近期对天津某大型房地产集团营销部进行了法律培训，在互动环节，集团销售精英们提出了许多有现实和深层意义的法律问题，现就其中部分问答进行整理并摘录如下，供各位同仁和法律爱好者参考。

问题一：遗产继承所需材料？

吴海成律师解答：

这个问题范围有点广，以致我对听课者笑称，感觉这次不是营销部法律培训，感觉成了婚姻继承类的家事培训了。

（一）所谓遗产继承是指享有继承权的继承人继承被继承人死亡时所遗留的财产的行为。

一般认为生前享有财产因死亡而转移给他人的死者为被继承人；

被继承人死亡时遗留的财产为遗产；

依照法律规定或者被继承人的合法遗嘱承接被继承人遗产的人为继承人；

继承人依照法律的直接规定或者被继承人所立的合法遗嘱享有的继承被继承人遗产的权利就是继承权。

1、继承人包括法定继承人、遗嘱指定的继承人、遗赠扶养协议指定的继承人。另根据《继承法》第28条规定，“遗产分割时，应当保留胎儿的继承份额。胎儿出生时是死体的，保留的份额按照法定继承办理。” 

2、遗产继承顺序，是指被继承人死亡后，继承人继承遗产的先后秩序。《继承法》第10条规定，“遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母。第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不能继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。” 《继承法》第12条还规定，“丧偶儿媳对公、婆，丧偶女婿对岳父、岳母，尽了主要赡养义务的，作为第一顺序继承人。” 在遗产继承中，被继承人立有遗嘱将其个人财产指定由法定继承人的一人或者数人继承，或者在遗嘱中明确将其个人财产赠给国家、集体或者法定继承人以外的人的，应遵照该遗嘱执行。 　　此外，根据《继承法》第27条之规定，立有遗嘱的遗产继承中，有下列情形之一的，遗产中的有关部分按照法定继承办理：（1）遗嘱继承人放弃继承或者受遗赠人放弃受遗赠的；（2）遗嘱继承人丧失继承权的；（3）遗嘱继承人、受遗赠人先于遗嘱人死亡的；（4）遗嘱无效部分所涉及的遗产；（5）遗嘱未处分的遗产。

（二）关于继承人的其他问题不再阐述，具体详见本人的另一篇文章《关于继承的法律问题分析》，现结合营销部所关心的遗产继承所需材料进行如下分析：

一般来说，继承遗产需要完善和准备如下材料：

　　(1)公安机关、医院关于被继承人死亡的证明;被继承人的死亡日期的户籍资料或宣告死亡的判决书;亲属关系证明;

　　(2)被继承人主要遗产所在地的证明及遗产种类、数量及折价清单;

　　(3)被继承人生前债权、债务情况的证明;

　　(4)被继承人遗嘱原件，公证遗嘱的公证书，代书、录音或危急情况下口头遗嘱，及所附的两份以上证人材料;

　　(5)养子女、非婚生子女、形成抚育关系的继子女应提供收养、出生证明、形成抚育关系的证明材料;

　　(6)继承人放弃继承权的亲笔书写的弃权书及有关证据;

　　(7)丧偶儿媳、女婿继承公婆、岳父母遗产的，关于自己尽了主要赡养义务的证明;

　　(8)关于继承人以外的依靠被继承人抚养的缺乏劳动能力又无生活来源的人或者继承人以外的对被继承人抚养较多的人要求分得被继承人遗产的有关证明;

　　(9)医院关于继承人已怀孕的证明;

       (10)其他证据

以上为产生继承纠纷时需要准备的材料，涉及材料较多，也不便掌握，为便于向购房者进行说明，建议结合继承公证所需要的材料向购房者进行说明，如：

    （1）被继承人死亡证明，包括医院开具的死亡医学证明或派出所开具的死亡证明;

　（2）继承人情况证明(被继承人的父母、配偶、子女)，由被继承人的户籍派出所或人事档案单位开具;如上述第一顺序继承人不存在，则提供被继承人的第二顺序继承人(被继承人的祖父母、外祖父母、兄弟姐妹)情况证明;

　（3）房产所有权证;土地使用权证;契证;如果房屋拆迁安置没有办理产权证的，需提供原房产证复印件、拆迁安置协议、购房收据、拆迁户回迁资金结算单等;

    （4）所有继承人的身份证等;

问题二：产权写孩子名字，父母代办产权证可以吗？需要什么材料？

吴海成律师解答：

正常来说，还是建议由产权人亲自办理产权，如果产权已经写了孩子名字，父母为其孩子代为办理产权证，涉及到委托代理的问题，一般来说需要代理人向登记机构提交的当事人身份证明、代理人身份证明和经公证的委托书等材料。

