一、大力建设保障性住房的背景

  （一）2010年“新国十条”出台，剑指投资性购房需求，提出加快保障性安居工程建设，坚决遏制部分城市房价过快上涨，切实解决城镇居民住房问题。
  （二）2010年完成建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套；2011年中国全国保障性安居工程住房建设规模高达1000万套。这是很好的举措。
  （三）温总理政府工作报告，用了坚定不移坚决遏制涨价词语。继续加大建设保障性安居工程。  

  （四）但与此同时，保障房质量问题也不容忽视。

常见房屋质量问题:

1、楼体不稳定（下沉、倾斜、坍塌）

2、裂缝（包括墙体裂缝及楼板裂缝）

3、渗漏

4、墙体空，墙皮脱落

5、隔音、隔热效果差

6、门、窗密闭性差、变形

7、上下水跑冒滴漏

8、水、电、暖、气的设计位置不合理

9、公用设施设计不合理，质量不过关

原因分析:

   尽管开发商、施工单位、购房者以及政府有关部门都十分重视建筑质量问题，但有些质量问题依然频繁出现，原因如下：

1、房屋在设计上存在先天缺陷，

2、选用建筑材料质次，

3、施工过程管理不严，

4、施工工艺不合要求，

5、质量监督力度不够等方面的原因所致。

二、案例分析

案例一：保障房成了“闹心房”？

    广州某政府保障性住房一期工程，在交付住户后不到3年的时间里，从个别住房出现漏水现象到整栋楼渗水漏水等状况百出。保障性住房谁来保障呢？

    某住户于2008年购买该工程住房一套，2009年3月收楼。

2009年5月确定自家生活阳台地下水管爆裂，造成严重漏水。

2011年12月，再次发现卫生间墙壁渗水。曾报物管维修班检查，但其告知没事。

    2012年2月，该住户发现房间天花板和墙壁出现严重滴水和渗水。而楼上住户的房屋也同样出现严重漏水情况。再次报物管客服，得到回复是再观察。使得住户对保障房工程质量和物管客服彻底失望!

案例二

    新购了一套房还未收楼就发现墙体有裂缝，侧墙与天花都有约3公分宽的裂缝，而且都裂到底了，最重要的是顶楼，怕以后会漏水。现在物管是把裂缝补起来了，开发商说质保5年，那5年后再漏水我该怎么办，请问这种情况要求开发商赔尝的话，大概可要求赔多少钱，已经拖一年了？ 

三、如何预防房产纠纷

（一）购房考察与签订合同

1、开发商资信的考察。开发企业的资质等级，标志着开发企业的实力、信誉和经营管理水平，高资信的开发企业，其工程工期和工程质量都会有所保障。此外还要审查开发商是否具有“五证”。

             “五证”

        建设用地规划许可证

        建设工程规划许可证

        建设工程施工许可证

        国有土地使用证

        商品房预售许可证

2、签订购房合同时，应仔细对约定内容进行审查，尤其需要认真审查合同中双方责任承担的有关条款。这主要是为了避免开发商在购房合同中设定不利于保护购房者权益的条款。

    举例来说《住宅质量保证书》是房地产开发企业对所售商品房承担质量责任的法律文件，其中列明了工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容，而这些内容是日后房屋出现问题时购房者权益保护的依据，因此需要特别重视。

（二）交房验收与售后质保

1、房屋交付前，消费者应当谨慎验收房屋。

《建筑法》第六十一条   交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。 　　

    建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；末经验收或者验收不合格的，不得交付使用。

2、房屋售后质量保证

   《建筑法》第六十二条规定：建筑工程实行质量保修制度。 　　

    建筑工程的保修范围应当包括地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及电气管线、上下水管线的安装工程，供热、供冷系统工程等项目；保修的期限应当按照保证建筑物合理寿命年限内正常使用，维护使用者合法权益的原则确定。具体的保修范围和最低保修期限由国务院规定。

    第七十五条规定：建筑施工企业违反本法规定，不履行保修义务或者拖延履行保修义务的，责令改正，可以处以罚款，并对在保修期内因屋顶、墙面渗漏、开裂等质量缺陷造成的损失，承担赔偿责任。

