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怎样查楼盘预售许可证

怎样查楼盘预售许可证

发布时间 :2018-08-14 10:22浏览量 : 456
《商品房预售许可证》是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。其主管机关是市住房和城乡规划建设局,证书由省住房和城乡建设厅统一印制、办理登记审批和核发证书;上网登录当地房产局网,进入“预售许可证”栏目,输入开发商名称、项目地址或预售许可证号即可查询;可以到房产登记服务大厅的咨询台,工作人员会会协助查询。
  •   目前市场上销售的大部分是期房,买房人买房前要弄清项目是否合法的主要手段,就是查看该项目是否具有商品房预售许可证。下面为您详细介绍相关的知识内容。

      按照近日发布的《北京市城市房地产转让管理办法》的规定,商品房预售许可证应当载明下列内容:

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      (一)房地产开发企业名称;

      (二)预售许可证编号;

      (三)预售商品房的建设工程规划许可证编号;

      (四)预售商品房的坐落位置、幢号或者楼层、面积;

      (五)土地的用途和使用期限;

      (六)发证机关和发证日期。

      房地产开发企业应当按照商品房预售许可证核准的内容预售商品房。预售时,房地产开发企业应当向预购人出示商品房预售许可证。

      买房人除审看商品房预售许可证上是否载明这些内容以外,还要注意查看该证的真伪,以防不法开发商伪造、涂改、租借、转让、冒用商品房预售许可证的行为。

      按照《转让管理办法》的规定,房地产开发企业发布商品房预售广告,应当在广告中明示房地产开发企业的名称、商品房坐落位置,同时要明示商品房预售许可证编号。所以买房人在看商品房预售广告时,除了看价格、位置、户型这些你所关心的内容以外,不要忘了看一看上面是否标有商品房预售许可证的编号。如果没有,就应该打一个问号。

     
  •   案例:黄某与某房产开发公司(以下简称“房产公司”)于2003年签订了预售商品房协议书,约定由黄某向该房产公司购买其开发的某小区住宅,房价为20万元。房产公司承诺将于2004年5月底前办妥房产证。合同签订后,黄某按约交付了部分房款,并于该栋房屋竣工后搬入居住。但到了2004年5月底,房产公司并未依约办妥房产证。黄某其后得知,该房产公司向其隐瞒了未办理商品房预售许可证的事实而预售商品房,因此影响了房产证的办理。黄某遂提出诉讼,要求确认该商品房买卖合同无效,并要求房产公司返还其已交购房款并赔偿经济损失。后经法院查明,至黄某起诉时,该公司仍未取得商品房预售许可证。

      解答:

      就上述案例,广东南国德赛律师事务所彭清正律师认为,本案中黄某与房产公司签订的商品房买卖合同应属无效。依照有关法律,商品房预售应当符合下列条件:1.已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;2.持有建设工程规划许可证;3.按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期;4.向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明。因此,房地产开发企业预售商品房时,应当向预购人出示商品房预售许可证明。本案中房产公司有义务主动向购房者黄某出示其商品房预售许可证。

      根据最高人民法院有关审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释,出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。本案中被告房产开发公司故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实,且在起诉前,仍未取得商品房预售许可证。因此,黄某可以主张合同无效。

      另外,根据最高人民法院司法解释,出卖人订立商品房买卖合同时,故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。因此,黄某可以依法要求房产公司返还已付购房款及利息并要求赔偿损失。

     
  •   申请商品房预售需要注意些什么事项?申请商品房预售需要经过什么样的程序?下面为您详细介绍有关开发商申请商品房预售的法律知识。

      房地产预售应当经主管机关批准。预购的房地产在办理房地产转移登记并领取房地产权利证书前再转让的,按市政府的有关规定办理。

      房地产开发商预售房地产应当符合下列条件:

      (一)土地使用权已经依法登记,取得房地产权利证书;

      (二)取得《建筑许可证》和《开工许可证》;

      (三)除付清地价款外,投入开发建设的资金已达工程预算投资总额的百分之二十五,并经注册会计师验资;

      (四)房地产开发商和金融机构已签订预售款监管协议;

      (五)土地使用权未抵押或者已解除抵押关系。

      符合上列条件的,经主管局机关核准后,发给《房地产预售许可证》,核定为外销的商品住宅,还应发给《商品住宅外销许可证》。

      房地产开发商应当对预售的说明书、设计图纸、销售广告等公开展示文件的真实性负责。

      预售款应当由房地产开发商委托金融机构代收。代收预售款的金融机构应当为预售款的监管机构。

      预售款应当专款专用,由工程监理机构根据建筑工程承包合同规定的进度计划和工程实际进度,书面通知预售款监管机构向转让人划款。非经工程监理机构书面通知,预售款监管机构不得直接向转让人划款。

