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2018农村小产权房能买吗

2018农村小产权房能买吗

发布时间 :2018-08-12 11:27浏览量 : 923
农村小产权房能买吗?“小产权房”买卖合同的效力一般认定无效为原则。但也区分不同情况:对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖,该房屋买卖合同认定有效。对于将房屋出售给本乡以外的人员的,如果取得有关组织和部门批准的,可以认定合同有效。对于将房屋出售给本乡以外的人员,未经有关组织和部门批准,如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的,该合同应作无效处理。
  •   小产权房不是法律概念,是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。所谓“小产权房”是指在农民集体土地上建设的房屋,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村委会颁发,所以叫做“乡产权房”,又叫“小产权房”。那么,一般农村小产权房能买吗?会有什么风险?

      一、小产权房能买吗?有什么风险?

      1、法律效力

      “小产权房”买卖合同的效力一般认定无效为原则。但也区分不同情况:

      对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖,该房屋买卖合同认定有效。

      对于将房屋出售给本乡以外的人员的,如果取得有关组织和部门批准的,可以认定合同有效。

      对于将房屋出售给本乡以外的人员,未经有关组织和部门批准,如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的,该合同应作无效处理。

      2、房产转让

      “小产权房”拿不到正式的房产证,因此并不构成真正法律意义上的产权。即小产权房只有使用权,没有所有权。

      根据《中华人民共和国土地管理法》的规定,小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售,即购买后不能合法转让过户。其同时对房屋的保值和升值也有一定影响。

      3、政策风险

      购买在建小产权房时,购房人与开发商签订合同并交付房款后,如果相关部门整顿乡产权房的建设项目,可导致部分项目停建甚至被强迫拆除。购房人会面临既无法取得房屋,又不能及时索回房款的尴尬境地。

      购房后如果遇到国家征地拆迁,由于乡产权房没有国家认可的合法产权,购房人并非合法的产权人,所以无法得到对产权进行的拆迁补偿,而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比微乎其微。

      4、监管缺位

      乡产权房屋的开发建设没有明确的规定加以约束,开发建设的监管存在缺位,对购房者的利益有一定的影响。同时,开发单位的资质没有,房屋质量和房屋售后保修难以保证。

       二、什么情况下适宜购买小产权房?

      因为这类房屋价格一般比较低,如果仅作住房用途而不是用作投资,小产权房还是可以考虑购买的。但是购买时要注意几个问题:

      (1)购买时首先应尽量找成规模的,这样该楼层已成片区,即使政府要拆迁也不可能说拆就拆。

      (2)协议书内容要应尽可能详细,包括各方面的内容,比如可以在协议书上规定:政策允许原户主或村委应该主动协助买主办理过户手续、房屋售出后,买主永久拥有该房子,并遇政府拆迁或其他因素,所有赔偿都归买主所有;原户主或村委售出房产后,单方面违约赔偿买主购房款的3倍等等。

      (3)尽可能叫上多几个见证人见证并在协议书上签名。但是买房人要承担的风险是,产权房不具备普通商品房的法律性质,购买了也不会有房产证。

      那么,一般农村小产权房能买吗?由此可知,小产权房可以买卖,只是会存在一定风险,比如监管缺位,政策风险等,购买房屋时应该多了解该房是否面临拆迁,注意协议签订,保证协议有效。

     
  •   虽然购买小产权房存在一定风险,但由于小产权房价格比同地段的商品房低很多,在经济压力面前有些人还是会有一些人选择购买小产权房,而且买小产权房的时候也会签订小产权房屋买卖合同。那么,小产权房屋买卖合同有效的吗?

      小产权房屋买卖合同的效力认定的具体内容如下:

      一、合法小产权房屋买卖合同的法律效力

      合法的小产权房,指拥有宅基地使用权证,取得规划许可、施工许可证,并办理了房屋产权证的村民自住房。

      (一)这类小产权房,具备合法的产权证明,法律规定这类小产权房可以在本集体经济组织成员之间转让。

      (二)对于向本集体经济组织成员之外的人员包括城镇居民出售小产权房的行为,尽管《土地管理法》等现行法规仍做出禁止性规定,但并不属于强制性效力规范,不能以此确认小产权房屋买卖合同的效力。

