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签订上海二手房买卖合同注意事项

签订上海二手房买卖合同注意事项

发布时间 :2018-08-13 17:21浏览量 : 830
二手房合同是指购房者和售房者在平等协商的基础上,就房屋的买卖所签订的协议。是一方转移房屋所有权于另一方,另一方支付价款的合同,签订合同主要确认产权的可靠度;考察原单位是否允许转卖;确认房屋的准确面积;必须明确双方违约责任;必须标明付款过户时间;必须注明费用交接时间;必须学会使用补充协议等。
  •   房屋买卖是指将自己名下的房产进行买卖、自己的名下的房产必须具备房屋产权所有证。是基于双方自愿的前提下进行的买卖行为,房屋买卖行为在社会中已经是普遍存在的了,为避免纠纷产生,二手房买卖注意事项有哪些方面?二手房屋买卖需要提交哪些资料?以下详细为您介绍!

      一、二手房买卖注意事项

      1、产权清晰

      产权证上的房主与卖房者是否一致;搞清楚所卖房屋的性质;产权证上所确认的面积与实际面积是否相符;验证产权证的合法性与真实性。

      2、产权的完整性

      确认产权的完整性就是要判断其房产有没有抵押,包括私下抵押?共有人等。以避免在过户后出现不必要的争议与纠纷。

      3、房屋质量

      观察房屋的结构,建筑与装修材料。看房屋的内外部结构是否被改动过;是否有私建部分;是否有占用走廊或阳台等;牵涉到阳台的面积怎么算的问题。

      4、居住空间

      观察房屋的内部结构是否合理;是否适合居住;活动空间大小等。

      5、装修配置

      看原房屋装修的水平、程度如何;确认房子的供电设施、供气管道、水管等是否有老化现象;电话线、宽带的安装是否完备等。

      6、物业管理

      了解该区水、电、煤、暖的价格及缴费方式,是上门代收还是自己去缴;观察电梯是否可以正常使用;了解该区的停车场、小区绿化的基本情况;当地保安水平怎么样,观察一下保安是否有责任心等。

      7、房屋历史

      了解该房是哪年盖的,还用多久的土地使用期限;有哪些人住过,有什么用途;还有原住户在当地的信用情况;是否有欠交物业费、水电费等。

      8、邻里情况

      邻里关系是影响居住舒适与否的重要因素。在买房前应该要拜访上下左右的邻居,了解他们在此的居住情况;与居委会和传达室的值班人员聊天,了解情况。

      9、房屋价值

      通过对市场上的功放的反复比较判断房屋的价值;委托信得过的中介公司进行价值评估;银行提供按揭时会作出价值评估,这个价格可以看成房屋的最低保值价。

      10、贷款条件

       二、二手房买卖需要哪些资料?

      1、登记申请书原件(受理窗口提供)

      2、申请人身份证明

      3、房屋所有权证原件

      4、网上签约的北京市存量房买卖合同原件

      5、买卖双方当事人约定通过专有账户划转交易结算资金的,应提交存量房交易结算资金托管凭证原件;买卖双方当事人约定自行划转交易解散资金的,应提交存量房交易结算资金自行划转声明原件

      6、契税完税或减免税凭证原件

      7、房屋所有权证上的房屋登记表、房屋平面图将产权人名字遮盖复议买方人数+1份

      8、其他资料:

      (1)住宅类房屋买卖的,还需提供购房资格审核时申报家庭成员的身份证明、结婚证明、户籍证明及其他材料原件

      (2)央产已购共有住房转移的,还应提交《在京中央单位已购公房变更通知单》原件

      (3)已购经济适用房、限价商品房取得契税完税凭证或房屋所有权证未满五年的,不得按市场价出售,确需出售的,需提交户口所在区县住房保障管理部门出具的确定符合条件的购房人的证明原件;满五年出售的,需提交产权人户口所在区县住房保障部门开具的放弃回购权的证明

      (4)补交土地出让金的证明

      (5)标准价、优惠价提交补交房价款证明或满65年工龄的证明原件

      (6)国有土地使用证(整宗房产的)

