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办理二手房土地证过户有哪些流程

办理二手房土地证过户有哪些流程

发布时间 :2018-08-11 10:17浏览量 : 136
土地证过户分为普通商品房原土地证转让过户和划拨土地过户,土地来源不同,土地证过户流程和过户费用是不同的。划拨性质(如房改房)的土地证过户费用需要补齐3%的土地出让金,如果是二手房土地证过户只需缴纳手续费。办理二手房土地证过户的流程有签订土地合同;测绘公司测绘;评估公司评估;土管部门受理;缴纳税费后领取土地证。
  •   在挂牌公告规定的挂牌起始日,市局土地储备中心将挂牌宗地的位置、面积、用途、使用年期、规划要求、起始价、增价规则及增价幅度等,在挂牌公告规定的土地交易场所挂牌公布。符合条件的竞买人填写报价单报价,出让人在挂牌公告规定的挂牌截止时间确定竞得人。挂牌期间可根据竞买人竞价情况调整增价幅度。在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的,出价最高者为竞得人;报价相同的,先提交报价单者为竞得人,但报价低于底价者除外;在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或均不符合其他条件的,挂牌不成交。在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上的竞买人要求报价的,出让人应当对挂牌宗地进行现场竞价,出价最高者为竞得人。

      挂牌摘牌共至少30个工作日(含政府土地公示期约20天),在挂牌前先缴纳挂牌保证金,具体数额按要求,一般最少为该地块土地出让金的20%。摘牌后,与市局土地储备中心签订土地出让合同,缴纳土地出让金和契税(契税为出让金的3%)。

      税费交完后办理征地测量、地籍调查和确定界址工作,测量在市勘察测绘院办理,并在其备案;地籍调查在市土地局办理,确定该地块的土地性质;确定界址在市国测局或市土地测量中心办理,需用地四邻单位盖章。

      以上各环节办理完毕后,向市土地局利用处提交相关资料,待利用处审批同意办理土地证批文下发后,连同批文和其他相关资料到市政委和园林局办理代征路和绿地移交手续。

      手续完结后,西安市土地局地籍地政处下发国有土地有权使用证。


     
  •   土地证,是土地所有者或者土地使用者享有土地所有权或者使用权的法律依据。

      土地证的种类

      根据国家有关规定,我国颁发的土地证书主要有三种:

      1、集体土地所有权证。县级人民政府对农民集体所有的土地进行登记造册,核发集体土地所有权证,确认所有权。

      2、集体土地建设用地使用权证。县级人民政府对集体所有的依法用于非农业建设的土地进行登记造册,核发集体土地建设用地使用权证,确认建设用地使用权。

      3、国有土地使用权证。县级以上人民政府对单位和个人依法使用的国有土地进行登记造册,核发国有土地使用权证,确认国有土地使用权。

      2003年,中国开始颁发林权证,其四项权益里,也包含了部分土地权益。

      土地证的办理程序

      1、房屋转让连同土地使用权转移,需提交房屋买卖协议、房照、原土地使用证。

      2、房屋连同土地使用权继承,赠与需提交房照、原土地使用证、公证书或使用权人亲笔签名协议与街道证明。

      3、新建房屋土地登记需提交土地和规划部门建房批件。

      4、土地证书遗失或者损毁的,土地权利人应当及时向原发证机关备案,申请补发新证,在当地报纸上进行公告。自公告之日起三十日内无异议的,原发证机关注销原土地证书,补发新证书。

      现行办理房产证、土地证所需手续和费用

      (1)买卖合同 (2)所有收款收据 (3)身份证复印件三份 (4)私人印章 (5)相关费用

      办理土地证的费用清单:

      (1)申请表10元/份;

      (2)交易费 住宅每平米6元,车库、商业店面每平米10元,买卖双方各负担一半;

      (3)契税 建筑面积144平方米以下,按房款的1.5%征收; 建筑面积144平方米以上,按房款的3%征收(第二套适用);商用房及车库均按房价的3%征收;

      (4)印花税 按0.5‰征收 【注:(3)、(4)所指的房价是指成交价格高于市场评估价格的按成交价格征税,成交价格明显低于市场评估的按市场评估价格征税。】

      (5)登记费 住宅每证80元,商用房及车库120元;

      (6)工本费 每证10元;

      (7)测绘费住宅每平方米1.36元,商用房及车库每平方米2.04元; [page]