      工程监理机构和预售款监管机构监管不当,造成受让人损失的,应当与房地产开发商承担连带赔偿责任。

      房地产开发商应当按房地产登记机关的规定将预售房地产的买卖合同向房地产登记机关备案。

      已预售的房地产在建筑工程实施中确需变更设计的,变更设计后的标准不得低于房地产买卖合同中约定的标准。因增加成本需变更房地产买卖价格的,应当征得受让人的同意。

      房地产开发商不得抵押已预售的房地产。

      预售房地产的,当事人约定交付房地产的时间应当在竣工验收的合格之后。

      预售房地产的受让人不按期给付价款的,按下列规定承担违约责任:(1)受让人给付的金额达应付款百分五十以上的,受让人应当比照中国人民银行有关延期付款的规定向转让人支付延期付款违约金;(2)受让人给付的金额不足应付款百分之五十的,转让人可要求受让人支付违约金。受让人超过合同约定时间六十日仍不给付应付价款的,转让人有权解除房地产买卖合同。

      开发商不能接规定时间交付房地产予受让人使用时,每延期一日应向受让人支付相当于预售房地产价款的万分之五的违约金。延期超过三十天,受让人有权单方解除合同并书面通知开发商,开发商应在十天内将受让人已付的一切款项(不计利息)退还受让人,并支付房地产价款式百分之十的违约金;受让人不解除合同的,开发商应按每延期一日向受让人支付相当于上述房地产价款的万分之三的违约金。交付使用的房地产实际建筑面积如大于或少于预售合同规定的面积的,开发商或受让方有权要求对方以面积差额的购房价格补交或退还款项。

     
  •   现实中,不管是认购怎样的房产,这个过程中当事人都需要注意一些细节,这是关系到自身利益的问题,因此不可大意对待。那么预售商品房认购时有什么注意事项呢?马上在下文中为你做详细解答。

      一、预售商品房认购时有什么注意事项

      很多购房者在认购预售商品房时比较注重中介的介绍,但是忽略了自己的购房风险,尤其在中介的极力推荐下,当然,中介的推荐是正常的,但买房子是一辈子的事,还是应该以自己的利益考虑为先,毕竟中介的推荐是出于其自身的商业利益考虑的,从这点来说,购房者和中介的推荐是存在利益冲突的,那么,就认购预售商品房时,首先需要核对的是,预售商品房的证照,如:

      1、是否具备国有土地使用权、国有土地使用权证的年限多少;

      2、待售的项目是否具备建设用地规划许可证;

      3、是否具备建设工程规划许可证;

      4、是否具备施工许可证;

      5、是否具备房地产预售许可证;

      6、开发商的资质如何;

      以上的证照是必须的,且是有效的,因为所有的证照都有相应的发文单位和编号,可以到相应的政府部门查询或者网站查询。

      另外,还必须查看自身购买的预售商品房是否存在他项权利限制,即预售的商品房是否已经抵押给了银行,对于这点,是必须关注的,因为是涉及交易的重要信息,开发商或者中介本身应该在购房者认购时告知的,但实务中开发商为了筹备资金,仍然背着政府预售限制的情况下,将已经抵押给银行的预售商品房出售给购房者,一旦购房者支付了购房款后,再向银行申请解除该认购房屋的抵押,但是这样会给购房者带来很大风险。

      二、预售商品房收楼时的注意事项

      交房时时,需要查阅的文件,如下:

      1、预售面积测绘报告和竣工面积测绘报告;

      2、工程竣工验收备案(回执);

      3、房地产(住宅)质量保证书;

      4、房地产(住宅)使用说明书;

      5、收楼意见书;

      6、业主临时公约;

      7、前期物业管理企业出具的物业共有部位、共有设施设备接管查验清单;

      8、其他,这个看每个地方的政府要求。

      如果上述文件不齐全,则购房者可以拒绝收楼,但是必须在约定的时间内向开发商提出书面的异议,且必须送达到指定的地点。

      鉴于购房是人生大事,购房者许多并没有专业的知识背景或者时间去查验上述文件或者可能出现的问题及风险,可委托专业的人员,如律师进行陪购,即委托律师陪同本人进行购房,提示风险。

     
  •   为了规划商品房市场,国家规定商品房开卖之前需要开发商办理预售许可证。那么商品房预售许可证办理流程是什么呢?需要哪些材料呢?下文为您解答。

      一、商品房预售许可证

      《商品房预售许可证》是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。其主管机关是市住房和城乡规划建设局,证书由省住房和城乡建设厅统一印制、办理登记审批和核发证书。房地产商在销售商品房时,如该房屋已建成,还应持有房屋所有权证书。购房者如需调查房屋的建筑质量,还可查验房地产商的《工程验收证》。

      商品房预售许可证产生的法律依据主要为《中华人民共和国房地产管理法》第四十五条;《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条;《浙江省房地产开发管理条例》第二十五条;《商品房销售管理办法》第六条;《城市商品房预售管理办法》第六条等相关法律。上述法律法规都指向一点,即对于需要进行预售的商品房,应当按照法律法规所规定的条件及程序向相关行政主管部门申请预售许可;经行政主管部门审核核准预售许可之后,开发商才可以对外公开预售商品房。

      二、商品房预售许可证的办理

      办事流程

      申请——受理——初审——审核——发证——公示

      1、申请:开发企业向市场股提交商品房预售许可申请书;