      (7)整宗划拨用地或者整栋楼房占用划拨土地的,提供划拨土地转让批准文件

      (8)商业配套设施转让的,还应提交按规划用途使用房屋的承诺原件

      以上是法律快车小编为您整理的二手房买卖注意事项,要了解房屋的产权是否完整清晰,居住的环境,房屋质量、物业管理,房屋历史等等,还要注意该提交哪些资料,如果有疑问,可以找法律快车专业律师介入。

     
    二手房买卖注意事项有哪些方面
  •   随着房屋需求量的不断增加,为了子女的上学,重视教育,二手房变得很抢手,在购买二手房屋时,应该明确房产的相关信息,以下为您提供标准的二手房买卖合同范本!

      标准的二手房买卖合同范本

      以下简称 卖 方: 甲 方

      买 方: 乙 方

      根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定,甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上,就乙方向甲方购买私有住房,达成如下协议:

      (一)甲方自愿将下列房屋卖给乙方所有,双方议定房地产总价款为人民币大写:

      1、房屋状况(请按《房屋所有权证》填写) 房屋座落:

      建筑结构:多层砖混结构,总层数:

      建筑面积( 平方米),用途: 民用住宅

      2、该房屋的所有权证号为: 国有土地使用权证号为:

      (二)甲乙双方商定,自本合同签订之日起,乙方一次性付清房款后,甲方正式交付乙方房屋钥匙以及房屋产权证书。

      (三)甲方在房屋正式交付乙方时,甲方应已清结该房屋已发生的水、电、有线电视、物业管理等各项费用,并告知乙方。从正式交付乙方之日其起由乙方负责交纳,该房屋所产生的其他一切费用与甲方无关。

      (四)甲方应就该房屋的所处环境、用途、内部结构、状态、设施、质量等现状、情况如实告知乙方,并无任何隐瞒。乙方对该房屋的所处环境、用途、内部结构、状态、设施、质量等现状、情况均已知悉,并无任何异议。

      (五)双方中途违约,由违约方向对方给付房地产价款百分之十(10%)的违约金。

      (六)经甲乙双方协商一致同意,办理房产过户手续所缴纳交易税费、手续费等相关费用均由乙方承担。甲方应提供办理办理过户手续所需的材料。

      (七)本合同在履行中若发生争议,双方应采取协商办法解决。协商不成,任何一方均可向有管辖权的人民法院起诉。

      (八)本合同经双方签章后即生效,须共同遵守。本合同未尽事项,可另行议定,其补充协议经双方签章后与本契约具有同等效力。

      (九)本协议一式两份,具有同等法律效力,自双方签字之日生效,甲、乙双方各执一份。

      (十)甲乙双方约定随之转让的附属物及装修设施为:

      (以及之前约定的所有物品)。

      甲方(卖方): 乙方(买方):

      身份证号: 身份证号:

      住址: 住址:

      电话: 电话:

      年 月 日 年 月 日

      以上是法律快车小编为您整理标准的二手房买卖合同范本,仅供参考!

     
  •   这几年的房价一直在上涨,因此大多数有闲钱的都会选择买几套房来等涨价以后转卖,所以买二手房的越来越多。想必很多人想要了解,2018年二手房买卖合同怎么写有效?购买二手房要注意什么问题?下面为您介绍一下。

      一、2018年二手房买卖合同怎么写有效

      二手房买卖合同有哪些主要条款有:

      (一)当事人的名称或姓名、住所

      主要是搞清当事人的具体情况、地址、联系办法等,以免出现欺诈情况;双方应向对方做详细清楚的介绍或调查;应写明是否共有财产、是否夫妻共同财产或家庭共同财产。

      (二)标的

      应写明房屋位置、性质、面积、结构、格局、装修、设施设备等情况;同时还要写明房屋产权归属(要与第一条衔接);原售房单位是否允许转卖;是否存在房屋抵押或其他权利瑕疵;是否有私搭乱建部分;房屋的物业管理费用及其他交费状况;房屋相关文书资料的移交过程。

