如何应对“霸王交房”行为？

 一、不具备交付条件时强行交付：有些开发商为了及时交付房屋、逃避迟延交房的违约责任，在还没有取得《建筑工程竣工备案表》的情况下就强行交付。为此，他们往往是不出示或拒绝出示《建筑工程竣工备案表》，或以伪造的《建筑工程竣工备案表》欺骗购房人。

 对策：

 业主办理入住手续时应坚持要求开发商出示《建筑工程竣工备案表》原件，对于那些没有取得《建筑工程竣工备案表》、不具备交付条件就强行交付的“霸王交付”行为，不但业主应该坚决拒绝收房，还可以通过交涉、提起诉讼等方式要求开发商承担迟延交房的违约赔偿责任。对于这种违法行为，政府管理部门也应主动介入，在查证属实后给予严厉的惩处；对故意伪造《建筑工程竣工备案表》、构成犯罪的，还应坚决追究直接责任者伪造公文罪的刑事法律责任，并将这样的企业清理出房地产市场。

  二、交付的房屋存在严重质量问题：屋顶或墙体裂缝、严重漏水或地漏堵塞、地面高低不平、门窗及阳台安装不严；周围环境脏、乱、差，还如同工地一般，个别的甚至还有未通水、通电、通气、接通有线电视，未安装网络接口、电梯无法使用、大堂亦无法投入使用等等，不一而足。

  对策：

  1、以有保修为借口，将带有瑕疵的房屋交付业主，对业主是不公平的。这正如同消费者购买的是正品，也支付了正品的钱，拿到的却是次品一样不合情理。因此，作为政府管理部门应该首先严格交付条件，这是解决目前房屋质量纠纷的关键所在。为此，政府除应要求开发商交付的房屋必须通过建筑主体质量的检测、获得《建筑工程竣工备案表》外；还应对交付房屋的一般质量问题有所要求。对那些存在明显质量缺陷、影响使用的房屋，在修理好之前坚决不允许带瑕疵交付，否则就给予处罚。

 2、开发商方面要严格把好房屋质量关，交付房屋时应该做到无瑕疵交付。为此，开发商在交付房屋时，首先要组织好力量，发现质量问题，及时予以维修，由此导致业主逾期入住的，应承担违约责任。要无条件允许业主验收房屋，对于业主提出的任何问题都应给予答复、妥善解决 。本人认为富力城和炫特区的交付经验值得借鉴（请详见后面链接的北京晚报相关报道）。惟有此，才可能减少房屋交付时的纠纷。

  3、业主拒收存在严重质量缺陷的房屋。发现开发商交付的房屋存在严重质量问题，业主应记录在案、及时向开发商书面提出修理要求；如果开发商不给修复，可以自己请人修理。如果开发商既以有保修条款为由拒绝在交付时及时修理，又联合物业公司拒绝业主自行请人修理，业主就应该拒绝接收房屋，因此导致迟延入住的，可以通过诉讼等方式要求开发商承担赔偿责任。在处理这一问题时请注意保留好证据，即凡事都要有书面记录并请交付方人员签字、留有录音（条件允许的最好能留下录象资料），以备将来在诉讼或仲裁时使用。考虑到目前房地产市场的实际情况，业主属于弱势群体，个人维权势单力孤，建议业主们能考虑聘请律师、集体收房。这样就有可能最大限度地维护自己的合法权益。

  三、房屋交付程序倒置，未看房就要求先签字、交费，也即附带先行交费、签署物业管理公约等不合理的交房条件：

  收房的业主可能都碰到过这样的情况：在办理收房、入住手续时，业主经常会被要求先行缴纳公共维修基金、契税、一年的物业管理费和产权代办费等各种费用，并且要求签署包括物业管理服务公约、各种承诺书等在内的文件，然后才可以拿钥匙、检查房屋情况，否则就不给交付钥匙、交房。开发商的这一做法显然是缺乏法律依据和合同依据的。

  对策：

  1、对于公共维修基金应该如何交付的问题，本来是有法可依的，开发商无权强行收取，业主拒绝交付也合乎情理。对于契税，有关法规也已经明确不允许开发商直接收取，而是应在办理产权证时直接交付税务部门，因此，如果是委托开发商代办产权证，业主又不同意先行交付，作为妥协，则可以由业主与开发商（物业管理公司）签定一个协议，由购房人承诺在接到开发商需要缴纳的通知时及时缴纳，如在应该交费时不及时交付并因此影响及时办理产权证，应承担迟延付款以及相关的违约责任。

