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2018四川省物业管理条例实施细则

2018四川省物业管理条例实施细则

发布时间 :2018-08-08 12:16浏览量 : 244
《四川省物业管理条例》(NO:SC112511)已由四川省第十一届人民代表大会常务委员会第二十九次会议于2012年3月29日通过,现予公布,自2012年7月1日起施行。物业管理是指业主对区分所有建筑物共有部分以及建筑区划内共有建筑物、场所、设施的共同管理或者委托物业服务企业、其他管理人对业主共有的建筑物、设施、设备、场所、场地进行管理的活动;物权法规定,业主可以自行管理物业,也可以委托物业服务企业或者其它管理者进行管理。
  •   吉林市物业管理条例实施细则

      吉林市人民政府令第223号

      《吉林市物业管理条例实施细则》,已经2011年9月22日吉林市人民政府14届62次常务会议讨论通过,现予发布,自2011年11月15日起施行。

      2011年9月28日

      第一条 为贯彻执行《吉林市物业管理条例》(以下简称《条例》),结合本市实际,制定本细则。

      第二条 城乡建设、城乡规划、市政公用、公安、环境保护、城市管理行政执法等部门应当按照《条例》第五条和市、县(市)、区人民政府的有关规定,履行物业管理活动的相关职责。

      第三条 首次业主大会会议筹备组成员中业主代表人数,不得少于筹备组成员总数的二分之一。

      筹备组成员不得作为业主委员会委员的候选人。

      不履行业主义务、欠缴物业服务费的业主,不得作为业主委员会委员的候选人。

      第四条 召开业主大会会议或者表决事项,应当采用书面征求意见形式将征求意见材料送达每一位业主;无法送达的,应当在物业管理区域内公告。

      凡须投票表决的,表决意见应当由业主本人签名。

      第五条 按照业主大会议事规则的规定或者三分之一以上业主委员会委员提议,应当在3日内召开业主委员会会议。

      业主委员会主任、副主任无正当理由未在规定时间内召集会议的,物业所在地的街道办事处(乡、镇人民政府)可以指定业主委员会其他委员召集会议。

      第六条 业主委员会不履行召开业主大会定期会议、临时会议职责或者不组织业主对某一管理事项进行表决的,物业所在地街道办事处(乡、镇人民政府)可以责令业主委员会限期召开会议或者表决;逾期未召开会议或者未表决的,物业所在地的社区居民委员会可以在街道办事处(乡、镇人民政府)指导监督下,组织召开会议或者组织表决。

      第七条 业主大会未能选举产生业主委员会,或者业主委员会委员人数不足总数的50%,不能依法履行职责时,物业所在地的社区居民委员会在街道办事处(乡、镇人民政府)的指导和监督下,可以代行业主委员会的职责。

      业主委员会成立后,社区居民委员会代行的业主委员会职责终止。

      第八条 业主委员会会议作出的决定和业主大会会议决议、业主共同表决事项情况,实行备案制度。业主委员会应当在决定或者决议公布前,持决定、决议、业主委员会会议记录、业主大会会议召开的过程等资料到物业所在地街道办事处(乡、镇人民政府)备案。

      街道办事处(乡、镇人民政府)应当对业主委员会会议决定、业主大会会议决议形成的过程和结果进行审查。业主委员会、业主大会召开程序或者决定违反相关法律、法规规定的,街道办事处(乡、镇人民政府)可以责令限期改正,逾期不改正的,街道办事处(乡、镇人民政府)有权撤销决定或者决议,并在物业管理区域内公布。

      第九条 社区居民委员会应当建立物业管理工作联席会议制度,每季度召集一次物业管理联席会议。联席会议由业主委员会、物业服务企业、公安派出所组成,并可以邀请街道办事处(乡、镇人民政府)派员参加。

      第十条 物业服务企业取得资质证书后,方可从事物业管理活动。

      物业服务企业应当接受市、县(市)、区物业管理行政主管部门的定期和日常监督检查。

      定期监督检查每3年进行一次,定期监督检查结果在资质证书副本上予以记载。

      第十一条 市物业管理行政主管部门核发的物业服务企业资质证书有效期为3年。

      物业服务企业应当在资质证书有效期满前30日内,向原资质审批部门或者承担原审批职能的部门,申请等级核定或者换发资质证书。

      第十二条 物业服务企业聘用的物业管理专业人员,必须取得职业资格证书,并接受市、县(市)、区物业管理行政主管部门的监督检查。

      职业资格证书不得涂改、出租、出借、转让。

      市、县(市)物业管理行政主管部门应当建立物业管理专业人员簿册。取得职业资格证书的物业管理专业人员,必须在一个物业服务企业从事物业管理工作。物业管理专业人员调整时,应当及时在簿册上予以标注。

      物业管理专业人员是指企业经理、部门经理、项目经理及其他管理人员,不包括工程技术人员和财务人员。

      第十三条 物业服务企业取得资质证书后,不得有下列行为:

      (一)物业管理专业人员达不到物业服务企业相应的资质等级规定的人数;

      (二)聘用未取得物业管理职业资格证书的人员;

      (三)出租、出借、转让资质证书;

      (四)未按照规定办理资质变更手续;

      (五)提供虚假的资质申报资料。

      第十四条 物业服务企业在物业管理活动中,不得有下列行为:

      (一)挪用、套用和侵占物业专项维修资金;

      (二)收取物业服务费用,不向业主出具发票;

      (三)滥收、多收物业服务费用;

      (四)将一个物业管理区域内的全部物业管理业务一并委托给他人,或者从其他物业服务企业承接一个物业管理区域全部物业管理业务;[page]

      (五)擅自改变物业服务用房用途;

      (六)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和公共设施用途;

      (七)擅自占用、挖掘、破坏、拆除、移动物业管理区域内的共用设施设备(包括物业服务企业在履行合同期间,从物业服务费用中列支增加的共用设施设备和办公设备等);

      (八)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营或者允许他人经营;

      (九)物业服务合同终止或者业主大会会议决定提前终止物业服务合同时,不撤出服务项目或者不移交物业服务用房等共用设施设备及有关资料;

      (十)未按照规定程序,提前撤出物业服务项目,或者撤出时,未向业主返还服务期限以外的物业服务费用;

      (十一)以部分业主拖欠物业服务费用为由,减少服务人员、服务项目,降低物业服务标准或者停止物业服务;

      (十二)实施物业综合服务的,未按照规定时限清除物业管理区域内残冰积雪;

      (十三)与物业管理招标人或者其他物业管理投标人相互串通,以不正当手段谋取中标。

      第十五条 市物业管理协会可以制定物业服务企业信用等级评定办法,定期进行物业服务企业信用等级评定,并将评定结果向社会公布。

      第十六条 业主、业主大会选聘的物业服务企业,应当自《物业服务合同》签订之日起30日内,持下列资料到县(市)、区物业管理行政主管部门备案:

      (一)业主大会会议选聘物业服务企业决议;

      (二)《物业服务合同》;

      (三)物业服务企业营业执照;

      (四)物业服务企业资质证书;

      (五)缴交物业服务保证金证明。

      房改售房单位、物业产权单位、社区居民委员会代行业主委员会职责,选聘物业服务企业的,按照前款规定执行。

      第十七条 外埠物业服务企业在本市城区内从事物业管理活动的,应当持营业执照等相关资料到市物业管理行政主管部门办理备案,并接受市、区物业管理行政主管部门的监督检查。

      第十八条 物业服务企业应当于每年6月、12月向业主公布一次物业服务费用的收支情况,并在履行《条例》第三十二条规定义务的同时,将组织架构、服务项目和标准、收费标准、报修服务电话等内容在物业管理区域内显著位置或者办公地点予以公示。

      第十九条 建设单位应当按照规划,配套建设物业管理区域内各种基础设施、公共服务设施及共用设施、设备,并与建设项目同步建设、同步交付使用。

      消防设施的规划、建设、验收、监督检查、管理,按照《中华人民共和国消防法》的有关规定执行。

      第二十条 建设单位向县(市)、区物业管理行政主管部门申请确认物业管理区域内的物业服务用房时,必须提供房产测绘机构出具的测绘结果。

      第二十一条  依据《条例》第四十七条规定,实施综合服务、封闭管理项目的物业管理区域范围,应当以该项目封闭围栏或者周边楼体外立面为界线。

      第二十二条 危旧房改建、棚户区改造项目的建设单位,应当按照安置建筑面积1%但最低不得少于50平方米的标准提供经营用房。

      经营用房产权属于政府所有,由县(市)、区物业管理行政主管部门代管,委托物业服务企业经营,所得收益用于弥补物业服务费用不足部分。

      建设单位必须按照规定提供经营用房。未按照本条第一款规定执行的,应当补足经营用房面积,或者交纳与应当补足经营用房面积等值的房款(该房款以物业交付验收之日的房屋市场销售价格计算)。

      第二十三条 建设项目具备下列条件时,建设单位和物业服务企业应当进行物业查验接收:

      (一)建设工程已竣工,且经建设工程质量监督机构备案;

      (二)规划配套的各类设施设备已全部落实,验收合格,能正常使用,经有关单位确认,并办理移交手续;

      (三)新建工程按照规划要求分期建设的,在建部分与交付使用部分已采取安全隔离措施;

      (四)建筑渣土、垃圾、施工机具和各类临时建筑清理完毕;

      (五)建设单位选聘前期物业服务企业符合有关规定,并已签订前期物业服务合同;

      (六)有符合规定的物业服务用房、经营用房;