      (三)价款

      付款时间约定。一般新建的商品房及预售的商品房都是按所买卖房屋的建筑面积来计算房屋的价格,即约定每平方米建筑面积的售价为多少元,然后用单价乘以建筑面积来计算房屋所需支付的价款。旧房的买卖有时就直接约定每套房屋或每幢房屋所需支付的价款。在合同中一般要列一个付款时间进度表,买方按该进度表将每期所需支付的价款交付卖方。

      (四)履行期限、地点、方式

      条款主要写明交房时间;条件;办理相关手续的过程;配合与协调问题;双方应如何寻求中介公司、律师、评估机构等服务;各种税费、其他费用如何分摊;遇有价格上涨、下跌时如何处理。

      (五)违约责任

      该条款主要说明哪些系违约情形;如何承担违约责任;违约金、定金、赔偿金的计算与给付;在什么情况下可以免责;担保的形式;对违约金或定金的选择适用问题 。

      (六)解决争议的方式

      该条款主要约定解决争议是采用仲裁方式还是诉讼方式,需要注意的是,如果双方同意采用仲裁的形式解决纠纷,应按照我国《仲裁法》的规定写清明确的条款。

      (七)合同生效条款

      双方在此约定合同生效时间;生效或失效条件;当事人不能为自己的利益不正当地阻挠条件成就或不成就;生效或失效期限;致使合同无效的情形;几种无效的免责条款;当事人要求变更或撤消合同的条件;合同无效或被撤消后,财产如何进行返还。

      (八)合同中止、终止或解除条款

      按照《合同法》第六十八条、第九十一条、第九十四条之规定,合同当事人可以中止、终止或解除房屋买卖合同。有必要在此明确约定合同中止、终止或解除的条件;上述情形中应履行的通知、协助、保密等义务;解除权的行使期限;补救措施;合同中止、终止或解除后,财产如何进行返还。

      (九)合同的变更与转让

      约定合同的变更与转让的条件或不能进行变更、转让的禁止条款。

      (十)附件

      说明本合同有哪些附件;附件的效力等。

      二、购买二手房要注意什么

      第一,注意查看出卖方的证件。

      第二,注意房屋的产权状态。

      第三,注意房屋的抵押状态。

      第四,注意房屋的出租状态。

      第五,注意房屋的性质。

      不管是什么时候建的房子,一定要查看购买房屋手续是否齐全,房产证是证明房主对房屋享有所有权的唯一的凭证,没有房产证的交易对购买者来说存在极大的风险,房主可能用房产证将房屋抵押或再次转卖,因此选择房屋最好要有房产证,避免以后产生纠纷。

      房屋产权是否清晰,有些房屋的所有者不是本人,或者是几个家庭成员共有的,如果是共有的,则要看卖方是否签有出售房屋的合同,如果只是部分共有人擅自处分共有财产,买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。

      综上所述,2018年二手房买卖合同有效就要写明当事人的名称或姓名、住所;标的;价款;履行期限、地点、方式;违约责任;解决争议的方式;合同生效条款;合同中止、终止或解除条款;合同的变更与转让。若您有其它问题,可以登录法律快车官网,可免费咨询律师。

     
  •   二手房合同是指购房者和售房者在平等协商的基础上,就房屋的买卖所签订的协议。是一方转移房屋所有权于另一方,另一方支付价款的合同。转移所有权的一方为出卖人或卖方,支付价款而取得所有权的一方为买受人或者买方。那么,二手房买卖合同纠纷怎样打官司?二手房买卖合同纠纷需要哪些证据?买卖合同纠纷发生一般有哪些常见的原因?以下详细为您介绍!