      从目前司法实践来看,对小产权房买卖合同效力的认定主要适用《合同法》。合法的小产权房买卖体现了当事人意思自治的原则,司法判决基本倾向于认定合同有效。

      二、违法小产权房屋买卖合同的法律效力

      违法的小产权房,即非法占用集体用地或者闲置的国有土地,将农村集体用地使用权变相流转或改变国有土地使用性质,在没有土地使用证、规划许可证、施工许可证的情况下,进行非法建设,并直接在市场上销售的“三无”违法建筑。

      (一)违法小产权房的合同无效说

      作为买卖合同标的物的房屋,即违法建造的小产权房本身就是违法建筑,不能发生设立物权的法律效果,根本不能流转,作为合同的标的也就无法实现,无法发生法律上的效力。

            而且这种违法小产权房买卖行为绝大多数是在损害城市规划环保、公益事业、乡镇集体公共利益的前提下实施的,如认定小产权房屋买卖合同有效相当于变相鼓励违法建设,故应以认定无效为基本原则。

      (二)违法小产权房的合同效力待定说

      《中华人民共和国合同法》第五十一条规定,“无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。”据此规定,由于违法的小产权房具有的先天违法性,建设方或销售方本身不具有这类小产权房屋的所有权和处分权,小产权房屋买卖合同自然处于效力待定状态。

      也就是说,小产权房屋买卖合同订立之后,小产权房的违法建设者依法补办了有关土地管理和城市规划方面的手续,违法小产权房从违法转为合法,小产权房屋买卖合同的效力得以补正而有效;相反,如果小产权房严重影响城市规划或耕地保护规定,不能补办相关手续的,小产权房屋买卖合同就归于无效。

      以上就是关于小产权房屋买卖合同有效的吗的相关内容。购房者购买小产权房的时候都会和卖方签订小产权房屋买卖合同,对于小产权房屋买卖合同是否有效,当事人需要根据具体情况进行具体分析,主要分为合法小产权房和违法小产权房。如果当事人的情况比较复杂,建议寻找专业律师进行法律咨询。

     
  •   小产权房是民间约定俗成的一种称谓,并非是法律概念。对于小产权房合同往往只是村集体自制颁发的,不具有法律效力,不受到法律的保护。那么,小产权房究竟违反了哪些法律法规呢?

      小产权房屋买卖合同是不合法无效的

      1、土地法。《中华人民共和国土地管理法》第二条规定:中华人民共和国实行土地的社会主义公有制,即全民所有制和劳动群众集体所有制……国家依法实行国有土地有偿使用制度。显然,在没有进行“有偿使用”的集体土地上进行商品房开发,是违反土地法的。第八条还规定:农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有。城市非农居民或者非本村村民购买集体土地上建设的“小产权房”,是变相地侵占农村集体土地,属于违法行为。

      2、城乡规划法。《中华人民共和国城乡规划法》第九条规定:“任何单位和个人都应当遵守经依法批准并公布的城乡规划,服从规划管理”。第十一条规定:“县级以上地方人民政府城乡规划主管部门负责本行政区域内的城乡规划管理工作”。《村庄和集镇规划建设管理条例》第三十六条规定:“在村庄、集镇规划区内,未按规划审批程序批准而取得建设用地批准文件,占用土地的,批准文件无效”。集体土地上的“小产权房”通常是未经规划许可的。

      3、建筑法。《中华人民共和国建筑法》第二章第一节规定了:建筑工程施工许可,第二条规定了:建筑企业、勘察单位、设计单位和工程监理单位的从业资格等。“小产权房”的建设未经这些程序。

      4、房地产管理法。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十九条规定设立房地产开发企业,应当具备下列条件:

      (一)有自己的名称和组织机构;

      (二)有固定的经营场所;

      (三)有符合国务院规定的注册资本;

      (四)有足够的专业技术人员;

      (五)法律、行政法规规定的其他条件。

      设立房地产开发企业,应当向工商行政管理部门申请设立登记。也就是说,从事房地产开发经营,必须具备两个前提,一是到房地产主管部门申请获得批准,二是到工商行政管理部门进行登记。 “小产权房”在房地产开发方面还违反了《中华人民共和国测绘法》、《城市房屋拆迁管理条例》、《物业管理条例》、《房屋登记办法》等法律法规。