    如是外籍人士，当事人委托代理人代办手续，代理人应当向登记机构提交当事人的身份证明、代理人身份证明和经公证的委托书。需要补充的是，境外当事人可向中国驻该国使（领）馆办理公证或者认证证明，当事人向当地公证人申办公证的，该公证书须经中国驻该国使（领）馆认证；境外当事人在与我国无外交关系的国家办理公证文书，需经与该国和我国均有外交关系的第三国驻该国使（领）馆认证。

    办理公证委托时，需到天津市或区公证中心填需公证内容表格，这个环节是必须买卖双方本人到场的。双方把需要委托办理的环节注明在公证书上“如委托代办买卖协议、代办过户、代取他项权证、代取产权证等一切事宜”。

另实践中还牵涉到先购房后赠与的形式，现在许多购房者在购买商品房时，直接以赠予的形式，用孩子的名字办理了产权手续。这种形式在实践中可以操作，但是建议营销部需要向购房者进行相应的法律风险提示，因为如果房屋进行抵押等用途，办理相关手续将比较繁琐复杂。

问题三：产权证两个人名字可以不可以一个人来办？

吴海成律师解答：

回答同问题二，建议一同办理，如果无法办理，也应当提供相关委托材料。

    问题四：婚前一方交首付婚后共同还贷财产如何分割？

吴海成律师解答：

1、就一方婚前按揭贷款买房、婚后共同偿债的房屋分割问题，我国法律没有明确规定，但结合最高法关于《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第19条的规定：夫妻一方婚前个人财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。但当事人另有约定的除外。一般认定为夫妻一方婚前以个人财产购买房屋并按揭贷款，产证登记在自己名下的，该房屋仍为其个人财产。

2、关于共同还贷财产的分割问题，主要由二个观点，一个是婚后还款部分属于夫妻共同财产，另一个观点认为婚后所还贷款系婚前所借故应当属于婚前个人债务。关于婚后夫妻两人共同偿还个人债务的行为，应视为两人将夫妻共同财产填补了婚前个人债务。上述二种观点都认同婚后共同还贷的部分应当平均分割。

3、关于按揭房婚后增值部分，结合上述分析，一般也认定为属于夫妻共同财产范畴，离婚时应当平均分割。

问题五：什么样的委托是有效的？例如继承、出国等。什么事情不能委托办理？若出现因委托产生的纠纷法院如何判决？

吴海成律师解答：

1、就委托的事宜，上文已经简要介绍，至于委托的效力问题，只要不违反法律的规定、符合委托的构成要件、系委托人和受托人真实意思的表现等，就可以认定为有效委托，至于委托针对的事项，如继承、出国等，由于涉及特殊事项，在委托的具体形式上会体现为以公证形式承载的委托内容等，因此需要具体问题具体分析。

2、凡与特定人身密切相关的问题，以及法律规定只能由本人亲自办理的法律行为，都不能委托他人委托办理。如申办遗嘱、遗赠扶养协议、赠与、认领亲子、收养关系、解除收养关系、生存状况、委托、声明、保证及其他与自然人人身有密切关系的事项。

3、因委托产生的纠纷类型、内容、后果等很多，具体同样要结合具体问题进行分析，对此我们课后再进行探讨。

问题六：离异产权问题——协议离婚拿协议书行不行？

吴海成律师解答：

这个应该是因夫妻双方离婚，对于商品房产权的分割问题吧，因离异产权包括的范围很广，现就协议离婚的问题答复如下：

所谓协议离婚指婚姻关系因双方当事人的合意而解除的离婚方式。根据《登记条例》及民政部颁发的《婚姻登记工作暂行规范》等行政规章，民政局婚姻登记机关的办理离婚登记的一般程序为： 　　

第一、当事人提交证件和相关证明材料； 　　

    第二、婚姻登记员讲明婚姻法关于登记离婚的条件并询问离婚意愿以及对离婚协议内容的意愿； 　　

    第三、当事人双方填写《申请离婚登记声明书》；《申请离婚登记声明书》中“声明人”一栏的签名，必须由声明人在监誓人面前完成； 　　

第四、夫妻双方亲自在离婚协议上签名，婚姻登记员作监誓人。协议书夫妻双方各一份，婚姻登记处存档一份。

第五、最后取得离婚证，解除婚姻关系。

    在实践中，经常有购房业主或者购房业主的配偶拿着离婚协议书，要求开发商在办理产权时将产权变更为另一方名下，综合上述就协议离婚程序的分析可知，取得离婚协议并不必然导致婚姻关系的解除，因此还是建议以离婚证或者生效的判决书和调解书作为审查婚姻关系是否解除的要件。