      一、二手房买卖合同纠纷的起诉流程

      1、案件的判决结果要看法律规定以及双方的证据。现在,尚未开庭,判决结果未出,不能判定法官的行为是否偏袒,您现在主要是对诉讼程序不了解,才会产生各种误会。

      2、法官主动调取证据是法律法规允许的,有法律法规规定的情形的,法院可以主动调取证据或应一方申请调取证据,并不属于偏袒一方。您如果有法律法规规定的情形,也可以申请法官主动调取证据。

      3、立案八个月未开庭确实是不正常的,可以向有关机关反映。但如果被告充分利用了法律规定的程序,拖延开庭的时间,立案八个月未开庭是可能存在的。如果是被告利用法律规定的程序,与法官无关。律师就经常利用法律规定的程序,拖延审判的期限,以取得对自己最有利的结果。

      4、被告就同一案件起诉原告,是正常的,可能属于反诉,也可能是另行起诉。

      二、二手房买卖合同纠纷需要的证据

      1、房屋产权凭证;

      2、房屋买卖合同及公证书;

      3、有关机关批准买卖房屋的文件;

      4、关于房屋交付情况的证明;

      5、买卖双方交付、收取房款的凭证;

      6、买主身份、买房用途及房籍情况的证明;

      7、共有房屋的其他共有人放弃优先购买权和同意出卖房屋的证据;

      8、出租房屋的承租人放弃优先购买权的证据;

      9、其他证据。

      三、买卖合同纠纷发生有哪几种常见原因

      1、商品质量条款未约定或约定不明

      合同中对于交易的对象——合同的标的物的质量一般应该有个明确的约定,包括标的物的质量标准、质量异议期限以及法定的鉴定检验机构。如果没有明确的约定,就会各执一词,纠纷就此产生。

      2、商品交接及货款支付未约定或约定不明

      合同中应约定是送货还是提货,目的地在哪里,运费如何承担。因为这样直接涉及合同履行地的认定,对案件的管辖会产生重大影响。此外,货款的支付时间和支付方式也须明确。

      3、违反诚信原则

      合同法的基本原则之一就是诚实信用原则,任何完美的合同如果遭遇一方不讲诚信,就会产生纠纷。因此,这就要求当事人在商业活动中要考察对方的商业信誉。

      4、 未考察主体资格或主体的偿债能力

      A 与B之间都是大公司,A公司下属有很多子公司C、D、E、F、G等二十几家。B为供方,A及其子公司为需方,为降低采购成本,子公司需要货物时均通过A公司集体统一向B公司采购,但每次具体签定合同时均由子公司与B签定合同,最终因货款未结清而产生纠纷。那么,B公司很显然不能向A公司直接主张权利,而只能向众多子公司主张权利。若向A公司主张权利,A公司抗辩其为各买卖合同中系代理人身份,案件会遭法院驳回。本案如能在每份合同中将A公司作为连带责任保证人,则一切问题迎刃而解,同时还可大大降低B公司的诉讼成本。

      又如,张三是A、B 两个公司的股东,两公司的日常经营均由张三负责,张三及业务员经常以A公司的名义向C公司进货(提货),提货单上的提货单位栏均写上A公司、提货人张三或某业务员。后来A公司经营不善逐渐歇业,但进货仍在继续。A公司进货后以B公司的名义销售给第三方,自然B公司与第三方结算货款。因此C公司在没有其他证据的情况下根据提货单只能起诉A公司催讨货款,结果可想而知。

      5、违约责任问题

      有的合同中对于违约条款只约定因一方违约由另一方承担赔偿责任,而无具体违约事项和违约金数额,结果相当于未有约定。

      违约责任的约定虽然不能穷尽所有事项,但应该将常见的容易发生的情形进行约定,如交货时间、质量、数量,货款的支付期限,等等,并应该约定违约金的具体数额。这样在纠纷发生后既可以更好地认定是否存在违约,也可以避免对损失难以举证的困难。

      6、管辖约定

      有的合同约定发生纠纷由有管辖权的法院管辖或约定由原告方所在地法院管辖,这样的约定等于没有约定或约定不明。根据民诉法的规定合同纠纷由被告住所地或合同履行地法院管辖,被告住所地一般明确,但合同履行地在现实中颇多争执。92年的民诉法意见19条对合同履行地进行了解释,但被96年的法发28号司法解释予以否定,98年的法释3号又对前面的司法解释进行了解释。最终的意见是以合同约定的履行地来确定管辖的法院为主要原则,这是遵从了民诉法关于协议管辖的规定。但是,又有例外,对于虽有履行地的约定但未实际履行合同,且当事人双方住所地均不在合同约定的履行地,以及口头购销合同纠纷案件,均不依履行地确定案件的管辖。