      5、安全法。《中华人民共和国安全生产法》第十条规定:生产经营单位必须执行依法制定的保障安全生产的国家标准或行业标准。而“小产权房”基本上是自主开发,缺乏相应的质量监管程序和手段,既无建设前的安全方案,也无建设中的安全防范,更无建设后的安全保证,无法保证建设中建设者的安全和建设后住房者生命财产安全。

      6、税法。在“小产权房”中,建设者逃税,房屋买卖也逃税,严重违反了《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国土地增值税条例》、《中华人民共和国契税暂行条例》等。

      7、其他法律法规。如《中华人民共和国环境保护法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国档案法》等等。

      小产权房的分类处理

      由国土、住建两部委联合推进的小产权房整治只是针对正在建设、正在销售——也就是近两年新增的小产权房,而对于更多的早已有居民入住的“存量”小产权房,由于历史情况复杂,有关部门将会区分不同的情况分类研究、分类处理。

      未来可能采取的主要办法,就是把部分符合一定条件的存量小产权房,通过补办相关手续,缴纳相应的税费之后,纳入廉租房、公租房、经济适用房、限价商品房等保障房系列内;而对一些严重违反城市规划和土地利用规划,非法占用耕地和基本农田的,建筑设计施工质量存在严重问题的“小产权房”,则采取改建或者拆除的强制办法。

      原国家土地管理局规划司副司长郑振源认为,未来对小产权房的主要处理,无非就是转正和拆除两种措施。较为关键的是,需要尽快统一有关方面对十八届三中全会后关于“建立城乡统一的建设用地市场”的认识,在此基础上,再出台更为具体的政策措施,这样才能真正解决长期累积的小产权房问题。

      通过上面的法律法规可以知道,小产权房买卖合同、转让协议之类的,因违反法律、行政法规,因而是无效的。

     
  •   在商品房价格高企的今天,部分购房者出于经济考虑,选择价格相对低廉的农村房屋,而农村房屋买卖的特殊规定,又让这类买卖极易出现纠纷,小产权房是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。那么小产权房具有什么性质,可以买卖吗?

      小产权房具有什么性质?

      说到农村房屋,就得先解释下什么是小产权房。小产权房并非严格的法律概念,通常意义上讲的小产权房有两种:一种是合法的小产权房,即在集体土地上建设的,权属证明由乡镇政府或村委会颁发的村民自住房屋或其他房屋;一种是违法的小产权房,即非法占用集体土地或在无相关审批手续的情况下进行非法建设并进行交易的房屋。

      小产权房可以买卖吗?

      1、违法的小产权房不能买

      对于违法的小产权房,通常是先由行政部门做出是否为“违章建筑”的决定,如果买卖的房屋被认定为“违章建筑”,则该买卖合同一般被认定为无效。合同无效后,买房可以要求卖方返还购房款,如果卖方有缔约过失,买房可以要求对应赔偿。

      2、合法的小产权房看情况

      (1)买受人是同一集体经济组织的成员或者诉讼时,买受人已经迁入所购房屋所在地的集体经济组织。

      这种情况下,一般可以认定合同有效。值得一提的是在判断买受人是否具备集体经济组织成员资格时,法院一般以购房家庭为参考单位,只要购房家庭之一为房屋所在地集体经济组织成员的,农村房屋买卖合同就会被认定为有效合同。

      (2)买受人是本集体经济组织之外的单位或者个人,各地法院对于合同效力认定不完全相同。

      安徽地区认为城镇居民、法人或者其他组织购买农村集体所有土地上的房屋签订的房屋买卖合同应当认定为无效合同。非同一农村集体经济组织成员之间签订的房屋买卖合同,也应认定为无效合同。

      参见《安徽省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法院问题的指导意见》(2012年3月5日)

      广东地区认为当事人将农村村民住宅建设用地转让、出租或以合建形式变相转让农村村民住宅建设用地而签订的合同,一般应认定无效。

      参见《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》(粤高法发【2001】42号)

      上海地区认为将房屋出售给本乡(镇)以外的人员的,如果取得有关组织和部门批准的,可以认定为有效;对于将房屋出售给本乡(镇)以外的人员的,未经有关组织和部门批准,合同尚未实际履行或购房人尚未实际居住使用该房屋的,该合同应作无效处理;对于出售给本乡(镇)以外的人员,未经有关组织和部门批准,如果合同已经实际履行完毕,且购房人已经实际居住使用该房屋,对合同效力暂不表态,实际处理中应本着尊重现状、维持稳定的原则,承认购房人对房屋的现状以及继续占有、居住和使用该房屋的权利。

