刘老汉和老伴儿吴某共有三个子女，大儿子刘一、二儿子刘二和小女儿刘三。2010年初，刘老汉因出车祸，造成左腿小骨骨折，虽说两个儿子也偶有来医院探望，但常言道“女儿才是父母贴心的小棉袄”。这话一点没错，住院期间，一直是小女儿代替体弱多病的母亲照顾父亲，出院后的几年里也一直是小女儿充当了拐杖的角色，陪伴其左右。后考虑到自己身体越来越差，小女儿家的生活条件又比较艰苦，刘老汉和老伴儿就想着将自己名下的房产无偿赠与给小女儿，以弥补女儿这些年来的付出。很快，2010年年中，刘老汉、老伴儿和小女儿刘三就来到公证处，对赠与合同进行了公证。合同约定，刘老汉和吴某将登记在双方名下的一套房子无偿赠与给小女儿刘三，小女儿刘三表示接受赠与。同时，合同约定：本合同自房地产交易部门办理过户登记之日起生效。然而小女儿因为忙里忙外，也就从未急着去办理过户。几年之后刘老汉和老伴儿相继去世，小女儿这才想起来房屋还没有办理更名，于是拿着公证书到房地产交易中心要求过户，谁知却被告知，赠与人已经死亡的，办理过户需要其他全部法定继承人的配合。小女儿于是拿着赠与的公证书找到大哥、二哥，但出乎意料的是，大哥、二哥不但不予配合，还怀疑刘三侵吞了父母名下的存款，告诉她想过户可以，除非给他们每人一笔钱。这下刘三慌了神，难道大哥、二哥不配合，这房屋就无法过户，她就拿不到房子了吗？ 

一

依据公证书，未办理过户登记，赠与合同真的不生效吗？

本案最重要的一个焦点在于，由于双方在合同中约定合同自办理房屋的产权变更登记之后才生效，那么在老两口去世后该赠与合同的效力如何？为了探清该争议焦点，我们首先要明确该赠与合同中约定的合同生效条件是否有效。如果该条件有效，则合同的效力状态为已成立但是尚未生效。如果该条件无效，则根据合同的诚实信用等原则，合同已经成立并且生效。

我们说一般情况下，合同成立时即生效。但是也存在很多例外情况。比如，法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，合同在经过相应手续之后方才生效。当事人在合同中规定了合同的生效条件的，需要等该条件实现时合同才生效。《合同法》第45条规定，当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。但这不代表当事人能随便约定合同生效的条件，约定的条件需要满足一定的要求。

首先，所附条件应该是双方当事人约定的而非法定的合法的事实。比如，遗产继承应当自被继承人死亡时开始，这是法律规定的事实，合同双方当事人就不能以此作为合同的生效条件。

其次，合同条件应当是未来可能会发生的事实，因为附条件合同约定的目的是给合同的生效以不确定性。如果约定的条件是必然会发生或已经发生的，就不属于附条件的合同，而是附期限的合同。比如，可以约定如果中国进入2022年世界杯就赠送对方一张世界杯比赛的门票，这是附条件合同。但如果约定2022年世界杯如果举办就赠送对方一张世界杯比赛的门票，这就是附期限合同而非附条件合同，因为我们可以预见2022年世界杯会如期举行。

回归到本案，从形式上看该赠与合同中约定的生效条件完全满足上述关于所附“条件”的要求。办理房屋的产权变更登记是双方当事人的约定，也是未来可能会发生的合法事实。但从本质上看，办理房屋的产权变更登记是刘老汉和老伴儿在赠与合同中承担的主要义务。双方当事人将一方应该履行的义务规定为合同生效的条件，那么如果一方永远不履行义务，合同便永远没有生效的可能，享受权利的一方也就无法根据生效合同请求对方履行合同约定的义务。这样，合同的订立便失去了意义。另外，合同能否生效完全取决于合同当事人一方的意愿，这当然也违背了《合同法》的平等原则。

实践中就不乏这样的案例，（2013）浦民一(民)初字第1642号案件中，原告庄某和其父母在1997年2月在公证处的公证下签署了一份赠与合同，其父母将二人共有的一套房产赠与女儿庄某。同时合同中也约定了赠与自受赠人接受赠与并办妥过户手续后生效。该案法院最终认定赠与合同因未办理过户登记所以未生效，从而驳回了原告庄某的诉讼请求。