      因此,约定合同履行地对于确定管辖的法院尤为重要,同时约定履行地而不直接选择管辖的法院,对于当事人来说也更能接受。

      7、签名盖章

      自然人签名要确保与其身份证件相符,最好注明身份证号码;法人盖章要确保是法人章或合同专用章,名称与合同主体相符,不能是只能部门的印章。

      以上是小编为您整理的二手房买卖合同纠纷怎样打官司的内容,对于涉及到打官司的话,证据是必不可少的,一般打官司的话,自己本身缺乏经验,建议联系专业,经验丰富的律师代理。

     
  •   购房过程中,很多购房者会担心交易出现不可预知的情况,因此在购房前了解相关知识是很有必要的。合同无效的情形也有很多种,那么,关于买方代签的二手房买卖合同有效吗?以下详细为您介绍!

      二手房买卖合同有效吗

      1、房产、地产分别转让,合同无效。房屋是建筑在土地上的,为土地的附着物,具有不可分离性,因此,房屋所有权通过买卖而转让时,该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果卖方将房产和土地分别转让于不同的当事人,或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权,买方可以提出这种买卖合同无效。

      2、未办理登记过户手续,合同无效。房屋买卖合同的标的物所有权的转移以买卖双方到房屋所在地的房管部门登记过户为标志,否则,房屋买卖合同不能生效,也就不能发生房屋所有权转移的法律效果,即使房屋已实际交付也属无效。故只要房屋没有正式办理登记过户手续,即使卖方已收取了房价款,交将房屋交付买方使用,当事人仍可提出合同无效的主张。

      3、产权主体有问题,合同无效。出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权出卖他人房屋的,其买卖行为无效。房屋的产权为数人共有的,必须征得共有人同意才能出卖,出卖共有房屋时,须提交共有人同意的证明书。

      4、侵犯优先购买权,合同无效。房屋所有人出卖共有房屋时,在同等条件下,共有人有优先购买权。房屋所有人出卖出租房屋时,须提前3个月通知承租人,在同等条件下,承租人有优先购买权。房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权时,共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖合同无效。

      5、单位违反规定购房,合同无效。机关、团体、部队、企业事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋。如因特殊需要必须购买,须经县级以上人民政府批准。单位违反规定,购买私房的,该买卖关系无效。

      6、买卖中存在欺诈行为,显失公平,合同无效。买卖城市私有房屋,双方应当本着按质论价的原则,参照房屋所在地人民政府规定的私房评价标准议定价格,经房屋所在地房管机关同意后才能生效。买卖合同生效后,双方均不得因价格高低无故反悔,应按合同议定的价款、期限和方式交付。但如果出卖人在房屋质量问题上有欺诈、隐瞒行为或在生效后发现存在质量问题的,买受人可要求同出卖人重新议定价格,协商不成的,可向法院起诉。

      7、非法转让,合同无效。根据《城市房地产管理法》的规定,下列房地产,不得转让(包括买卖):

      (1)以出让方式取得土地使用权的,不符合转让房地产条件的;

      (2)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;

      (3)依法收回土地使用权的;

      (4)共有房产未经共有人书面同意的;

      (5)权属有争议的;

      (6)未依法登记领取权属证书的;

      (7)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

      那么,买方代签的二手房买卖合同有效吗?买方让他人代签二手房买卖合同的时候,需要代替签字的那位,有买家当事人办理的授权委托书,以及买家当事人的身份证,户口簿,婚姻状况证明。然后代理人持本人身份证,和上述买家证明证件,代替买家签二手房买卖合同然后办理购房手续,这样的二手房买卖合同就是合法有效的。关于合同的其他效力问题,可以联系法律快车专业的律师介入!