      参见《上海市高级人民法院民一庭关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见》(沪高法民一【2004】4号)

     
  •   小产权房能否过户?小产权房没有国家发放的土地使用证和预售许可证,购房合同在国土房管局不会给予备案。它的产权证不是国家房管部门颁发的,由乡政府或村委会颁发的,所以小产权房不可能登记,也不能过户。

      小产权房,是指在农村集体土地上建设的房屋,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村委会颁发。“小产权房”不是法律概念,是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证,购房合同在国土房管局不会给予备案。

      小产权房能转正吗?

      不能。不动产登记是依法保护不动产所有人权利的法律行动,不可能登记任何不合法的东西。现行法律法规明确,世界普遍实施土地用管制,所以“小产权房”不可能予以登记。

      根据国家规定,农村住宅用地只能分配给本村村民,城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房,故双方签订的《房屋买卖合同》应为无效。对于村委会颁发的房产证,房产证只能由国家统一的房地产主管机关发放,村委会不具有发证的权力。

      小产权房的“五宗罪”:其一,小产权房屋往往没有规划许可证和正规土地证,如要求补偿土地出让金的话,还要交纳土地款。其二,小产权房屋没有产权证,非本集体组织人员“购买”后,一旦国家政策要求清理时,没有法律保障。其三,没有产权的房屋一旦国家要征地拆迁,没有合法产权的房屋难以得到充分的拆迁安置补偿。其四,这类房子不能上市交易过户,不得转让、抵押;其五,小产权房一旦因房屋遇到纠纷、法院往往不予受理。

      如何鉴别是不是小产权房呢?

      正规的商品房是“五证”俱全,即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建筑工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》,缺一不可。最简单的办法就是看是不是有《商品房预售许可证》,买房前一定要查看,一般有这个证基本上就有其他四证。

      提醒广大市民,切勿贪图便宜购买小产权房,以免给自己带来不必要的风险。

     
  •   小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村政府颁发,亦称“乡产权房”。“小产权房”不是法律概念,是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证,购房合同在国土房管局不会给予备案。所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。

      根据《中华人民共和国土地管理法》的规定,我国实行土地国有和集体所有两种形式,农村宅基地属集体所有,村民对宅基地只享有使用权,农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不受到法律的认可与保护,即不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。因此,小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售,只能在集体成员内部转让、置换。

      一、小产权房能买吗?

      小产权房究竟能不能买呢?根据《中华人民共和国土地管理法》的规定,农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属集体所有,村民对宅基地也只有享有使用权,农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到的法律认可与保护,也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。既然不能办这些手续,产权不完整,就可能会引发后续的一系列纠纷和问题,比如无法办理继承、无法对抗国家的征地和拆迁、无法办理抵押等。

      当然,这并不是说小产权房就不能转让,而是说其转让或销售的对象是有限制的。这些房屋可以在集体成员内部转让和置换,这是法律允许的。但这种情况并不是本文要讨论的,严格意义上来说,这种情况下的房屋,也不能叫小产权房。

      二、买了小产权房有什么风险?

      (一)法律效力

      “小产权房”买卖合同的效力一般认定无效为原则。但也区分不同情况:

      对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖,该房屋买卖合同认定有效。对于将房屋出售给本乡以外的人员的,如果取得有关组织和部门批准的,可以认定合同有效。对于将房屋出售给本乡以外的人员,未经有关组织和部门批准,如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的,该合同应作无效处理。

      (二)房产转让

      “小产权房”拿不到正式的房产证,因此并不构成真正法律意义上的产权。即小产权房只有使用权,没有所有权。

      根据《中华人民共和国土地管理法》的规定,小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售,即购买后不能合法转让过户。其同时对房屋的保值和升值也有一定影响。

      (三)维权困难

      购买了小产权房,一旦因离婚、继承等事实行为的发生。实际购买人或受益人实际分割,若达不成一致协议,无法通过司法途径解决。对于小产权房纠纷,无论是买卖、租赁、继承、离婚分割等等,均无法通过正常的司法途径解决纠纷。