      (8)办理土地证每证登记费26.5元,测绘费10元,印花税5元。

     
  •   土地使用权深陷债务纠纷

      为了解情况,记者找到了阳光金峰阁的业主:“据说开发商欠了很多债,所以当年房子延迟交付,差点连精装修的标准都达不到。”记者调查发现,阳光金峰阁于2006年4月开盘销售,合同规定最迟的交付时间是2007年12月31日前,但直到2008年7月才部分交付,随后开发商蟠龙金陵建设突发变故,接手者发现该公司债台高筑,当时鼓楼区政府介入此事,最终为通过正规途径购买此房的业主解决了房产证等问题。但直到今天,业主的土地证仍没有办下来。一位上了年纪的业主表示:“几年来土地证杳无音信,极可能是遥遥无期。”

      国土局的相关工作人员告诉记者,该地块土地使用权因债务纠纷已被南京市鼓楼区人民法院查封,据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二十二条规定:国土资源、房地产管理部门对被人民法院依法查封、预查封的土地使用权、房屋,在查封、预查封期间不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续。因此,在未收到法院解封函的情况下,国土局不能为业主办理土地证。也就是说,大土地证被查封,小土地证就不能办理。

      对此,记者从相关部门得到证实,阳光金峰阁问题系历史遗留问题,由开发商违规、资金链断裂、法定代表人病故等因素造成,土地因欠款被接手者绿野公司申请查封,所有业主的土地证暂时无法办理。

      无小土地证房产慎重买卖

      阳光金峰阁的土地证问题一直未能解决,但二手中介——中原地产的置业顾问仍向张女士兜售该房产,并声称“土地证是有的”。记者向该置业顾问了解情况时,他表示:“阳光金峰阁只是大土地证被查封,一旦大土地证解封,不会影响购房人办理土地证,所以是可以操作过户的,而且这房子比较新,短期不会有拆迁问题,风险不大。”

      对于这样的问题房源,有专业人士建议,买卖双方都应慎重,以免陷入不必要的纠纷。[page]

      “房产证和土地证是房主拥有该房产以及土地使用权的证明,两者是密不可分的,所以没有土地证是不可以交易过户的。但实际操作过程中,有些房子还是可以过户的。”有律师提醒,没有土地证就意味着房主不具备对该土地的使用权,那么在该土地被人侵占的时候,业主将无法维护自己的合法权益,“房屋在拆迁征用补偿时无法得到保障,使购房者蒙受不必要的损失。”

      而对于阳光金峰阁的问题,相关部门工作人员建议尽快协调相关部门单位对被查封的土地证解封,使取得房产证的业主能办理土地证;同时建议企业申请破产,按法律程序处理债权债务,在此基础上,协调有关部门给其余业主办理房产证、土地证。“鉴于此纠纷已不能通过政府行政行为救济,又不能通过司法调解、人民调解化解,建议相关业主向法院提起产权确认之诉,主张自己的合法权益。”资深律师林先生表示。

      小贴士

      四种情况,不能办理小土地证:


      一是没有领取大土地证和大房产证的;

      二是土地和房屋权属有争议的;

      三是土地违法行为尚未处理或正在处理的;

      四是法院查封或其他依法限制土地和房屋权利的。

      阳光金峰阁属于第四种情况,大土地证被查封,导致现在无法办理分割,只能等大土地证解封之后,才能分割。

     
  •   集体土地使用证

      根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四条,农民集体所有的土地,由土地所有者向土地所在地的县级人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请,由县级人民政府登记造册,核发集体土地所有权证书,确认所有权。农民集体所有的土地依法用于非农业建设的,由土地使用者向土地所在地的县级人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请,由县级人民政府登记造册,核发集体土地使用权证书,确认建设用地使用权。设区的市人民政府可以对市辖区内农民集体所有的土地实行统一登记。

      可见,农民集体所有土地用于非农业建设的,才需要给使用权人发给土地使用证,发证机关为县级或者市级土地管理部门。

      土地使用证的变更

      根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条,依法改变土地所有权、使用权的,因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的,必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请,由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。土地所有权、使用权的变更,自变更登记之日起生效。依法改变土地用途的,必须持批准文件,向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请,由原土地登记机关依法进行变更登记。

      根据《中华人民共和国城市房地产管理法》房地产转让或者变更时,应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记,并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记,经同级人民政府土地管理部门核实,由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。

     
  •   集体土地使用证

      根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四条,农民集体所有的土地,由土地所有者向土地所在地的县级人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请,由县级人民政府登记造册,核发集体土地所有权证书,确认所有权。农民集体所有的土地依法用于非农业建设的,由土地使用者向土地所在地的县级人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请,由县级人民政府登记造册,核发集体土地使用权证书,确认建设用地使用权。设区的市人民政府可以对市辖区内农民集体所有的土地实行统一登记。

      可见,农民集体所有土地用于非农业建设的,才需要给使用权人发给土地使用证,发证机关为县级或者市级土地管理部门。

      土地使用证的变更

      根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条,依法改变土地所有权、使用权的,因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的,必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请,由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。土地所有权、使用权的变更,自变更登记之日起生效。依法改变土地用途的,必须持批准文件,向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请,由原土地登记机关依法进行变更登记。

      根据《中华人民共和国城市房地产管理法》房地产转让或者变更时,应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记,并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记,经同级人民政府土地管理部门核实,由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。

     
  •   目前全国土地确权正在进行中,农民也要按照相关土地确权事项进行土地确权,如果没有新版土地确权证书,对农民有没有产生什么影响?土地难以流转收租金、土地有纠纷不能维权、农地补贴政策从此与你无关等。下面一起来看看。

      没有新版土地确权证书对农民有什么影响?