      2、受理:市场股出具受理通知书或5日内一次性告知需补充材料;

      3、初审:市场股初审开发企业提交的资料;

      4、审核:分管领导审核后做出决定,并送达当事人,对不予许可的说明理由并告知权利;

      5、发证:由主要领导签发后送达;

      6、公示。

      三、申报材料

      1、申请书;

      2、土地使用权证;

      3、开发企业《营业执照》和《资质证书》;

      4、投入开发建设的资金占工程建设总投资达25%的比例;

      5、工程施工合同及关于施工进度的说明;

      6、商品房预售的位置、面积、竣工交付日期等内容,并应当附预售商品房分层平面图;

      7、商品房预售款监管协议;

      8、物业管理合同。

     
  •   房地产开发商在商品房尚未修建完工之前要是想进行售卖的,则此时必须要符合规定的预售条件才行,不然就不允许进行商品房预售。那根据法律的规定,商品房预售要符合的条件有哪些呢?

      一、商品房预售要符合的条件有哪些

      《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条规定:“商品房预售应当符合下列条件:(一)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;(二)持有建设工程规划许可证;(三)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上,并以经确定施工进度和竣工交付日期;(四)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明”。

      二、期房交付的标准是什么

      关于期房的交付,商品房买卖双方最好在商品房买卖合同中约定一个双方认可的交付标准。目前的格式合同中仅规定了四种标准:

      1、该商品房经验收合格。

      2、该商品房经综合验收合格。

      3、该商品房经分期综合验收合格。

      4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。

      这四种标准都会取得一定的证明文件,但验收部门不可能对每套房子都进行验收,只能通过抽查方式进行,难免会有部分房产存在这样或那样的问题,这就涉及到该种房屋是否视为交付?

      作为开发商,已经取得了政府部门的批准文件,当然认为符合交付条件;但对客户来讲,自己的房子存在问题,肯定不算交房;开发商什么时候符合条件,什么时候算交房,修缮期间开发商需要支付逾期交房的违约金。特别是对精装修的房产,存在问题的概率越大,但是现在的合同文本中却无法解决。因此,无论对开发商还是客户来讲,通过补充协议的方式,约定好本套房产的交付条件及承担责任的方式都是非常有利的。存在问题的房屋如果视做交付,那么开发商承担保修责任,而不需要承担逾期交房的违约责任;存在问题的房屋不视做交付,那么开发商承担逾期交房的责任,需要向客户支付一定的违约金作为赔偿,逾期交房超过一定的天数,则客户可以行使退房权。

     
  •   近年来,虽然二手房市场越来越火,但不少年轻人还是更愿意购房预售的商品房,同时,我们也必须要知道购房预售商品房是要走一定流程的,而且这个流程还比较复杂。那么,商品房预售的流程是怎样的?

      一、商品房预售的流程是怎样的

      商品房预售的流程如下:

      (一)开发商申领预售许可证。

      准备预售商品房的房地产开发经营企业,应当向房地产所在地的房地产管理部门提供法律规定的材料申请办理预售许可证。房地产管理部门在接到房地产开发经营企业的申请后,应当在10天之内核发预售许可证或者作出不批准的决定并通知申请人。

      (二)签订商品房预售合同。

      在取得预售许可证以后,开发商即可以推出预售广告并与买受人签订商品房预售合同。实践中,在签订预售合同之前,开发商通常会要求购房人与其签订商品房认购书。

      (三)预售合同登记备案和预告登记。

      预售合同签订后,预售人应当将预售合同交县级以上房地产管理部门和土地行政管理部门办理登记备案手续。按照《物权法》和《房屋登记办法》的规定,当事人还可以约定办理预告登记。按照《房屋登记办法》第69条的规定,预售人和预购人订立商品房买卖合同后,预售人未按照约定与预购人申请预告登记,预购人可以单方申请预告登记。

      依据《房屋登记办法》第70条的规定,申请预购商品房预告登记,应当提交下列材料:

      (1)登记申请书;

      (2)申请人的身份证明;

      (4)已登记备案的商品房预售合同;

      (4)当事人关于预告登记的约定;

      (5)其他必要材料。

      此外,预购人单方申请预购商品房预告登记,预售人与预购人在商品房预售合同中对预告登记附有条件和期限的,预购人应当提交相应的证明材料。

      (四)交付建成商品房并移转产权。

      在预售的商品房竣工后,房地产开发商将通知购房人与其签订“房屋交接书”,并将房屋交付给购房人使用。最后,双方应当在合同约定的时间内办理产权过户手续。

      二、商品房预售应按什么流程办理

      商品房预售要符合一定的条件,具体如下:

      (一)已经全部交付土地使用权出让金,并取得土地使用权证书,且土地使用权未经抵押。

      (二)持有建设工程许可证。

      (三)按提供预售的商品房计算,开发商投入开发建设的资金应达到工程建设总投资的四分之一以上,并已经确定施工进度和竣工交付时间。

      (四)同金融机构已经签订商品房预售款监管协议。

      (五)已经向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明;向境外预售商品房的,应当同时取得向境外销售的批准文件。

     
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