     
  •   很多人在购买了房子之后由于各种原因,把房子卖出去。这就是所谓的二手房。但是在购买二手房的时候,买家还是要多留心,懂得判断二手房买卖其中是否有诈骗成分。房子是我们累的时候的港湾,所以在购买的时候要慎重考虑,预防二手房买卖诈骗。二手房买卖的骗局有哪些?下面为大家介绍关于二手房买卖的骗局,希望对大家有所帮助。

      一、利用虚假身份骗取定金及购房款

      施骗者多是伪造虚假身份,利用签订二手房买卖合同为诱饵,在办理房屋更名过户手续之前,向购房者索要定金及部分或全部购房款,一旦购房者交付款项后,施骗者便逃之夭夭。

      二、利用虚假房证骗取定金及购房款

      施骗者多为交易房屋的承租人,利用能自由出入交易房屋的有利条件,伪造房屋产权证,通过信息站刊登虚假的卖房信息,造成购房者产生误会后向其交纳定金或购房款,因而上当受骗。

      三、假借购房骗取交易房屋

      贷款购买二手房的审批程序都要求卖方先将房屋办理至买方名下后,由买方再向银行办理房屋抵押贷款,施骗者往往就是利用这种贷款审批程序,实施诈骗行为。

      四、卖房人恶意转移资产交易更名无法完成

      卖房人与其他人有债务纠纷,急于将名下房产变现,由于此时房屋处于自然状态,交易可以受理,但房产尚处于卖房人名下,一旦被追债,卖房人名下房产被司法查封,交易更名将无法完成,此时如果买房人已将购房款付给卖房人,就存在索要房款问题。

      五、房产中介违规经营造成风险

      中介公司守法经营意识、规范服务水平良莠不齐,个别中介以牟取非法利益为目的,直接导致房屋交易风险的频繁发生。

      以上,就是法律快车小编为大家整理的关于二手房买卖的骗局的相关内容,识清楚二手房买卖的骗局,能更好的保护自身的合法权益不受侵犯。想要了解更多关于二手房买卖的法律知识,可以在法律快车网站上咨询专业的律师。

     
  •   房地产市场的火爆程度不用多说,各位肯定是了解的,房价是一天一个价,很多城市都出具了相关的限购令来维持稳定,从导致二手房交易市场异常的火爆,但是呢二手房很多的房主也是首付按揭的,那么二手房交易对方有贷款没还清如何处理呢?下面就一起看看。

      一、二手房交易对方有贷款的解决办法

      1、二手房交易对方有贷款的转按揭办法,就是你按揭,和业主去银行办理转按手续就可以了,你多贷款一些也可以,但你必须要交银行的按揭费。

      2、业主赎契,就是业主先拿钱去还了再和你们交易,这样大家都好(前提是,你是一次性付款,如果你是按揭的话转按就好了。)

      3、买家赎契,就是你拿钱去帮他还了,然后再交易,如果你们是通过中介方交易的,那合同上面必须写明你已经付了多少钱楼款是用于业主赎契用的等等条款,而且赎契银行给的回执必须要中介方拿着,不要给业主拿,关系到那房产证的问题,业主拿了回执就可以自己去拿房产证,就怕他一屋二卖。(赎契是有风险的,因为赎契的时间要1-2个月时间,如果在赎契中途,业主因为欠债等问题给人起诉了,法院就会把这房子给封了不准交易,赎契的钱也封住了,而且如果业主败诉,房子的钱必须先给起诉人,如果你也起诉,你就要排到最后拿钱,基本就相当于钱没了)。不过话说回来,出现问题的毕竟是少数,你主要要看那业主人老不老实,人怎么样,毕竟别人是按揭的,如果他有钱去还银行的钱那还要卖楼吗?如果业主也是打工一族的,你帮他赎契也就应该问题不大的。

      4、二手房交易对方有贷款的第四方赎契范本,就是除了买卖双方和中介方之外,找其他人去出钱赎契,这些人中介方一般都能帮你找到,但收费很贵,因为别人也有风险,是专门借钱赎契的,收费大概8%-10%甚至20%,通常都不建议找这些人,因为多了一方矛盾就多了,而且谁也不想付这个钱。

      以上就是法律快车小编整理的关于二手房交易对方有贷款没还清如何处理全部内容,现在赎契买卖二手房是现在的主流,但是也有一定的风险,最好以合同的形式作出规定,同时在进行赎契前,二手房买卖交易时咨询专业律师避免风险。

     
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