  2、对于先行交付一年物业管理费和合理的产权代办费问题，开发商（物业公司）应向购房人说明为什么要做这样处理的理由，而不能作为交付条件，强行收取。对一次性付清购房款的业主，不能强制要求代办产权，因为开发商已经没有任何风险，收取代办费理由就不充分；以按揭贷款方式购房的业主，因为开发商还承担阶段性担保的风险，可以说明之所以代为办理产权，是为了避免风险。只要是合理的做法，就可以求得购房人的理解，避免纠纷。在具体操作方法上，应事先在签署购房合同时就约定物业管理、办理房屋产权证的相关问题（目前政府管理部门已经要求这样处理），如果在签约时未对这些问题作出约定，交房时就不应以是否交付了这些费用作为交付条件。当然，购房人要注意这种收费的合理性，如果明显不合理，如要求缴纳一年以上的物业费、收取代办费过高的，业主可以拒绝交付或签约。

 3、对于面积误差的处理办法，除标准合同约定的处理办法外，差额款的具体交割时间等具体问题也在附加条款中作出约定，以防范纠纷的发生。

 四、履行合同的主体混乱，物业公司越俎代庖，介入交房工作

 我们在办理收房、入住手续时，也经常看到开发商和物业公司联合办公的情形。有些楼盘在交付时发生了问题，不分具体情况如何，一律都交由物业公司出面处理，出现了交接不清，权利、职责不明的情况。这实际上是开发商转嫁矛盾，逃避履行合同规定的交付职责。

 对策：

 业主办理入住手续时只与开发商交接，如果是物业出面，就应该要求其出示开发商的授权委托书，否则，不办理相关手续。

 总结：业主无论以什么方式支付购房款，只要付清了全部房款，开发商就应无条件向业主交付符合合同约定的房屋，并且不能（也不应）设置法律规定或合同约定以外的交房条件，否则就是违约。如果开发商不能交付符合合同约定的房屋，或者虽然交付的房屋合乎合同约定的条件，但又设置如前面所列举的其他条件，拒不交房，导致业主逾期入住的，应承担逾期交房的责任。 　　

 链接一：《交房“预演”避免小户型入住纠纷》（北京晚报2004年4月27日34版）

 去年以来，有关小户型楼盘的交房入住问题一直是业界关注的焦点，作为去年北京楼市最成功的项目之一，东部知名小户型楼盘炫特区也即将面临交房考验，其一期1000多户业主将在5月底正式收房入住。为了减少入住纠纷，炫特区开发商组织数百名业主举行交房说明会，就精装修工程进展及交房问题向到会业主进行介绍。此前，炫特区开发商与业主就精装修问题进行过多种形式的沟通，甚至还在交房楼座做出整层的交房样板层向业主开放。另据了解，后现代城、易构等项目的开发商在销售之后，也都把交房问题作为工作的重中之重。为什么小户型项目如此重视交房问题？小户型项目容易产生问题的主要原因是什么呢？有业内人士认为，在目前情况下，造成小户型项目交房问题多的主要原因是，作为房地产市场的新型产品，购房者对小户型精装修住宅的定位理解不够，加之开发商宣传夸张，使购房者对小户型的期待值太高。

　　小户型住宅存在局限性

  人们对2002年春季房展会上SOLO及荣丰2008两个超小户型楼盘的热销肯定仍然记忆犹新，此后，业内就超小户型产品的先天性缺陷以及一些相关问题曾进行长时间的探讨。归结起来，问题主要是超小户型住宅的功能不完善，居住的密度太大，面积太小，而单价又太高。直到后现代城、炫特区、易构等新一代小户型项目的出现，这些项目由于在户型、配套、居住环境等多方面对小户型进行了全面创新，在销售上也都取得了很大的成功。比如炫特区在产品研发上花了很大的功夫，在控制单价及总价的前提下，极大的完善了小户型的居住功能，既保证了大小适中的居住面积，又在有限的空间内设计了独立的封闭式厨房和卫生间。炫特区开发商介绍说，单就卫生间的问题曾在设计过程中进行过多次论证，并到日本考察东京的单身公寓，最后决定把卫生间的面积锁定在3平方米左右。由于在户型、配套、居住环境等多方面对小户型进行了全面创新，并推出赠送全套精装修及家具家电。