然而，2014年，最高人民法院在另外一起案件中却存在相反的观点，（2014）民申字第175号案件裁定书中，最高院明确指出合同义务不能成为合同所附条件。理由在于:首先，合同义务具有约束力，当事人应当按照约定履行其义务，而条件是否能够成就是不确定的，当事人不负有使条件成就的义务。其次，合同义务没有完成，当事人要承担违约责任，而条件没有成就，当事人不承担违约责任。再次，合同义务没有完成，原则上不能拟制其已经完成，而拟制成就是条件制度的重要内容。第四，依法成立的合同具有约束力和确定性，所谓附条件法律行为的不确定性是合同确定性的例外。如果将条件的范围扩大到合同义务，那么条件天然的不确定性将毁灭合同的确定性本身。第五，条件的作用是限制合同效力，如果合同义务可以作为条件，那么合同效力将完全取决于当事人的履行意愿。

可见，最高院在裁定书中渗透的观点可以看作是对前述（2013）浦民一(民)初字第1642号案件判决的否定。相较两种观点，笔者更倾向于支持最高院的观点，这样不但有利于保护合同当事人的权利，也更有利于维护市场交易的安全和稳定性。

回归本案中，笔者认为刘老汉和老伴儿，以及刘三关于合同自办理房屋的产权变更登记之后生效的约定无效。根据《合同法》第185条的规定，赠与合同为诺成合同。赠与人和受赠人之间形成关于赠与的合意时，合同便成立了。而如前所述，如果无例外情况，合同成立时便生效。所以，既然刘老汉和刘三关于合同生效条件的约定无效，那么可以认定双方的赠与合同已经成立并且生效。

二

刘三有权要求其他继承人履行配合办理过户的义务吗？

如前所述，既然赠与合同有效，那么刘三能够根据该生效合同要求所有法定继承人协助其办理房屋的产权变更登记。根据概括继承原则，被继承人生前的债权债务由其继承人们概括继承，除非继承人放弃继承权。案例中的刘一、刘二明显没有放弃继承的意思。因此，该赠与合同中规定的义务也就落到了他们身上。

由于赠与合同是单务合同，法律给与了赠与人任意撤销权。《合同法》第186条规定，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，不适用前款规定。由此，赠与人的任意撤销权能否由继承人概括继承成为解决问题的关键。

在笔者看来，任意撤销权是一个具有很强人身属性的权利，继承人无法继承。被继承人是否会行使任意撤销权，取决于其主观心理状态。被继承人死亡后，继承人无法窥知被继承人的想法，因此也无法行使任意撤销权，除非继承人有相应的证据能够证明被继承人在生前有过撤销赠与的意思表示。此外，如果继承人可以继承任意撤销权，那么有理由相信绝大部分的继承人会行使这个权利，从而将原本应该赠与的财产归为己有。最后，从法条来看，《合同法》第193条也只规定了继承人在受赠人的违法行为致使赠与人死亡或者丧失民事行为能力时，赠与人的继承人或者法定代理人可以撤销赠与。在其他情形下，尚无支持继承人享有任意撤销权的法条依据。

实践中，大多数法院也支持了笔者的上述观点。在（2017）沪0115民初30830号案件中，孙子张一将奶奶程二、父亲张三以及姑姑程四、叔叔张五共同告上法庭。张一和他的爷爷奶奶曾经签订一份经过公证的赠与合同，爷爷奶奶二人将一套房子赠与孙子张一。后张一爷爷去世，张一请求其继承人也就是自己的奶奶等人协助办理系争房屋的产权变更登记手续。法院认为，张一爷爷在赠与合同中的权利义务依法由其继承人承担，现张一要求继续履行合同，诉请四被告协助办理系争房屋的产权变更登记手续，合法有据，应予支持。

经过之前详细的讨论，笔者得出如下结论：刘老汉、吴某和刘三签订的公证赠与合同将一方的合同义务规定为合同生效条件，该条件无效，赠与合同已经生效。刘老汉和老伴儿去世后，其在赠与合同中的权利义务由其继承人概括继承。所以，刘三可以依据该公证赠与合同要求刘一、刘二协助其办理房屋的产权变更登记手续！

笔者在这里也想建议读者们，如果想赠与子女财产，在合同中尽量不要规定生效条件。同时赠与合同尽量进行公证，如果公证处基于公证程序的需求不得不将“过户才生效”的条款列明，当事人也要要求公证处在谈话笔录里写清楚，是否办理过户均不会影响赠与人赠与房屋的真实意思表示，这样公证过后的赠与合同有了对抗赠与人任意撤销权的效力。最后，如果赠与的财产需要办理所有权移转手续的，应该尽快办理，方能保证自己的权利！