物业公司三方应在充分协商的基础上制定合理利用车位的规则，在充分体现各方利益的前提下实现车位的合理、充分利用。（共3132字）