      (四)政策风险

      购买在建小产权房时,购房人与开发商签订合同并交付房款后,如果相关部门整顿乡产权房的建设项目,可导致部分项目停建甚至被强迫拆除。购房人会面临既无法取得房屋,又不能及时索回房款的尴尬境地。

      购房后如果遇到国家征地拆迁,由于乡产权房没有国家认可的合法产权,购房人并非合法的产权人,所以无法得到对产权进行的拆迁补偿,而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比微乎其微。

      (五)监管缺位

      乡产权房屋的开发建设没有明确的规定加以约束,开发建设的监管存在缺位,对购房者的利益有一定的影响。同时,开发单位的资质没有,房屋质量和房屋售后保修难以保证。

      三、购买了小产权房该怎么办?

      如果已经购买了小产权房,因国家不会发放产权证,这将导致以后对购房者一系列不利的后果。应该如何最大程度来维护小产权房购买者的合法权益呢?根据不同的情况,购房者可以采用的措施如下:

      1、如果已签了合同但尚未取得产权证明,并且该房屋系在集体土地上建设,且购房者非当地居民,鉴于可能的政策风险和法律风险,可以请求解除合同并退回已支付的购房款,这是最直接的方法。

      2、如果购买了当地居民的农民房或从他人手上购买了有产权证明的“红证房”,房款已经支付且已经入住,但无法办理过户的,则要视具体情况而定。

      3、如果已经购买了集体土地上建造的房屋并取得了当地乡政府颁发的产权证明或土地使用证明的,可以自己居住或者出租,或者出售给有当地户口的居民。

      4、如果是在建的集体建设用地上的商品住宅项目,在委托专业机构评估市场风险和法律风险之后,则应当按照现有的土地管理规范,完成土地征用手续,并按照商品住房项目的规定手续报批,采取可能的补救措施。

     
  •   在商品房价格高企的今天,部分购房者出于经济考虑,选择价格相对低廉的农村房屋,而农村房屋买卖的特殊规定,又让这类买卖极易出现纠纷。那么购买农村房屋的时候应该注意些什么呢?

      说到农村房屋,就得先解释下什么是小产权房。小产权房并非严格的法律概念,通常意义上讲的小产权房有两种:一种是合法的小产权房,即在集体土地上建设的,权属证明由乡镇政府或村委会颁发的村民自住房屋或其他房屋;一种是违法的小产权房,即非法占用集体土地或在无相关审批手续的情况下进行非法建设并进行交易的房屋。

      一、违法的小产权房不能买

      对于违法的小产权房,通常是先由行政部门做出是否为“违章建筑”的决定,如果买卖的房屋被认定为“违章建筑”,则该买卖合同一般被认定为无效。合同无效后,买房可以要求卖方返还购房款,如果卖方有缔约过失,买房可以要求对应赔偿。

      二、合法的小产权房看情况

      1、买受人是同一集体经济组织的成员或者诉讼时,买受人已经迁入所购房屋所在地的集体经济组织。

      这种情况下,一般可以认定合同有效。值得一提的是在判断买受人是否具备集体经济组织成员资格时,法院一般以购房家庭为参考单位,只要购房家庭之一为房屋所在地集体经济组织成员的,农村房屋买卖合同就会被认定为有效合同。

      2、买受人是本集体经济组织之外的单位或者个人,各地法院对于合同效力认定不完全相同。

      广东地区认为当事人将农村村民住宅建设用地转让、出租或以合建形式变相转让农村村民住宅建设用地而签订的合同,一般应认定无效。

      参见《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》(粤高法发【2001】42号)

      上海地区认为将房屋出售给本乡(镇)以外的人员的,如果取得有关组织和部门批准的,可以认定为有效;对于将房屋出售给本乡(镇)以外的人员的,未经有关组织和部门批准,合同尚未实际履行或购房人尚未实际居住使用该房屋的,该合同应作无效处理;对于出售给本乡(镇)以外的人员,未经有关组织和部门批准,如果合同已经实际履行完毕,且购房人已经实际居住使用该房屋,对合同效力暂不表态,实际处理中应本着尊重现状、维持稳定的原则,承认购房人对房屋的现状以及继续占有、居住和使用该房屋的权利。

     
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