      (七)法律、法规、规章规定的其他条件。

      市物业管理协会应当制定物业查验接收规范,指导建设单位和物业服务企业做好物业查验接收工作。

      第二十四条 建设单位、物业服务企业应当成立验收小组,按照下列规定进行物业查验:

      (一)查验房屋及设施设备,做好查验记录;

      (二)建设单位应当对查验中发现的问题书面向物业服务企业承诺修复的时间、责任部门和修复达到的标准;

      (三)验收后,建设单位应当向物业服务企业移交《条例》第四十四条规定的资料,并与物业服务企业签订《物业查验接收协议》。《物业查验接收协议》包括下列内容:

      1.项目名称、查验接收的内容;

      2.房屋和配套设施设备验收情况及存在的问题、解决方法;

      3.参与验收的人员、验收时间;

      4.其他有关事项的约定及移交的资料明细。

      第二十五条 依据《条例》第四十四条第二款规定,建设单位与物业服务企业在物业项目查验接收后,应当向县(市)、区物业管理行政主管部门申请办理物业项目查接验收资料查验备案。

      对未办理查接验收资料查验备案的物业项目,建设单位或者物业服务企业不得为业主办理入住手续。

      第二十六条 建设单位在办理商品房预(销)售许可前,应当依据《吉林省物业维修资金管理办法》第六条规定,除全额代交业主的专项维修资金外,还应当缴存以下三种专项维修资金:[page]

      (一)有电梯的房屋,每平方米30元的电梯专项维修资金;

      (二)本细则第二十二条规定提供的经营用房的专项维修资金;

      (三)物业服务用房等配套用房的专项维修资金。

      业主不承担前款规定的三种专项维修资金。

      第二十七条 建设单位按照规定代收的物业专项维修资金的税收事宜,按照国税发【2004】69号文件规定执行。

      第二十八条 物业保修期内,建设单位拒不履行保修责任的,业主、业主委员会可以书面向县(市)、区物业管理行政主管部门投诉,县(市)、区物业管理行政主管部门应当书面告知建设单位,限期履行保修责任。

      建设单位逾期不履行保修责任的,业主、业主委员会可以依法向人民法院提起诉讼。同时,区物业管理行政主管部门应当及时将建设单位不履行保修责任情况,书面报市物业管理行政主管部门。市、县(市)物业管理行政主管部门按照10%的比例扣减建设单位的物业维修保证金,并将扣减的物业维修保证金存入物业专项维修资金账户。

      第二十九条 物业项目保修期满后,建设单位应当持下列资料到县(市)、区物业管理行政主管部门办理物业维修保证金(本息)返还手续。

      (一)物业项目竣工验收证明;

      (二)物业维修保证金交存证明;

      (三)扣减维修保证金情况等其他资料。

      县(市)、区物业管理行政主管部门同意后,市、县(市)物业管理行政主管部门将物业维修保证金(本息)返还建设单位。

      第三十条 房改售房单位或者承担其权利义务的单位,应当按照《条例》第五十三条的规定,履行房屋本体共用部位、共用设施维护责任。

      第三十一条 实行综合服务的物业项目,物业服务企业应当按照《条例》第五十八条规定的物业服务成本构成或者物业服务支出构成,专项列支物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用,年度支出额度不得低于年度物业服务费用的20%。

      第三十二条 物业项目交付使用资料查验备案后,建设单位向业主发出入住通知之日,即视为物业交付物业买受人。

      业主接到入住通知后,应当办理入住手续。物业服务费用从办理入住手续之日当月起算;业主在通知时限内未办理入住手续的,物业服务费用从通知截止之日当月起算。

      物业服务费用应当按照业主房屋所有权证书载明的建筑面积收取。

      第三十三条 物业服务企业与建设单位签订物业服务合同之日至物业交付物业买受人前,物业服务企业早期施工介入、物业承接查验、编印业主入住资料、物业服务用房装修等费用,由建设单位承担。

      第三十四条 依据《条例》第六十条规定,物业服务费用结清后,办理物业所有权转移手续,具体办法由市住房保障和房地产管理局另行制定。

      第三十五条  依据《条例》第六十八条第二款规定,环卫部门不得向物业服务企业收取业主产生的生活垃圾处理费用。

      第三十六条 业主产生的建筑垃圾等非生活垃圾,可以自行清运或者书面委托物业服务企业清运。

      业主自行清运的,应当服从物业服务企业统一管理;书面委托物业服务企业清运的,清运费用由双方按照市场价格协商确定。

      第三十七条  物业服务企业在物业管理活动中,为业主提供服务所使用的水、电、气、热费用价格,按照《吉林省物业管理办法》的有关规定执行。

      第三十八条 物业服务企业违反本细则第十条、第十一条第二款、第十三条(一)、第十四条(九)、(十)、(十一)、(十二)、(十三)、第十六条之规定,由县(市)、区物业管理行政主管部门责令限期改正,并处以30000元的罚款。逾期未改正的,由市物业管理行政主管部门注销资质或者建议有权机关依法注销资质、降低物业服务资质等级,并建议工商行政管理部门依法予以处罚。

      第三十九条 物业服务企业违反本细则第十三条(二)、(五)、第十四条(一)、(四)、(五)、(七)、(八)之规定,由县(市)、区物业管理行政主管部门依据《物业管理条例》、《吉林市物业管理条例》、建设部《物业服务企业资质管理办法》等相关规定予以处罚。

      第四十条 违反本细则第十七条规定,未经备案擅自从事物业管理活动的,由区物业管理行政主管部门责令限期改正,并按照物业管理面积每1平方米处以1元的标准进行罚款。

      第四十一条 违反本细则第十八条规定,物业服务企业未按照规定,向业主公布物业服务费用收支情况的,由县(市)、区物业管理行政主管部门责令限期改正,并处以 10000元的罚款。

      第四十二条 违反本细则第二十二条第三款规定,危旧房改建、棚户区改造项目的建设单位,未按照标准提供经营用房的,由县(市)、区物业管理行政主管部门责令限期改正,并处以30000元的罚款。

      第四十三条 违反本细则第二十五条第二款规定,对未办理查接验收资料查验备案的物业项目,建设单位或者物业服务企业为业主办理入住手续的,由县(市)、区物业管理行政主管部门责令限期改正,并处以办理入住户数每户 1000元的罚款。

      第四十四条 违反本细则第二十六条第二款规定,建设单位向业主收取电梯、经营用房、物业服务用房等配套用房专项维修资金的,由县(市)区物业管理行政主管部门责令限期改正,并处以已收金额10%的罚款。

      第四十五条 违反本细则第三十条规定,房改售房单位或者承担其权利义务的单位,不履行房屋本体共用部位、共用设施维护责任的,由县(市)、区物业管理行政主管部门责令限期改正,并处以30000元的罚款。

      第四十六条 当事人对行政处罚不服的,可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。行政复议或者行政诉讼期间,行政处罚决定不停止执行。

      第四十七条 本细则由市住房保障和房地产管理局组织实施并负责解释。

      第四十八条 本细则自2011年11月15日起施行。

     
  •  广东省物业管理条例

      (1998年7月29日广东省第九届人民代表大会常务委员会第四次会议通过 2008年11月28日广东省第十一届人民代表大会常务委员会第七次会议修订)

      第一章 总 则

      第一条 为了规范物业管理活动,维护业主、物业服务企业的合法权益,营造和谐、安全、文明、整洁的居住和工作环境,根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律、行政法规,结合本省实际,制定本条例。

      第二条 本条例适用于本省行政区域内物业管理活动。

      本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

      第三条 各级人民政府应当规范物业管理工作,保障业主对物业依法享有的管理权,促进物业管理向专业化、市场化发展,鼓励采用新技术、新方法,提高物业管理和服务水平。

      第四条 省人民政府建设行政主管部门负责全省物业管理活动的监督管理工作。

      市、县(区)人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

      各级人民政府有关行政管理部门在各自职责范围内,做好物业管理区域内的有关工作。

      第五条 街道办事处、乡镇人民政府会同物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助,协调处理物业管理中的纠纷。居民委员会、村民委员会予以协助和配合。

      第六条 物业管理行业协会应当依法加强行业自律管理,规范行业行为,维护市场秩序和公平竞争,建立物业服务企业及其从业人员诚信档案,督促其依法、诚信经营和服务,对违反法律法规和行业规范的行为给予通报批评和公开谴责,促进行业健康发展。

      第二章 物业管理区域

      第七条 物业管理区域根据物业建设用地规划许可证确定的红线图范围,结合物业的共用设施设备、社区建设等因素划定。物业的配套设施设备共用的,应当划定为一个物业管理区域;但其设施设备能够分割、独立使用的,可以划定为不同的物业管理区域。

      旧城区、城中村等没有实施物业管理的建成居住区需要实施物业管理的,由街道办事处、乡镇人民政府征求相关业主意见后,确定物业管理区域。

      对物业管理区域划定有争议的,物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门应当征求物业所在地街道办事处、乡镇人民政府、相关业主、居民委员会的意见后确定。

      第八条 新建物业出售前,建设单位应当将划定的物业管理区域向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案,并将经备案的物业管理区域在商品房买卖合同中明示。

      已经实施物业管理的区域,由物业服务企业向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。

      街道办事处、乡镇人民政府确定的物业管理区域,由街道办事处、乡镇人民政府向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。