      新版的农村土地产权证书将会替代老的承包经营权证书和宅基地证书(老证书失效),如果没有新版证书,将会对农民产生5方面的严重影响!

      1、土地难以流转收租金

      随着农村产权交易中心的成立,以后农村土地流转都需要在该中心进行发布、备案和换证,而新版的土地承包经营权证书是农民合法占有该土地的唯一依据。这个证书将意味着没有人敢承租你的土地,因为得不到保障。所以如果到时你七十岁已经种不了地了,可能会面临土地流转不出去、基本生活没有着落的情况。

      2、土地有纠纷不能维权

      在农村,大家有了纠纷大部分还是找机构来协调解决,真正起诉到法院的情况其实是很少的。而纠纷协调的一个重要依据就是新版的土地确权证书,也就是农民的地承包经营权证书。没有这个证书你将找不到强有力的支持你正常占有该土地的依据,也就是说缺少这个证书将极有可能导致你的土地纠纷维权失败。

      3、农地补贴政策从此与你无关

      农业要发展,不论是现阶段还是着眼未来,农业补贴自然是不能少的,而且力度还会持续加大,比如这次东北三省和内蒙古累计发放玉米种植补贴390亿。而土地确权完成后,农村土地补贴的发放依据也是这个证书,没有这个证书将意味着你拿不到农业的相关补贴。本来农产品价格就很低,为什么有补贴不去要呢?

      4、征地补偿没你的份儿

      城市周边的土地拆迁是农民盼望的机会,很多农民都借助土地拆迁获得了相应的财富。无论是拆迁还是政府征用土地,这个证书将是证明你合法占有该土地的唯一依据,没有这个证书意味着你只能拿到很少的补贴,要么征地补贴就跟你一点关系都没有(补贴归集体所有了)。

      5、抵押担保银行不认

      如果你在农村想做些事情,不管是开个超市,还是做个农产品加工企业,或是你在生活上遇到了困难需要钱的时候,如果你有这个证书,就可以不用开口跟邻居借钱了。直接把宅基地使用权证书或者耕地的承包经营权证书拿到银行去抵押,就可以换出钱来。但是如果你没有这个证书,银行就没有办法把钱贷给你。

     
  •   一、办理程序

      《国有土地使用证》办理程序:受理申请材料、审核材料、校准登记、颁发证书。

      土地登记申请人(使用者)应持有关土地权属来源证明相关材料,向国土资源局提出申请。

      1、土地登记申请

      (1)有关宗地来源的政府批复及批准文件,建设用地许可证。提交国有土地使用权通过招标、拍卖、协议等形式进行操作程序中有效性的相关土地权属材料。

      (2)因买卖、继承、赠与等形式取得土地使用权的、提交买卖、继承、赠与土地使用权转让协议书和公证书,原土地使用的国有土地使用证书。

      (3)提交土地登记申请人的身份证、户口薄。企事业单位的土地使用者应提交土地登记法人证明书和组织机构代码证、法人身份证。

      2、地籍调查

      对土地登记申请人的土地采取实地调查、核实、测量、绘制宗地草图及红线图。查清土地的位置、权属性质、界线、面积、用途及土地使用者的有关情况。并要求宗地四周邻居界线清楚,无争议,确认后签字盖章。

      3、土地权属审核

      土地登记机关对土地使用者提交的土地登记申请书、权属来源材料和地籍调查结果进行审核,决定对申请土地登记的使用者土地权属是否准予登记的法律程序。

      4、颁发国有土地使用权证书。

      二、评估收费

      根据行政许可收费标准收取以宗地评估报告评估基准地价的总额计算各项费用。

      以上就是法律快车小编整理的关于土地使用证办理流程是怎样的全部内容,《土地使用证》是非常重要的物权,不按合同办出《土地使用证》就是开发商违约和对业主“权利”的侵犯。房地产的“物权”包括房屋所有权和土地使用权两方面。业主买的房地产包括房屋所有权和土地使用权,而现在开发商只把房屋所有权给了业主,而土地使用权没有交给业主。

     
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