    问题七：如房屋面积超出3%或小于3%部分，合同约定与政府相关条款存在冲突，应以哪方为准？

吴海成律师解答：

按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定：“

出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：

    （一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；

    （二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

    从上文引用的司法解释可知，在具体处理面积差时，还是首先要尊重买卖双方的合同约定，在合同没有约定或者约定不明确时，才会根据司法解释的规定进行处理，只要销售合同对于面积差的处理方式的约定不违反我国法律法规和司法解释的规定，一般在处理时仍依约执行。

问题八：前期购房签订业主公约是否有效？（属开发商代签）

吴海成律师解答：

就前期业主公约中，业主未签字、开发商代签的法律问题在我国法律法规相对规定的较少，在实践中也存在一定的争议，以下具体分析：

    所谓业主公约一般是指业主共同订立的有关物业使用、维修、管理等方面的行为准则。以前的业主公约一般是沿用的建设部临时业主公约和业主公约，但近几年，各地根据法律法规和各地的实际情况，已经拟定了各自的业主（临时）公约和业主公约，天津市有关部门在2009年也对原《业主公约》进行了修订，分为《临时管理规约》和《管理规约》两个示范文本。

就临时管理规约的制定问题，我国《物业管理条例》第22条和第23条规定：“建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。

建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。

物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。”

综上，有意见认为：虽然业主临时规约是由开发商代拟，但是实质上临时管理规约应是所有业主意志的统一，开发商在预售商品房之前，应制订临时管理规约，并作为《商品房预售合同》的附件，由买房人签字确认，并自第一买房人签字时发生效力，对以后的新业主及使用人均有约束力。如果物业买受人并没有对临时管理公约签字，则对业主不发生效力。

另一种意见认为：业主临时公约对物业管理区域内全体业主具有约束力，业主临时公约适用于业主大会成立前的前期物业管理阶段，只要有购房业主与开发商签订业主临时公约，业主临时公约就当然发生效力。原因是在前期物业管理阶段，通过业主大会制定业主公约的机制尚未建立，建设单位在此阶段属于“初始业主”，也就是最大业主，为了让这一阶段的业主活动也有章可循，确定业主临时公约的效力也就显得很有必要。

因此，为避免因签订临时业主规约的问题产生纠纷，因此营销部在实际操作过程中，尽量让购房业主亲自签订临时业主规约。或者让业主在《商品房买卖合同》附件中明确承诺遵守临时业主规约的约定。

    问题九：因产权证办理延期及煤气通气延期但合同中没有相关约定开发商是否应承担违约责任？

吴海成律师解答：

就上述问题，我想部分房地产客服人员在回复业主的赔付要求时，可能会说：合同对此没有约定，因此即使违约也不应当赔付，实际情况并非如此：

    《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“　由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：

　　。。。。。。

合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”

同时参照合同法第111条—113条的规定，损失赔偿额应以实际损失为限。

综合上述法律法规、司法解释的规定，如果延期办理产权，合同没有约定违约金的。一般参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算；如果煤气通气延期，合同没有约定的，在排除没有政府行为和不可抗力的情况下，实践中存在二种典型性的裁判方式：第一是参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。第二是判决每延期一段时间（一天、一个月等），则应当给付业主一定数额的迟延赔偿金。

因此，在迟延情况发生后，建议在查清事实的基础上，与各部门及时联络，尽快处理，并与业主就延期的赔付问题达成相应的互谅意识。

    问题十：因现场销售道具（如沙盘、宣传资料等）与实际情况不符，销售道具能否作为证据及判罚依据？

吴海成律师解答：因销售道具不实的情况，在近几年产生的纠纷频发，我在前年对集团中高层领导做的法律培训中曾特意提到了这个问题，现再次说明。

    如果对外宣传道具不实，容易牵涉到欺诈的认定情形，最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第68条规定：“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。”

    同时《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条明确规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”

开发商为预售商品房而制作的沙盘和宣传资料等，显示了相应的开发规划范围、设施、绿化情况及小区居住环境。且对外宣传力度较大，一般会对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定将产生重大影响，应视为要约。该展示即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容。

因此，一旦就现场销售道具（如沙盘、宣传资料等）与实际情况不符，销售道具往往会成为对开发商不利的证据和判罚依据。