      第九条 一个物业管理区域成立一个业主大会,由一个物业服务企业提供物业管理服务。

      第三章 业主、业主大会及业主委员会

      第十条 房屋的所有权人为业主。

      尚未登记取得所有权,但基于买卖、赠与、拆迁补偿等旨在转移所有权的法律行为已经合法占有该房屋的人,在物业管理活动中享有法律法规规定的业主的权利,并承担相应的义务。

      第十一条 业主依法成立业主大会,选举业主委员会。

      业主大会由物业管理区域内全体业主组成,代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益,依法履行职责。

      一个物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。

      第十二条 已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域建筑面积百分之五十的,建设单位应当书面报告物业所在地街道办事处、乡镇人民政府,并在物业管理区域的显著位置公告。

      第十三条 百分之二十以上业主可以联名向街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的书面要求。

      已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域建筑面积百分之五十以上的,业主可以向街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的书面要求。

      符合前两款情形之一的,街道办事处、乡镇人民政府应当在三十日内会同物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门指导、协助业主推荐产生业主大会筹备组。

      业主大会筹备组由业主代表、建设单位以及街道办事处、乡镇人民政府代表七至十五人组成,其中业主代表应当不少于首次业主大会筹备组人数的百分之六十。业主大会筹备组成员名单应当自成立之日起七日内在物业管理区域的显著位置公告。

      第十四条 建设单位和物业服务企业应当协助业主大会筹备组工作,向业主大会筹备组提供业主清册、物业建筑的基本资料(包括物业管理区域内地上、地下的建筑物、设施设备和相关场地等)、已筹集的专项维修资金清册等文件资料,并在物业管理区域提供相应的人力、场地支持。

      业主大会筹备组应当对业主资料保密,不得将前款资料用于与业主大会筹备无关的活动。

      第十五条 业主大会筹备组应当自成立之日起六个月内,组织召开首次业主大会会议。

      业主大会筹备组履行下列职责:

      (一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;

      (二)拟订管理规约草案和业主大会议事规则草案;

      (三)确认业主身份,确定业主在首次业主大会会议上的投票权数;

      (四)确定业主委员会委员候选人产生办法及名单;

      (五)召开首次业主大会会议的其他准备工作。

      前款(一)至(四)项的内容应当在首次业主大会会议召开十五日前在物业管理区域的显著位置公告并书面通知全体业主。

      第十六条 首次业主大会会议应当对管理规约、业主大会议事规则进行表决,并选举业主委员会。 [page]

      第十七条 管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。管理规约对全体业主、物业使用人具有约束力。

      业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序,业主委员会的组成、成员任期及职务终止等事项作出约定。

      第十八条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。

      业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。

      经业主委员会决定,或者百分之二十以上的业主提议,业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

      业主委员会不按照前两款规定组织召开业主大会定期会议、临时会议的,业主可以向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出协助要求,街道办事处、乡镇人民政府应当协调组织召开。

      第十九条 召开业主大会会议,应当于会议召开十五日前将会议时间、地点、议题和议程在物业管理区域的显著位置公告,并书面通知全体业主。

      业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见等形式。采用书面征求意见形式的,应将书面征求意见的结果在物业管理区域内公示三十日以上,业主有权查阅相关资料。

      第二十条 业主可以幢、单元或者楼层为单位,推选业主代表参加业主大会会议。

      推选业主代表参加业主大会会议的,业主代表应当在参加业主大会会议三日前,就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见;需要投票表决的,业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后,由业主代表在业主大会投票时如实反映。

      第二十一条 业主可以委托他人参加业主大会会议。业主委托他人参加业主大会会议的,应当出具书面委托书,载明委托事项、委托权限及期限。

      第二十二条 业主大会决定筹集和使用专项维修资金、改建或者重建建筑物及其附属设施的,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;决定其他有关共有和共同管理权利重大事项的,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。面积和业主人数按照下列方式确定:

      (一)专有部分面积,按照建筑面积计算;建筑物总面积,按专有部分面积之和计算。

      (二)建设单位已经出售的专有部分的业主人数,一户按一人计算;建设单位未出售的专有部分按一人计算;总人数,按照两者之和计算。

      第二十三条 业主大会会议表决采用记名投票的方式。

      任何人不得伪造业主选票、表决票、业主签名或者书面委托书。选票、表决票和书面委托书应当妥善保管,以备查询。

      第二十四条 业主委员会是业主大会的执行机构,履行下列职责:

      (一)召集业主大会会议,向业主大会报告工作;

      (二)代表业主与业主大会决定选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同;

      (三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

      (四)督促业主、物业使用人遵守管理规约,协调处理物业管理活动中的相关问题;

      (五)配合街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会做好物业管理区域的社区建设工作;

      (六)法律法规规定或者业主大会赋予的其他职责。

      业主委员会对全体业主负责,接受业主监督。

      第二十五条 业主委员会委员应当从具备以下条件的业主中选举产生:

      (一)具有完全民事行为能力;

      (二)遵纪守法,热心公益事业,责任心强,具有较强的公信力和组织能力;

      (三)遵守管理规约,履行业主义务,按时交纳住宅专项维修资金和物业服务费用,无损害公共利益行为;

      (四)本人及其近亲属未在为本物业管理区域提供物业服务的企业及其下属单位任职。

      第二十六条 业主委员会一般由五至十五人的单数委员组成,每届任期不超过五年,可以连选连任,具体人数、任期由业主大会议事规则约定。业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。

      业主委员会委员候选人由业主联名推荐、业主自荐等方式产生。

      业主委员会是否实行差额选举以及实行差额选举的差额比例由业主大会议事规则约定。

      业主委员会实行差额选举的,未当选业主委员会委员且得票数达到法定票数的候选人,可以按照得票顺序当选业主委员会候补委员。候补委员人数由业主大会议事规则约定。候补委员可以列席业主委员会会议,不具有表决权。

      第二十七条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内,向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。备案时应提交以下材料:

      (一)管理规约、业主大会议事规则;

      (二)业主大会的会议记录和会议决定;

      (三)业主委员会委员(候补委员)名单及其基本情况。

      物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门应当在收到上述材料后五日内发出备案回执。

      业主委员会收到备案回执后,应将备案情况告知物业服务企业,并在物业管理区域的显著位置公告。

      备案的有关事项发生变更的,业主委员会应当自变更之日起十五日内书面报告物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府。

      第二十八条 业主委员会凭物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的备案回执,向公安机关申请刻制印章,按照业主大会议事规则的规定和业主大会的决定使用。

      第二十九条 业主委员会会议应当按照业主大会议事规则的规定定期召开。经三分之一以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的,可以召开业主委员会会议。

      业主委员会会议应当有过半数委员出席,作出决定必须经全体委员过半数同意,并在物业管理区域的显著位置公布。

      第三十条 业主委员会委员应当遵守法律法规和管理规约,不得有下列行为: [page]

      (一)挪用、侵占业主共有财产;

      (二)索取、非法收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬;

      (三)利用职务之便要求物业服务企业减免物业服务费;

      (四)违反物业服务合同拒不交纳物业服务费用;

      (五)泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理无关的活动;

      (六)其他损害业主共同利益或者可能影响其公正履行职责的行为。

      业主委员会委员违反前款规定的,经业主委员会会议决定中止其委员职务,并提请业主大会会议决定终止其委员职务。

      第三十一条 业主委员会委员有下列情形之一的,其委员职务自行终止:

      (一)因物业转让等原因不再是业主的;

      (二)因疾病等原因丧失履行职责能力的;

      (三)任职期间被依法追究刑事责任的;

      (四)本人以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的;

      (五)业主大会议事规则约定的其他情形。

      第三十二条 业主委员会委员职务终止,有候补委员的,由候补委员依次递补。业主委员会应当及时将业主委员会委员职务终止和候补委员递补的情况在物业管理区域的显著位置公告。

      职务终止的业主委员会委员应当自公告之日起三日内将其保管的属于业主大会、业主委员会所有的资料、印章等物品交回业主委员会。

      第三十三条 业主委员会委员缺员,由候补委员递补后仍不足五人,或者后期物业的业主入住后需增补业主委员会委员的,业主委员会应当组织召开业主大会会议补选业主委员会委员。

      业主委员会委员集体辞职的,应当召开业主大会会议重新选举业主委员会。业主可以向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出协助要求,街道办事处、乡镇人民政府应当给予协助。

      第三十四条 业主委员会任期届满三个月前,应当组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。业主委员会任期届满仍未组织召开业主大会会议进行换届选举的,业主可以向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出协助要求,街道办事处、乡镇人民政府应当给予协助。

      业主委员会应当在任期届满三日内,将属于业主大会、业主委员会的有关财物、文件资料、印章等移交给新一届业主委员会。

      业主委员会任期届满,不得继续履行职责。

      第三十五条 业主委员会日常工作经费由全体业主承担,经费的筹集、管理和使用由业主大会决定。

      业主委员会应当按季度在物业管理区域的显著位置公布工作经费的使用情况,接受业主监督。

      第四章 前期物业管理

      第三十六条 前期物业管理阶段的住宅物业,建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业进行前期物业管理服务,并签订书面的前期物业服务合同。投标人少于三个或者总建筑面积不超过五万平方米的住宅物业,经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

      分期开发的物业划定为一个物业管理区域的,应当由同一物业服务企业提供服务。

      物业服务企业应当于合同签订之日起十五日内将前期物业服务合同报物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。

      第三十七条 建设单位与物业买受人签订的商品房买卖合同,应当包含前期物业服务合同约定的内容,载明由物业买受人交纳的前期物业服务费的时间、标准和方式。

      实行政府指导价的前期物业服务费标准,应当按照政府指导价的有关规定执行。

      第三十八条 建设单位应当按照不少于物业管理区域总建筑面积千分之二的比例,在物业管理区域内配置物业服务用房,最低不少于五十平方米,最高不超过三百平方米;其中,业主委员会办公用房最低不少于十平方米,最高不超过六十平方米。分期开发建设的物业,建设单位应当在先期开发的区域按照不少于先期开发房屋建筑面积千分之二的比例配置物业服务用房。