《建设工程质量管理条例》对《建筑法》的规定作了进一步的细化

    第三十九条  建设工程实行质量保修制度。

    建设工程承包单位在向建设单位提交工程竣工验收报告时，应当向建设单位出具质量保修书。质量保修书中应当明确建设工程的保修范围、保修期限和保修责任等。

    第四十条　在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：

    （一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；

    （二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为５年；

    （三）供热与供冷系统，为２个采暖期、供冷期；

    （四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为２年。

    其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。

    建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。

    第四十一条　建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。   

《城市房地产开发经营管理条例》

    第三十一条  房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位检验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。

    第三十二条  商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房；给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。 

四、纠纷解决的办法与途径

1、可与开发商协商解决。

    房屋出现了质量问题，购房者可以根据开发商出具的《住宅质量保证书》以及相关法律法规，与开发商协商要求履行修缮及相应的赔偿责任。

2、协商解决不了问题的情况下，购房者可以根据《建筑法》第六十三条规定，向建设行政主管部门或者其他有关部门进行检举、控告、投诉。

  广州市民可以向市国土资源和房屋管理局投诉反映相关情况，市房管局可以依法督促企业切实履行质量保修责任。 

  如果购房者质疑房屋存在建设工程质量问题的，还可以向建筑质量主管部门反映，申请重新评估或检测。

3、在上述途径都没能使房屋质量问题获得解决时，购房者还可需求司法救济。

通过司法途径维权需要特别注意证据的保全，必要时可以申请法院对房屋质量问题进行鉴定；此外，若开发商拒绝维修或在合理期限内拖延维修的，业主可到公证机构以公证等方式固定维权证据，再进行维修。

（一)案例一问题的解决方法

    该案例是保障房的质量问题。

    保障房实际上是限价的商品房，其本质上仍属于商品房。

    住房和城乡建设部下发了《关于加强保障性安居工程质量管理的通知》，要求在保障性安居工程建设的全过程实施最严格的质量监督管理，并将保障性安居工程质量管理要严格执行《建筑法》、《建设工程质量管理条例》等法律法规及各项规定。

    因此，保障房出现质量问题，消费者同样可以依据前面所述方式维权。

    案例中出现的是房屋渗漏问题。该案虽然是个案，但此类情形在房屋质量问题中较为普遍。主要是由于防水不完善，防水材料质量不过关等原因导致，在雨季及厨房、卫生间用水量大时，渗漏严重会影响使用人的正常生活，破坏地面装修，影响楼上楼下邻里关系。

     该案中，由于物业服务怠慢及开发商都没有积极采取措施对房屋渗漏问题进行修缮，给购房者住居住带来了巨大的不便，根据《建设工程质量管理条例》第四十条第（二）款屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为５年的最低保修期限为５年，现5年尚未满，因此，建议购房者通过司法途径要求开发商对房屋墙面渗漏问题进行保修，并进行相应赔偿。

（二）案例二问题的解决方法

    该案中房屋的主要质量问题是出现裂缝。包括墙体裂缝及楼板裂缝。产生的原因有材料强度不够，结构、墙体受力不均、抗拉、抗挤压强度不足，楼体不均匀沉降，建筑材料质次，砌成后干燥不充分等。

 根据《建筑法》第七十五条规定：建筑施工企业违反本法规定，不履行保修义务或者拖延履行保修义务的，责令改正，可以处以罚款，并对在保修期内因屋顶、墙面渗漏、开裂等质量缺陷造成的损失，承担赔偿责任。

     开发商一般情况下只对保修期内的房屋质量问题承担修缮赔偿责任，该案中的房子在未收房前已出现裂缝，购房者除有权要求开发商在交房前对裂缝进行修缮之余还可协商要求延长房屋裂缝问题的保修期限，以确实保障购房者的合法权益。

五、小结

    房屋的建设及质量保障问题，除了需要加强政府监督之外，社会监督也很重要。只有消费者真正重视自己的权益保护，才能对房地产开发形成一个真正有效的制约，从而促进房地产开发的良性发展，确保房屋质量。