 但是，作为一种小户型住宅，它存在着先天的局限性，最大的困难还是面积，有限的空间给设计和施工带来不少麻烦，同时会与首次置业者对于家的期望值之间形成较大的心理落差。

　　交房样板是否确实能成为样板

  有关资料显示，在大量的房地产投诉事件中，关于质量及货不对板的情况占的比例最大。购房者往往抱怨说，当初看到的样板间以及开发商所承诺的东西，到收房时一看，完全是两码事。某些开发商确实把样板间做得美仑美奂，面积和装修都超过实际交房标准，到交房时，再向业主声称样板间并非交房样板，这样的猫腻确实让购房者伤透脑筋。

　　如何解决这个问题呢，炫特区率先在交房前推出交房样板层，并向购房者表示，实际的交房标准只会比现在能看到的样板层标准要高，要好，而不会低于样板层的标准。这种被开发商称之为“小交房”的做法，实际是交房前的预演。一方面，让业主对交房有了心理准备；另一方面，在正式交房前可以与业主就装修中出现的一些问题进行有效的沟通。据了解，这种做法的实际效果还不错，有业内人士建议可将这种做法在北京推而广之。

　　精装修的行业水平待提高

  小户型产品是目前北京房地产市场精装修住宅的主力，但有业内专家指出，在精装修住宅上，目前全行业的水平有待提高，有些施工工艺目前在市场上尚未找到解决的办法，而且，由于精装修主要是实行手工作业，工人的技术水平也是重要的制约因素，在一个超速发展的行业，培养大量熟练的技术工人需要时间。最主要的是，人们普遍对精装修房怀有较高的心理预期，而不能接受收房时所产生的心理落差。其实，人们对精装修房的要求千差万别，这种个性化的需求开发商在施工过程中很难一一满足。推出精装修住宅在北京市场不过一两年的时间，如何逐步完善需要业界不断探索。因此，一方面，开发商应该在竞争中面对市场的挑战，尽快解决精装修住宅建设中存在的技术问题，另一方面，购房者也应该对此有理性的认识。

 链接二：《富力城是在做秀吗？》（节选）北京晚报2004年4月27日32版

记者毛序国

 记者：据说富力城前不久创造了“无纠纷交房”的奇迹，使用“无纠纷”一词是否有点夸张？

　　吕劲：没什么夸张的，富力城在3月15日当天就有60多名业主顺利入住，在接下来的一个星期里，富力城A5号楼总计202户业主中，又有160多户顺利入住，其他的也随后相继入住，这些都是在众目睽睽之下完成的。业主自己非常清楚，无纠纷交房其实很简单，需要的只是坦诚、守信与强烈的责任心。

　　记者：即使对产品再有信心，选择“3·15”这个敏感的日子交房是不是也需要勇气？

　　吕劲：这样的勇气是需要用不懈的努力来锤炼的。早在施工期间，我们就率先在A5楼的七层做出实楼样板间，将图纸上的美景转化成现实呈现在客户面前，让客户“心中有底”。从建设阶段开始，我们又专门请来一家香港公司监理全程，就连电梯门套石材的产地和颜色与样板间不一样这种细微的毛病，我们都全部砸毁重装。在去年年底完成A5楼的整体装修后，物业公司对全楼200多套房子进行了全面、细致的验收，从今年1月开始，富力建立了交房验收倒计时制度，物业公司的经理对每天的房屋装修情况都有详细的报告。交房当天，我下了“死命令”，不惜一切代价，让业主满意。公司特意成立了70多人的紧急工程维修队，5名项目经理现场办公，随时发现问题，随时解决。

来自：法邦网

陈平凡律师团队咨询电话：13397516088      
在线咨询QQ群：81704670
地 址：长沙市芙蓉中路三段398号新时空大厦20楼A区（神龙大酒店对面）
网 址： http://www.cpflawyer.com  长沙律师
               http://www.csfc168.com    长沙房产律师网
邮 箱：cpf@cpflawyer.com