      物业服务用房应当为地面以上的独立成套装修房屋,具备水、电使用功能;没有配置电梯的物业,物业服务用房所在楼层不得高于四层。

      物业服务用房的所有权依法属于全体业主,专用于物业管理服务工作,不得挪作他用。

      第三十九条 县级以上人民政府城乡规划行政主管部门应当在审批建设工程规划许可证时,按前条规定明确物业服务用房的位置和面积。建设单位应当在商品房预售时予以公布。

      县级以上人民政府房地产行政主管部门应当在办理所有权初始登记时,在房地产登记簿中注明物业服务用房面积和房号以及物业的其他共有部分。业主有权查询。

      第四十条 建设单位在交付物业前,应当对物业服务用房、共用场地、共用设施设备配置独立的水电气计量器具。

      第四十一条 物业买受人应当在建设单位交付物业后按照商品房买卖合同的约定交纳物业服务费用。

      物业管理区域尚未出售或者已出售但尚未交付给物业买受人的物业,其物业服务费用由建设单位按照该物业区域同类物业的标准全额交纳。

      建设单位出售物业时,不得承诺或者约定减免物业服务费用。建设单位已经承诺或者约定减免的物业服务费用,由建设单位承担。

      第四十二条 物业服务企业承接物业时,应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。

      在办理物业承接验收手续时,建设单位应当向物业服务企业移交下列资料:

      (一)物业的报建、批准文件,竣工总平面、单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

      (二)设施设备买卖合同复印件及安装、使用和维护保养等技术资料;

      (三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

      (四)物业管理区域内各类建筑物、场地、设施设备的清单;

      (五)物业及配套设施的产权清单;

      (六)物业服务用房的清单;

      (七)物业的使用、维护、管理必需的其他资料。 [page]

      建设单位、物业服务企业不得泄露业主资料,物业服务企业不得将业主资料用于与物业管理服务无关的活动。在前期物业服务合同终止时,物业服务企业应当将前款资料移交给业主委员会。

      第四十三条 物业服务企业应当听取业主、物业使用人对物业管理服务的意见和建议,及时处理业主投诉,改进物业管理服务。

      物业服务企业不及时处理业主的投诉的,居民委员会、街道办事处、乡镇人民政府、物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门应当及时协调处理;对物业服务企业损害业主、物业使用人合法权益的,物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门应当责令其限期整改,物业服务企业应当按期整改。

      第五章 物业管理服务

      第四十四条 业主大会成立后,业主委员会应当与业主大会选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同。签订合同时,业主委员会应当出具业主大会选聘或者续聘物业服务企业的决定和业主委员会的合法有效证明。

      物业服务合同应当对物业管理范围、物业管理服务事项、服务标准、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业服务用房的使用、共用部位和共用设施设备的管理使用、合同期限、物业服务企业的退出、资料的移交、违约责任等内容进行约定。

      物业服务企业应当于合同签订之日起十五日内将物业服务合同报物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。

      第四十五条 物业服务企业应当按照法律法规的规定和物业服务合同的约定,为业主提供服务,并配合政府有关部门、街道办事处、乡镇人民政府开展社区服务和社区文化活动。

      第四十六条 物业服务企业应当明码标价,将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况在物业管理区域的显著位置进行公示。

      物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目,服务报酬由双方协商确定。

      第四十七条 业主应当按照物业服务合同的约定,按时交纳物业服务费用;物业产权转移时,业主应当与物业服务企业结清物业服务费用。

      第四十八条 物业管理区域内,供水、供电、供气、通信、有线电视等单位应当服务到最终用户,并向最终用户收取有关费用。

      第四十九条 物业服务收费实行酬金制的,物业服务企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算,并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。业主委员会可以聘请专业机构对物业服务资金的收支情况进行审计。

      物业服务企业应当定期公布共用场地、共用设施设备产生的水电用量、单价、金额,按照实际费用和约定的方式向全体业主合理分摊。没有约定或者约定不明确的,按照业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊。

      业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况,以及共用场地、共用设施设备产生的水电费的分摊情况提出异议时,物业服务企业应当及时答复。

      第五十条 物业服务合同期限届满三个月前,业主委员会应当组织召开业主大会决定选聘或者续聘物业服务企业,并将决定书面告知物业服务企业;物业服务企业决定不再续签物业服务合同的,应当在物业服务合同期限届满三个月前书面告知业主委员会。

      业主大会决定续聘的,业主委员会应当在物业服务合同期限届满一个月前与物业服务企业续签物业服务合同。

      业主大会决定选聘新的物业服务企业的,原物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起十五日内退出物业管理区域。

      物业服务合同期限届满,业主大会没有作出选聘或者续聘决定,原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的,物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。

      第五十一条 物业服务企业退出时,应当向业主委员会移交其合法占有的下列资料和财物,并配合新的物业服务企业做好交接工作:

      (一)第四十二条规定的资料;

      (二)物业服务用房;

      (三)物业管理服务期间改造、维修、保养有关物业形成的技术资料;

      (四)物业管理服务期间配置的固定设施设备;

      (五)其他应当移交的财物、资料。

      第五十二条 业主委员会应当督促物业服务企业按照物业服务合同的约定做好物业管理服务,协调、处理业主、物业使用人对物业管理服务的投诉。

      业主、物业使用人、业主委员会和物业服务企业对于物业管理服务有争议的,可以向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会申请协调处理。

      业主、物业使用人、业主委员会和物业服务企业对有关物业服务收费有争议的,可以向物业所在地价格行政主管部门申请协调处理。

      第六章 物业的使用和维护

      第五十三条 物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施,不得擅自改变用途。

      任何人不得擅自占用、挖掘物业管理区域的道路、场地,损害业主的共同利益。

      利用物业管理区域属于业主共有的道路、绿地或者其他场地作为停放车辆的车位或者利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当征得相关业主和业主大会的同意,并依法办理相关手续。所得收益依法归全体业主共有。

      第五十四条 物业管理区域内,规划用于停放汽车的车位、车库,应当首先满足本区域业主的需要。

      物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库,建设单位应当首先出租给本区域业主、物业使用人。在满足本区域业主、物业使用人需要后,建设单位将车位、车库出租给本区域业主、物业使用人以外的其他人的,其租赁合同期限不得超过六个月。

      建设单位依法取得车位、车库权属登记后方能出售车位、车库。建设单位应当在出售车位、车库一个月前,以书面形式告知本区域全体业主,并在物业管理区域的显著位置公示拟出售车位、车库的产权证明文件和出售价格。拟出售车位、车库数量少于本区域房屋套数时,每户业主只能购买一个车位、车库。

      第五十五条 物业管理区域内禁止下列行为: [page]

      (一)损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构;

      (二)违反法律法规以及管理规约,改变房屋用途,将住宅改变为经营性用房;

      (三)将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房,或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室(厅)、书房和厨房的上方;

      (四)破坏或者擅自改变房屋外观;

      (五)违法搭建建筑物、构筑物;

      (六)损坏或者擅自占用、改建物业共用部位;

      (七)损坏或者擅自占用、移装共用设施设备;

      (八)损毁树木、园林;

      (九)存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品,存放、铺设超负荷物品;

      (十)乱丢垃圾,高空抛物;

      (十一)发出超过规定标准的噪声或者影响邻居采光、通风;

      (十二)法律法规和管理规约禁止的其他行为。

      物业管理区域内发生上述行为时,业主、物业使用人有权投诉、举报,物业服务企业、业主委员会应当根据物业服务合同或者管理规约及时予以劝阻、制止;劝阻、制止无效的,物业服务企业、业主委员会应当及时报告有关行政主管部门,有关部门应当依法及时处理,相关业主和物业使用人应当积极予以配合。

      第五十六条 物业共用部位、共用设施设备维修、更新时,相关业主、物业使用人应当予以配合。因相关业主、物业使用人阻挠维修、更新,造成其他业主、物业使用人财产损失的,责任人应当予以赔偿。

      因物业共用部位、共用设施设备维修、更新等原因,造成房屋、设施设备等损害的,责任人应当予以恢复原状或者赔偿。

      第五十七条 业主转让或者出租物业时,应当将管理规约内容、物业服务费用标准等事项告知受让人或者承租人,并自物业转让合同或者租赁合同签订之日起十五日内,将物业转让或者出租情况告知业主委员会和物业服务企业。

      第五十八条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当按照国家规定交存住宅专项维修资金。

      住宅专项维修资金实行专户存储、专款专用、业主决策、政府监督的原则。

      住宅专项维修资金专户以物业管理区域为单位设账,并按房屋户门号设分户账;未划定物业管理区域的,以幢为单位设账,按房屋户门号设分户账。

      住宅专项维修资金属于业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造,不得挪作他用。

      第五十九条 业主转让物业时,其交存的住宅专项维修资金余额不予退还,一并转让给新业主。

      第六十条 共有物业的维修、更新、改造费用,由共有该物业的业主按照各自拥有的物业专有部分建筑面积比例分摊。

      第六十一条 物业保修期内发生的维修费用,由建设单位承担,不得从住宅专项维修资金中列支。

      物业管理区域内依法应当由供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位承担的相关管线和设施设备的维修、养护费用,不得从住宅专项维修资金中列支。

