【案情回顾】:

         陈某夫妻于早年间向康某购买了一间店面,已全额付款并占有使用多年,但因为该房屋是集资房,多年来一直无法办理房屋过户手续,后因康某与他人产生经济纠纷被强制执行,还登记在康某名下的店面也被查封,陈某夫妻向法院申请执行异议被驳回,后又提起案外人异议之诉,但一审法院认为陈某提供的证据不足以证明已经全额支付了购房款,并且该房屋不能过户的原因是由于陈某怠于办理的自身原因,陈某夫妻对此有过错,因此对陈某夫妻的诉讼请求予以驳回。
        上诉期间,陈某夫妻找到我请求帮助,经了解情况我认为一审判决驳回陈某夫妻的诉讼请求是错误的,判决所认定的事实及适用法律都有错误,遂接受委托帮助陈某夫妻代理二审上诉。上诉期间,我针对原审判决不支持我方观点的理由进一步组织多重有力证据,层层递进的还原事实,并结合法律规定,提出应当支持我方诉讼请求的具体依据,经开庭两次,并与合议庭成员多番沟通后,合议庭成员最终全面采纳了我的意见,二审判决我方胜诉,撤销一审判决并直接改判不得执行涉案房产。收到判决后,陈某夫妻非常激动,等待数月的忐忑不安,终于赢来了全胜的结果。
        以下是代理意见节选:
        

        福建元一律师事务所依法接受上诉人林金表、陈美爱的委托,指派本律师担任上诉人与被上诉人案外人异议纠纷一案的二审代理人,现在开庭调查的基础下,就争议焦点发表如下代理意见,供法庭参考:

根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中,原审判决已经认定上诉人与康有武、吴素清在法院查封讼争房产前签订的《买卖合同书》合法有效,且上诉人在房产被查封前就已合法占有使用该房产,代理人对原审判决作出的前述认定没有异议,下面仅对上诉人是否具备已经支付全部购房款以及是否由于自身原因未办理过户登记这两项情况进行分析:

一、上诉人提供的证据足以证明已经全额支付了购房款,原审判决认定事实错误。

    案涉房屋购房款总额为18万元,其中8万元购房款是在签订合同当天以现金形式支付,另外10万元是在2009114日和2009124日分别转账给介绍及担保人吴素华转交给吴素清。

为证明该事实,上诉人提供了2017424日莆田市中级人民法院的听证笔录,原审判决对该笔录的真实性已经予以确认,笔录中售房人吴素清和担保人吴素清的陈述能够相互印证,两人都证实在签订买卖合同当天,现场交付了现金8万元的购房款,并约定好另外10万元待年底再付,10万元是付给吴素华后,吴素华再转交给吴素清。本审出庭的证人陈国贤作为当时在场的人员之一(合同是当天所签,合同正文部分的手写笔迹是出自陈国贤,说明陈国贤当天在场),也证实了合同签订和现金8万元的交付过程。还有合同主体一方的康有武在本审时也到庭作证,证实已经收到了全部购房款,这些证人证言都属于直接证据,是他们对亲眼所见、亲身感受的事实的证明,符合证据认定采信的标准。

再从间接证据上看,上诉人在本审补充提供了银行账户明细,可以看出上诉人在签订合同前一、两个月内取现金额超过三十余万元,签订合同前一天和当天还取现了3                    万多元,有足够的现金储备支付首笔8万元。又因为是熟人关系,收款后没有直接写收条也很正常,毕竟付款完卖房人就把房产证和钥匙交给他们开始使用房屋,已经有了履行合同的保障,没有必要再刻意写一份形式化的收条。

至于剩余的10万元先付给吴素华再由其转交给吴素清也完全符合日常生活经验,因为吴素华本身是这一份买卖合同订立的介绍人和担保人,是合同两方最为信任的人,由她作为中间人转交款项并非不合常理,原审判决也已经查明吴素清和上诉人之间有且只有这一笔10万元的资金往来,付款的金额与本案合同金额能够吻合、付款的时间与买卖合同的时间也能够吻合,从哪里去找这种巧合?

更何况,从2008121日开始持续至今,涉案房屋都是由上诉人出租使用并收取租金,为证明该事实,上诉人提供了所有的《房屋租赁合同书》,根据《民事诉讼证据规定》第70条的规定:当事人提出的书证原件,对方当事人提出异议但没有足以反驳的相反证据的,人民法院应当确认其证明力,所以,原审判决对上诉人与林文福、吴海生、蔡梅燕的房屋租赁合同书的真实性不予确认是违背证据规则的。

那么试想,这么多年来房子一直由上诉人占用,如果上诉人没有付清款项,房东怎么可能允许他们占有使用房屋并获得收益?如果有,这才是不合常理的事情。而且这个事实从五年前就已经存在,而原房东与被上诉人的纠纷是产生在2014年,所以上诉人根本不可能与原房东恶意串通,损害被上诉人的利益。

最后,上诉人在本审中还提交了一份由吴素清和吴素华共同出具《收条》,虽然该收条的出具时间较晚,但不能否认其是对历史客观事实的确认。由于当时房产尚未过户,为了以防万一,上诉人让吴素清和吴素华共同补签一份收条,也完全符合常理。根据《民事诉讼证据规定》第70条的规定:当事人提出的书证原件,对方当事人提出异议但没有足以反驳的相反证据的,人民法院应当确认其证明力。

因此,上诉人提供的各项证据之间相互印证,足以证实涉案购房款已经全部付清,根据《民事诉讼法司法解释》第108条的规定:“对负有举证证明责任的当事人提供的证据,人民法院经审查并结合相关事实,确信待证事实的存在具有高度可能性的,应当认定该事实存在”。

二、涉案房屋未能办理过户登记手续,并不是由于上诉人的自身原因,原审判决认定事实及适用法律错误。

首先,上诉人在签订购房合同时,并不明知房屋不能过户。因为房屋有产权证,按照一般人的认知,有产权证的房产是可以办理过户手续的。并且,为了办理过户,双方还特别在合同第三条约定:“所有过户费用由乙方承担,甲方负责提供有关证件”,该约定充分双方上诉人对房屋过户是持一种积极追求的态度,而不是放任不管,更不明知不能过户,否则就没有必要作出这种约定。

然而,在合同履行过程中,买卖双方到交易中心办理过户手续时才被告知由于该房产属于集资房,不仅需要房产证,还需要土地证等材料才能办理过户(该事实有上诉人在本审时提交的证据三诉求回复件可以证实)。又根据合同第三条的约定,过户所需证件由卖方负责提供,但由于卖方一直无法提供土地证等材料,才导致讼争房屋至今无法办理过户。但结果不为上诉人的意识所左右,不能视为上诉人的过错。

原审判决认为上诉人在签订合同后仅去房管局了解过一次后,没有再去寻求其他手段救济,但是上诉人毕竟不是法律专业人士,不能强求他们懂得那么多保障权利的方式,对于他们来说合同已经签了,合同签订后房子也一直是他们在占有使用,并且合同中约定房产证过户前后,房屋所有权都归上诉人所有,也一直催促卖方提供过户资料,对于他们来说这些就是最强有力的保障,已经是尽到了认识范围以内的全部注意义务了,原审判决以超出普通百姓的认识和能力范围的标准认定上诉人对房产未过户存在过错,是有失偏颇,对上诉人极为不公的。

综上,上诉人完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定的各项情节,上诉人对房屋的物权期待应当予以保护。请贵院在查清事实的基础上,依法改判,维护上诉人的合法权益。谢谢!

 

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