      第七章 法律责任

      第六十二条 建设单位未按照本条例第十二条规定向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府报告并在物业管理区域公告的,或者未按照本条例第十四条规定向业主大会筹备组提供相关文件资料的,由物业所在地县级以上人民政府房地产行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,可以处五万元以下的罚款。

      建设单位未按照本条例第三十八条规定提供物业服务用房的,由县级以上人民政府房地产行政主管部门责令限期提供;逾期不提供的,责令向业主大会交纳相应价款,用于解决物业服务用房,没收违法所得,并处十万元以上五十万元以下的罚款。

      第六十三条 物业服务企业有下列情形之一的,由县级以上人民政府房地产行政主管部门按照以下规定予以处罚:

      (一)业主大会决定选聘新的物业服务企业后,原物业服务企业不按规定退出物业管理区域的,责令限期退出;逾期拒不退出的,处五万元以上十五万元以下的罚款,并由颁发其资质证书的房地产行政主管部门吊销其资质证书;

      (二)损毁或者破坏属于全体业主的档案资料、财物和共用设施设备的,可处五万元以上二十万元以下的罚款。

      物业服务企业违反本条例第三十七条第二款规定,擅自提高收费标准,增加收费项目的,由县级以上人民政府价格行政主管部门根据有关法律法规的规定予以处罚。

      第六十四条 物业服务企业人员对业主或者物业使用人采取人身、财产侵害等行为的,应当依法承担民事责任;对违反治安管理的行为,依照《中华人民共和国治安管理处罚法》予以处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

      第六十五条 业主委员会作出的决定违反法律法规规定或者业主大会决定,给业主、物业服务企业造成损害的,由签字同意该决定的业主委员会委员承担民事责任。

      业主委员会违反法律法规规定,严重侵害业主合法权益或者严重影响公共秩序的,由政府有关部门依法追究责任。

      第六十六条 业主委员会委员违反本条例第三十条规定的,由县级以上人民政府相关行政主管部门依法处理,并在其物业管理区域内予以通报;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

      业主委员会委员职务终止后未将其保管的属于业主大会、业主委员会所有的资料、印章等物品交回业主委员会,业主委员会任期届满后未及时将有关财物、文件资料、印章等移交新一届业主委员会的,由县级以上人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,并给予警告。

      第六十七条 违反本条例规定,泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理服务无关的活动的,依法追究法律责任。

      第六十八条 违反本条例第五十五条规定,给他人造成损害的,依法承担民事责任,并由有关行政主管部门按照下列规定予以查处;构成犯罪的,依法追究刑事责任:

      (一)违反第一项规定的,由县级以上人民政府建设行政主管部门责令限期改正,处五万元以上十万元以下的罚款。

      (二)违反第二项、第四项、第五项规定的,由县级以上人民政府城乡规划行政主管部门依照有关法律法规的规定查处。 [page]

      (三)违反第三项规定的,由县级以上人民政府建设行政主管部门责令限期拆除,并对业主、物业使用人处一千元以上五千元以下的罚款,对装饰装修企业处五千元以上五万元以下的罚款;逾期未拆除的,县级以上人民政府建设行政主管部门可以申请人民法院强制执行。

      (四)违反第六项、第七项规定的,由县级以上人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告;对个人可以处一万元以下的罚款;对单位可以处二十万元以下的罚款。

      (五)违反第八项、第九项、第十项、第十一项、第十二项规定的,由相关行政主管部门依法查处。

      第六十九条 县级以上人民政府房地产行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府以及其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利,收受他人财物或者其他好处,不依法履行监督管理职责,或者发现违法行为不予查处,尚未构成犯罪的,依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

      第八章 附则

      第七十条 本条例所称共用部位,是指属于业主共有共用的房屋主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋面等)、走廊通道、楼梯间、电梯井、物业服务用房,以及房屋外墙面等。

      本条例所称共用设施设备,是指物业区域内供排水管道、水箱、加压水泵、电梯、天线、照明设施、供电线路、煤气(天燃气)管道、消防设施、沟渠、池、井、公益性文体等设施设备。

     
  •   《厦门市物业服务收费管理办法》草案出台后,现正在向社会公众征求意见。该草案强调物业服务于收费要做到质价相符。业主应当按时足额缴交日常专项维修资金,未足额缴交的,业委会应当协助催缴。对外车位收费标准,需半数以上业主的书面同意。

    《厦门市物业服务收费管理办法(草案征求意见稿)》

      第一章总则

      第一条为了规范物业服务收费行为,维护业主和物业服务企业的合法权益,根据《中华人民共和国价格法》、《厦门市物业管理若干规定》等法律、法规,结合本市实际,制定本办法。

      第二条本办法适用于本市行政区域内的物业服务收费行为及其监督管理。

      第三条本办法所称物业服务收费包括:

      (一)物业综合服务费、停车位物业服务费;

      (二)机动车停放服务费以及其他经营收入;

      (三)日常专项维修资金;

      (四)建筑废土清运费、特约服务费以及其他费用。

      第四条物业服务收费应当遵循合法、合理、公开、诚实信用以及服务水平与收费标准相适应的原则。

      物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点,分别实行政府指导价和市场调节价。

      第五条价格行政主管部门会同建设主管部门负责本市物业服务收费的监督管理工作。

      第六条提倡物业服务收费实行第三方评估定价机制。

      第二章物业综合服务费

      第七条本办法所称物业综合服务费,是指物业服务企业按照物业服务合同的约定,对房屋及配套设施设备和相关场地进行日常管理、运行维护、保养,维护相关物业管理区域内的环境卫生、公共秩序、绿化养护和协助安全防范等服务,向业主所收取的费用。

      本办法所称业主,包括未售出房屋的建设单位、房屋交付后的房屋所有权人和公共租赁房承租人。

      第八条除别墅、低密度联排住宅外的住宅(以下称普通住宅)前期物业的综合服务费实行政府指导价。

      业主大会成立后的普通住宅以及前款规定以外的物业综合服务费实行市场调节价,其收费标准经业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定,在物业服务合同中约定。

      第九条市价格行政主管部门应当会同市建设行政主管部门按照质价相符的原则,制订物业服务等级标准和对应的政府指导价,并向社会公布。

      市价格行政主管部门应当会同市建设行政主管部门每3年对物业服务等级标准和对应的政府指导价执行情况进行评估,经评估需要调整的,应当及时调整。

      第十条普通住宅预售前,建设单位应当按照本市物业服务等级标准和相应的政府指导价,确定预售住宅项目的物业综合服务费,并在购房合同中注明。同一物业管理区域内同一物业类型分期开发的住宅项目,其物业综合服务费应当保持一致。

      第十一条物业综合服务费可以采取包干制或者酬金制等形式,具体收费方式由物业服务合同约定。

      前款所称包干制,是指由业主向物业服务企业支付固定物业综合服务费用,盈亏均由物业服务企业承担的物业服务计费方式;酬金制,是指在预收的物业综合服务费中按照约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业,其余的全部用于物业服务合同约定的支出,结余或者不足的,均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

      第十二条实行政府指导价的物业综合服务费的成本由以下项目构成:

      (一)管理服务人员工资、按规定提取的工会经费、职工教育经费,以及依法应当由物业服务企业缴纳的住房公积金和养老、医疗、失业、工伤、生育保险等社会保险费用;

      (二)物业共用部位、共用设施设备日常运行、维护保养、安全检测费用,不包括保修期内应当由建设单位履行保修责任而支出的维修费、应当由专项维修资金支出的维修和更新、改造费用;

      (三)绿化工具购置费、绿化用水费、补苗费、农药化肥费等绿化养护费,不包括应当由建设单位支付的种苗种植费和前期维护费。

      (四)购置清洁工具费、消杀防疫费、化粪池清理费、管道疏通费、清洁用料费、环卫所需费用等清洁卫生费用,包含每半年一次的二次供水水箱清洗消毒费用;

      (五)维护秩序所需器材装备费、安全防范人员的人身保险费及由物业服务企业支付的服装费等秩序维护费用,其中器材装备不包括共用设备中已包括的监控设备;

      (六)物业共用部位、共用设施设备保险及公众责任险的费用,以物业服务企业与保险公司签订的保险单和所交纳的保险费为准;

      (七)正常的物业管理活动所需的办公用品费、交通费、房租、水电费、通讯费、书报费等办公费用;

      (八)物业服务企业在管理多个物业项目情况下,为保证相关的物业服务正常运转而由各物业服务小区分摊的管理费用;

      (九)物业管理区域内物业服务企业按规定折旧方法计提的由物业服务企业拥有的、与物业服务直接相关的、使用年限在一年以上的资产的折旧;

      (十)经业主或者业主大会按规定同意由物业综合服务费开支的费用。

      实行市场调节价的物业综合服务费成本,可以参照前款规定,在物业服务合同中约定。

      第十三条物业综合服务费按照以下规定的房屋建筑面积计算:

      (一)已取得土地房屋权属证书的,按照土地房屋权属证书记载的建筑面积计算;

      (二)已出售但尚未取得土地房屋权属证书的,按照购房合同标明的建筑面积计算;

      (三)尚未出售的,按照报土地房屋行政主管部门备案的房屋销售方案确定的房屋建筑面积计算;

      (四)未记入产权面积的附属房屋建筑面积不作为计费面积。

      业主取得土地房屋权属证书后,应当及时将房屋建筑面积变更信息书面通知物业服务企业,物业服务企业应当自收到书面通知后的次月调整相应的物业综合服务费;未书面通知的,物业服务企业可以按照未变更前的房屋建筑面积计算收取物业综合服务费。

      第十四条物业综合服务费按月计费,可以按月或者按季度收取。业主与物业服务企业另有约定的,从其约定。

      第十五条物业综合服务费按照以下规定交纳:

      (一)前期物业服务合同签订之日起至房屋交付后当月,以及尚未出售房屋的物业综合服务费由建设单位交纳;

      (二)建设单位向业主承诺减免物业综合服务费的,减免部分的物业综合服务费由建设单位交纳;

      (三)房屋交付后次月及以后的物业综合服务费,由房屋所有权人交纳;

      (四)承租公共租赁房的,自租赁合同签订次月至租赁合同期满当月的物业综合服务费,由公共租赁房承租人交纳;

      (五)房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用,且与承租人约定由承租人交纳物业综合服务费的,从其约定,房屋所有权人依法承担连带责任。

      第十六条业主应当按照物业服务合同的约定,按时足额交纳物业综合服务费;未按时足额交纳的,物业服务企业应当以书面的方式督促其限期交纳,逾期仍未交纳的,物业服务企业可以在物业管理区域内按照物业服务合同的约定公布欠费业主名单催交,也可以依法向人民法院提起诉讼。

      第十七条前期物业服务合同期届满时尚未成立业主大会的,物业服务企业可以按照原物业服务合同约定的物业服务等级标准和物业综合服务费标准执行。物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主书面表示不同意的除外。

      物业服务企业按照原物业服务合同执行的,应当在合同期届满前30日在物业管理区域内的显著位置进行公示,公示日期不得少于7日;未按规定予以公示的,不得收取物业综合服务费。

      第十八条物业服务企业在前期物业服务合同履行期间确需调整物业服务等级标准和物业综合服务费标准的,应当在物业管理区域内显著位置公示服务成本变动情况和拟调价方案,并经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主的书面同意。

      第十九条物业服务企业不得向供水、供电、供气、通信、有线电视等专业经营单位收取物业管理区域内配套设施用房的物业综合服务费。

      第二十条机动车停车位物业服务费按照本章规定执行。

      本办法所称停车位物业服务费,是指物业服务企业为业主自有的停车位提供环境卫生保洁、停放秩序管理、通风照明等设施设备日常运行维护等服务,由业主交纳的费用。

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      第三章机动车停放服务费以及其他经营收入

      第二十一条普通住宅前期物业管理区域内的机动车停放服务费实行政府指导价。业主大会成立后的机动车停放服务费实行市场调节价,其收费标准经业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定,在物业服务合同中约定。

      本办法所称机动车停放服务费,是指物业服务企业对物业管理区域内共有部位施划的停车位进行经营和维护管理,向停放者收取的费用。

      第二十二条机动车停放服务费由物业服务企业根据物业服务合同的约定收取。前期物业管理区域内的物业服务企业可以依法提取不超过30%的机动车停放服务费收入作为经营管理费用,其余收入按规定存入日常专项维修资金专户。

      第二十三条对进入物业管理区域内执行公务的公安、消防、救护、市政抢险等车辆临时停放的,物业服务企业不得收取机动车停放服务费。

      第二十四条机动车停放服务费可以按次或者按天收取。业主与物业服务企业另有约定的,从其约定。

      第二十五条普通住宅前期物业管理区域内共有部位施划的停车位对外开放的机动车停放服务费标准,应当经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主的书面同意。

      第四章日常专项维修资金

      第二十六条普通住宅前期物业管理区域内的日常专项维修资金实行政府指导价。

      市价格行政主管部门应当会同市建设行政主管部门按照适度收取、合理使用的原则,并结合物业类型和使用年限,制定、调整日常专项维修资金政府指导价,并向社会公布。

      第二十七条日常专项维修资金收取的标准、方式以及相应责任按照本办法第二章的相关规定执行。

      受委托的业主委员会或者物业服务企业应当按照约定的日常专项维修资金收取方式,及时将其存入专项维修资金专户,实行统一管理。

      第二十八条日常专项维修资金专项用于保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造,包含电梯、中央空调、消防、安防、防雷等共用设施设备的专业维护保养及安全检验、检测,费用支出以业主委员会或者物业服务企业与专业维保单位签订的合同和支付合同款项的凭证为准。物业服务企业应当按照相关法规规定和物业服务合同的约定做好共用设施设备的日常维护保养工作。

      地下停车位的日常专项维修资金用于停车管理系统、停车设施以及相关场地设施的维修、更新、改造。

      第二十九条日常专项维修资金的使用,由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

      日常专项维修资金的使用应当按照业主大会决议或相关规定实行,社区居委会应当对未成立业主委员会的物业管理区域内的日常专项维修资金使用进行监督指导。

      日常专项维修资金的具体管理办法由市建设行政主管部门另行制定。

      第三十条因交付使用年限增加等因素需要调整日常专项维修资金标准的,物业服务企业应当在该物业管理区域内显著位置公示拟调整适用的方案,并经物业管理区域内该专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

      第三十一条业主应当按时足额缴交日常专项维修资金,未按时足额缴交的,业主委员会应当协助催缴,物业服务企业应当以书面的方式督促其限期缴交。业主逾期仍未缴交的,可按物业服务合同约定收取违约金;已将日常专项维修资金归集至专项维修资金专户实行统一管理的,该物业管理区域内业主欠缴日常专项维修资金累计24个月的,由建设行政主管部门通知市土地房屋行政主管部门,限制其进行房产交易、抵押等,直至将费用缴清,市土地房屋行政主管部门应当依法予以配合。

      第三十二条未经业主大会同意,且未将日常专项维修资金存入专项维修资金专户的,由建设行政主管部门责令业主委员会或者物业服务企业限期缴交;逾期拒不缴交的,记入不良信用记录。

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      第五章其他物业服务收费

      第三十三条普通住宅前期物业管理区域内的建筑废土清运费实行政府指导价。市价格主管部门应当根据市场因素变化的情况制定建筑废土清运费政府指导价,并向社会公布。

      物业服务企业应当在建筑废土清运费政府指导价范围内,按照与业主的合同约定,组织清运装修过程中产生的建筑废土。

      第三十四条物业服务企业可以根据装修装饰管理服务协议的约定,向业主收取装修保证金的。

      业主在装修过程中损坏共用设施设备、污染共用部位的,由业主负责修复、清洁;业主不修复、清洁的,由物业服务企业负责修复、清洁,所需费用从装修保证金中抵扣,不足部分由业主承担。没有造成损坏、污染的,或者抵扣后仍有剩余的,物业服务企业应当及时退还。

      第三十五条物业服务企业可以根据业主的要求,提供特约服务并收取相应的费用。

      特约服务费收取标准由物业服务企业与业主根据服务内容、服务质量协商确定。

      第三十六条物业管理区域内的供水、供电、供气、通信、有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受专业经营单位委托代收费用的,可以按照约定向委托单位收取代办手续费,但不得向业主收取手续费等额外费用。

      第三十七条物业管理区域内的绿化、保洁、二次供水的损耗、通风、照明以及设施设备运行维护使用的公共水电费应当按实际发生费用由业主或者物业使用人分摊;将住宅改变用途从事经营活动的,可以适当提高其公共水电费分摊比例。具体办法由市价格行政主管部门另行制定。

      物业服务企业在代收公共水电费分摊费用之前,应当按幢(梯)向业主公示分摊情况。

      第三十八条新建住宅实行门禁出入证(卡)管理的,建设单位应当为业主首次免费配置不少于4张出入证(卡);业主委员会成立后,实行出入证管理的,由业主委员会与物业服务企业协商约定。业主因丢失、损坏或者其他原因需要办理的,物业服务企业可以适当收取工本费。

      第五章规范与监督

      第三十九条属于政府指导价的普通住宅物业服务收费按下列规定实行备案管理:

      (一)建设单位应当在取得预售许可证之日起10日内,将确定的物业服务等级和综合物业服务费收费标准向价格行政主管部门备案,并在预售现场的显著位置公示;

      (二)物业服务企业应当在执行机动车车位物业服务费、机动车停放服务费、日常专项维修资金、建筑废土清运费之日起10日内向格行政主管部门备案,并在物业管理区域内按幢(梯)公示。

      价格行政主管部门应当及时将建设单位和物业服务企业按照前款规定的履行备案的信息向社会公布。

      第四十条物业服务收费实行明码标价。

      物业服务企业应当在收费场所的显著位置公示物业服务企业名称、服务内容、服务标准、服务项目、计费方式、收费标准、收费依据以及价格举报电话,接受业主监督,不得向业主收取任何未予标明和公示的费用。

      第四十一条物业服务企业应当按照物业服务合同约定的服务等级标准提供服务,在履行物业服务合同期间,发生减少服务人员、降低服务频次等影响服务标准情形的,应当相应地降低物业服务收费标准。

      第四十二条物业服务企业需要调整物业服务收费标准的,应当按幢(梯)在其显著位置张贴公告,并采取电话、信函、电子邮件等方式征求业主的意见。业主应当及时书面回复。

      征求意见时,物业服务企业不得故意隐瞒物业服务收费标准调整的主要信息,不得虚构物业服务成本,不得假冒业主签名。

      第四十三条物业服务企业应当完善内部财务管理制度,强化成本和收支管理。

      同一物业服务企业同时服务于多个物业管理区域的,服务成本和收支应当按照物业管理项目分别核算。

      第四十四条物业服务企业应当将机动车停放服务费及其他经营设施收入、日常专项维修资金、公共水电费分摊等单独列账,独立核算,并每半年按幢(梯)在其显著位置分别公示,接受业主监督。

      第四十五条价格行政主管部门、建设行政主管部门应当加强对物业服务企业的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准和收费行为的监督检查。

      在监督检查过程中,物业服务企业应当予以配合,如实反映情况,提供必要的账簿、文件、成本资料以及其他资料,不得弄虚作假。

      第四十六条建立物业服务收费投诉处理机制。

      对于因物业服务收费与物业服务质量不一致等情形引起的投诉,价格行政主管部门和建设行政主管部门应当按职责及时依法处理;涉及民事纠纷的,可以先行主持调解;调解不成的,引导当事人通过诉讼、仲裁或者其他方式解决。

      鼓励引入物业服务收费第三方争议解决机制。

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      第六章罚则

      第四十七条建设单位有下列情形之一的,由价格行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,按照下列规定处罚:

      (一)违反本办法第十条规定,在普通住宅预售前未按照规定确定物业综合服务费的,处以1万元以上3万元以下的罚款。

      (二)违反本办法第三十九条第一项规定,未按照规定备案的,处以1万元的罚款。

      第四十八条物业服务企业违反本办法第二十二条规定,未按规定提取经营管理费用的,由价格行政主管部门责令退还超额提取的经营收入,可以处以超额提取经营收入部分2倍以上5倍以下的罚款,但不得超过3万元。

      第四十九条物业服务企业违反本办法第三十九条第二项规定,未按规定将执行的机动车车位物业服务费、机动车停放服务费、日常专项维修资金、建筑废土清运费备案的,由价格行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处以1万元的罚款。

      第五十条物业服务企业有下列情形之一的,由价格行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处以3万元的罚款:

      (一)违反本办法第四十二条第二款规定,故意隐瞒物业服务收费标准调整的主要信息、虚构物业服务成本、假冒业主签名的;

      (二)违反本办法第四十四条规定,未单独列账、独立核算,以及未进行公示的。

      第五十一条违反本办法的其他价格违法行为,法律、法规、规章规定行政处罚的,由价格行政主管部门依法予以行政处罚。

      第五十二条价格行政主管部门以及其他行政管理部门的工作人员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊、收受贿赂的,依法给予行政处分,构成犯罪的,依法追究刑事责任。

      第七章附则

      第五十三条本办法自年月日起施行。《厦门市物业管理服务收费办法》(厦府〔1997〕综155号)同时废止。

     
  •   《河北省物业服务收费管理实施办法》规定物业服务收费区分不同物业的性质和特点等情况,分别实行政府指导价和市场调节价。物业服务区域内的车辆停放服务收费管理,按照政府价格主管部门的有关规定执行。

      河北省物价局河北省住房和城乡建设厅关于印发《河北省物业服务收费管理实施办法》的通知

      各设区市、直管县、扩权县(市)物价局、住房保障和房产管理局、住建局:

      为规范物业服务收费行为,维护业主和物业服务企业的合法权益,促进我省物业服务行业健康发展,根据《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》及国家发展改革委、建设部《物业服务收费管理办法》等规定,结合本省实际,对《河北省物业服务收费管理实施办法》进行了修订,现印发给你们,请遵照执行。

      2014年7月29日

    河北省物业服务收费管理实施办法

      第一条为规范物业服务收费行为,维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益,促进我省物业服务行业的健康发展,根据《中华人民共和国价格法》、《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《物业服务收费管理办法》等法律、法规、规章的有关规定,结合本省实际,制定本实施办法。

      第二条本实施办法适用于本省行政区域内物业服务收费及监督管理。

      第三条本实施办法所称物业服务收费,是指物业服务企业按照物业服务合同的约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、运行、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序,向业主或者物业使用人所收取的费用。

      第四条提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业;鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争,禁止价格垄断、价格欺诈等行为。

      第五条物业服务收费应当遵循合理、公平、公开以及收费项目、收费标准与服务内容、服务质量相适应原则。

      第六条物业服务收费实行统一政策,分级管理。省价格主管部门会同省房地产行政主管部门负责制定全省物业服务收费的政策和原则;指导、协调全省物业服务收费管理工作。

      设区市、县(市)价格主管部门会同同级房地产行政主管部门按照价格管理权限负责本行政区域内物业服务收费标准的制定和监督管理工作。

      第七条物业服务收费区分不同物业的性质和特点等情况,分别实行政府指导价和市场调节价。业主大会成立之前的住宅区(别墅除外)公共性物业服务收费实行政府指导价,别墅、业主大会成立之后的住宅区及其它非住宅物业服务收费实行市场调节价。

      物业服务企业接受业主委托提供公共性物业服务合同以外服务的特约服务费实行市场调节价。

      第八条设区市、县(市)房地产行政主管部门会同同级价格主管部门负责制定本行政区域内物业服务等级标准并对执行情况进行监督管理。

      第九条实行政府指导价的住宅区公共性物业服务收费,由设区市、县(市)人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门根据物业服务等级标准等因素,制定相应的等级基准价及其浮动幅度和相关物业服务收费标准,并向社会公布。各设区市、省直管县、扩权县(市)制定的物业服务收费标准及相关管理规定应及时向省级价格主管部门和房地产行政主管部门备案。其它县(市)制定的物业服务收费标准及相关管理规定应及时向设区市价格和房地产行政主管部门备案。物业服务收费等级基准价应根据社会平均成本变动情况适时调整,可建立与当地社会平均工资水平联动机制。

      第十条物业服务合同应当约定物业服务内容、服务等级标准、收费标准、收费方式及收费起始时间、合同终止情形、违约责任等内容。属于政府指导价的物业服务收费标准不得突破当地价格主管部门会同同级房地产行政主管部门制定的基准价格及其浮动幅度和相关物业服务收费标准。具体收费标准由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定并报当地政府价格主管部门和房地产行政主管部门备案。

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      第十一条实行市场调节价的物业服务收费,由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。

      第十二条物业服务区域内的车辆停放服务收费管理,按照政府价格主管部门的有关规定执行。

      住宅区的车辆停放服务包括提供场地、停车服务及车辆特约保管服务。停车服务费和规划的停车场地占用费实行政府指导价,由当地政府价格主管部门制定。车辆特约保管服务费实行市场调节价。已购买或租赁车位场地使用权的,合同约定使用期限内不再收取场地占用费。业主共有的道路或者其他场地上的停车场地占用费需依法经业主共同决定。

      对进入物业服务区域内进行军警应急处置、实施救助救护、市政工程抢修等执行公务期间的车辆,以及为业主、物业使用人配送、维修、安装等服务的临时停放车辆,物业服务企业不得收取任何费用。

      第十三条物业服务收费应按规定实行明码标价。物业服务企业应当在物业服务区域内的显著位置,将物业服务内容、服务标准(等级)、收费项目、收费标准等进行公示。

      第十四条业主与物业服务企业可采取包干制或酬金制计费方式约定物业服务费用。包干制是由业主向物业服务企业支付固定的物业服务费用,盈余或亏损均由物业服务企业享有或承担。酬金制是在预收的物业服务资金中按约定比例或约定数额提取酬金支付给物业服务企业,其余全部用于物业服务合同约定的支出,结余或不足均由业主享有或承担。

      实行物业服务费用包干制的,物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。

      实行物业服务费用酬金制的,预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。

      第十五条物业服务成本或者物业服务支出由人员费用、物业共用部位及共用设施设备日常运行和维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位及共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、管理费分摊、固定资产折旧以及经业主同意的其它费用组成。供水企业已接管物业服务区域内供水设施的,二次加压运行费用不计入物业服务支出或者物业服务成本。

      保修期内应由建设单位履行保修职责而支出的维修费和应由住宅专项维修基金支出的维修和更新、改造费用不计入物业服务支出或者物业服务成本。

      物业共用设施设备运行维护费可单独制定。

      第十六条业主对房屋进行装修时,应当事先告知物业服务企业,物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。物业服务企业可以向业主收取装修垃圾和渣土清运费,具体标准及管理办法由当地政府价格主管部门制定。

      物业服务企业不得向业主收取装修保证金(押金)、装修管理服务费、装修电梯使用费。

      第十七条受业主或业主委员会委托实行小区出入证(卡)管理的,物业服务企业可按制作成本收取工本费,收费标准由当地政府价格主管部门制定。未经多数业主或业主委员会委托实行小区出入证(卡)管理的,不得收取出入证(卡)费。

      第十八条物业服务企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规,严格履行物业服务合同,为业主提供质价相符的服务。

      第十九条业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用的,业主委员会或物业服务企业有权要求其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业服务企业可以依法追缴。

      业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。

      物业发生产权转移时,业主或者物业使用人应当结清物业服务费用。

      第二十条已竣工但尚未出售或者尚未按时交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位交纳。

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      第二十一条供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位,应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。

      第二十二条物业服务区域内,供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收上述费用的,可向委托单位收取手续费,不得向业主收取手续费等额外费用。

      第二十三条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后,按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。

      第二十四条物业服务企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费的,其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。

      第二十五条县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门,要加强对物业服务企业的服务内容、标准(等级)和收费项目、标准的监督。物业服务企业违反价格法律、法规和规定,由政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》等法律法规予以处罚。

      第二十六条本实施办法自2014年9月1日起施行,有效期5年。原省物价局、建设厅印发的《河北省物业服务收费管理实施办法》(冀价经费【2004】5号)同时废止。

     
  •   第一章 总则

      第一条 为了规范物业管理活动,维护业主和物业服务企业的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境,制定本条例。

      第二条 本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

      第三条 国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。

      第四条 国家鼓励采用新技术、新方法,依靠科技进步提高物业管理和服务水平。

      第五条 国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。

      县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

      第二章 业主及业主大会

      第六条 房屋的所有权人为业主。

      业主在物业管理活动中,享有下列权利:

      (一)按照物业服务合同的约定,接受物业服务企业提供的服务;

      (二)提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;

      (三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;

      (四)参加业主大会会议,行使投票权;

      (五)选举业主委员会成员,并享有被选举权;

      (六)监督业主委员会的工作;

      (七)监督物业服务企业履行物业服务合同;

      (八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;

      (九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;

      (十)法律、法规规定的其他权利。

      第七条 业主在物业管理活动中,履行下列义务:

      (一)遵守管理规约、业主大会议事规则;

      (二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

      (三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

      (四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;

      (五)按时交纳物业服务费用;

      (六)法律、法规规定的其他义务。

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      第八条 物业管理区域内全体业主组成业主大会。

      业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

      第九条 一个物业管理区域成立一个业主大会。

      物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

      第十条 同一个物业管理区域内的业主,应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会,并选举产生业主委员会。但是,只有一个业主的,或者业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

      第十一条 下列事项由业主共同决定:

      (一)制定和修改业主大会议事规则;

      (二)制定和修改管理规约;

      (三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

      (四)选聘和解聘物业服务企业;

      (五)筹集和使用专项维修资金;

      (六)改建、重建建筑物及其附属设施;

      (七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

      第十二条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式;但是,应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

      业主可以委托代理人参加业主大会会议。

      业主大会决定本条例第十一条第(五)项和第(六)项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定本条例第十一条规定的其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

      业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力。

      业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

      第十三条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。

      业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议,业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

      第十四条 召开业主大会会议,应当于会议召开15日以前通知全体业主。

      住宅小区的业主大会会议,应当同时告知相关的居民委员会。

      业主委员会应当做好业主大会会议记录。

      第十五条 业主委员会执行业主大会的决定事项,履行下列职责:

      (一)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;

      (二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

      (三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

      (四)监督管理规约的实施;

      (五)业主大会赋予的其他职责。

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      第十六条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内,向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。

      业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。

      业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。

      第十七条 管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

      管理规约应当尊重社会公德,不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。

      管理规约对全体业主具有约束力。

      第十八条 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的组成和成员任期等事项作出约定。

      第十九条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。

      业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府,应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。

      第二十条 业主大会、业主委员会应当配合公安机关,与居民委员会相互协作,共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。

      在物业管理区域内,业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责,支持居民委员会开展工作,并接受其指导和监督。

      住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定,应当告知相关的居民委员会,并认真听取居民委员会的建议。

      第三章 前期物业管理

      第二十一条 在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,建设单位选聘物业服务企业的,应当签订书面的前期物业服务合同。

      第二十二条 建设单位应当在销售物业之前,制定临时管理规约,对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

      建设单位制定的临时管理规约,不得侵害物业买受人的合法权益。

      第二十三条 建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示,并予以说明。

      物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。

      第二十四条 国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则,通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

      住宅物业的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的,经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

      第二十五条 建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。

      第二十六条 前期物业服务合同可以约定期限;但是,期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。

      第二十七条 业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权,建设单位不得擅自处分。

      第二十八条 物业服务企业承接物业时,应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。

      第二十九条 在办理物业承接验收手续时,建设单位应当向物业服务企业移交下列资料:

      (一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

      (二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

      (三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

      (四)物业管理所必需的其他资料。

      物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。

      第三十条 建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。

      第三十一条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围,承担物业的保修责任。

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      第四章 物业管理服务

      第三十二条 从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。

      国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。

      第三十三条 从事物业管理的人员应当按照国家有关规定,取得职业资格证书。

      第三十四条 一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。

      第三十五条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。

      物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。

      第三十六条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。

      物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。

      第三十七条 物业服务企业承接物业时,应当与业主委员会办理物业验收手续。

      业主委员会应当向物业服务企业移交本条例第二十九条第一款规定的资料。

      第三十八条 物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意,物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。

      第三十九条 物业服务合同终止时,物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。

      物业服务合同终止时,业主大会选聘了新的物业服务企业的,物业服务企业之间应当做好交接工作。

      第四十条 物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业,但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。

      第四十一条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则,区别不同物业的性质和特点,由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法,在物业服务合同中约定。

      第四十二条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。

      已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位交纳。

      第四十三条 县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门,应当加强对物业服务收费的监督。

      第四十四条 物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目,服务报酬由双方约定。

      第四十五条 物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。

      物业服务企业接受委托代收前款费用的,不得向业主收取手续费等额外费用。

      第四十六条 对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为,物业服务企业应当制止,并及时向有关行政管理部门报告。

      有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后,应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。

      第四十七条 物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时,物业服务企业在采取应急措施的同时,应当及时向有关行政管理部门报告,协助做好救助工作。

      物业服务企业雇请保安人员的,应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时,应当履行职责,不得侵害公民的合法权益。

      第四十八条 物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定,但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。

      物业使用人违反本条例和管理规约的规定,有关业主应当承担连带责任。

      第四十九条 县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉。

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      第五章 物业的使用与维护

      第五十条 物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施,不得改变用途。

      业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的,应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业;物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的,应当提请业主大会讨论决定同意后,由业主依法办理有关手续。

      第五十一条 业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地,损害业主的共同利益。

      因维修物业或者公共利益,业主确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会和物业服务企业的同意;物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会的同意。

      业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地,在约定期限内恢复原状。

      第五十二条 供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位,应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。

      前款规定的单位因维修、养护等需要,临时占用、挖掘道路、场地的,应当及时恢复原状。

      第五十三条 业主需要装饰装修房屋的,应当事先告知物业服务企业。

      物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。

      第五十四条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。

      专项维修资金属于业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造,不得挪作他用。

      专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。

      第五十五条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后,按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。

      第五十六条 物业存在安全隐患,危及公共利益及他人合法权益时,责任人应当及时维修养护,有关业主应当给予配合。

      责任人不履行维修养护义务的,经业主大会同意,可以由物业服务企业维修养护,费用由责任人承担。

      第六章 法律责任

      第五十七条 违反本条例的规定,住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准,擅自采用协议方式选聘物业服务企业的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,可以并处10万元以下的罚款。

      第五十八条 违反本条例的规定,建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。

      第五十九条 违反本条例的规定,不移交有关资料的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正;逾期仍不移交有关资料的,对建设单位、物业服务企业予以通报,处1万元以上10万元以下的罚款。

      第六十条 违反本条例的规定,未取得资质证书从事物业管理的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门没收违法所得,并处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。

      以欺骗手段取得资质证书的,依照本条第一款规定处罚,并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。

      第六十一条 违反本条例的规定,物业服务企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令停止违法行为,处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。

      第六十二条 违反本条例的规定,物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,处委托合同价款30%以上50%以下的罚款;情节严重的,由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益,用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。

      第六十三条 违反本条例的规定,挪用专项维修资金的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金,给予警告,没收违法所得,可以并处挪用数额2倍以下的罚款;物业服务企业挪用专项维修资金,情节严重的,并由颁发资质证书的部门吊销资质证书;构成犯罪的,依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

      第六十四条 违反本条例的规定,建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,没收违法所得,并处10万元以上50万元以下的罚款。

      第六十五条 违反本条例的规定,未经业主大会同意,物业服务企业擅自改变物业管理用房的用途的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,并处1万元以上10万元以下的罚款;有收益的,所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用。

      第六十六条 违反本条例的规定,有下列行为之一的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,并按照本条第二款的规定处以罚款;所得收益,用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用:

      (一)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的;

      (二)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地,损害业主共同利益的;

      (三)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。

      个人有前款规定行为之一的,处1000元以上1万元以下的罚款;单位有前款规定行为之一的,处5万元以上20万元以下的罚款。

      第六十七条 违反物业服务合同约定,业主逾期不交纳物业服务费用的,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业服务企业可以向人民法院起诉。

      第六十八条 业主以业主大会或者业主委员会的名义,从事违反法律、法规的活动,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予治安管理处罚。

      第六十九条 违反本条例的规定,国务院建设行政主管部门、县级以上地方人民政府房地产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利,收受他人财物或者其他好处,不依法履行监督管理职责,或者发现违法行为不予查处,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予行政处分。

      第七章 附则

      第七十条 本条例自2003年9月1日起施行。

     
  •   西安市物业管理条例经过重新修订,从业主大会制度建设、物业管理事权划分、物业项目交接、业主的权利与义务、专项维修资金应急使用等方面修订。西安市物业管理条例包括哪些内容?下面我们一起来看看。

    西安市物业管理条例

      第一章 总 则

      第一条 为了规范物业管理活动,维护业主和物业服务企业的合法权益,营造良好的生活和工作环境,根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《陕西省物业管理条例》及有关法律、法规,结合本市实际,制定本条例。

      第二条 本市行政区域内的物业管理及其监督管理活动,适用本条例。

      第三条 本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

      第四条 市房屋行政管理部门是本市物业管理的行政主管部门,对本市物业管理活动实施监督管理。

      区、县物业管理行政主管部门具体负责本辖区物业管理活动的监督管理。

      开发区管理委员会按照本条例的规定负责本开发区范围内物业管理活动的监督管理。

      发展改革、建设、规划、城市管理、工商、价格、公安、质监、市政公用、水务、环境保护、民政、人防等相关行政管理部门应当按照各自职责,做好物业管理活动的相关监督管理工作。

      街道办事处、镇人民政府在区、县物业管理行政主管部门的指导下,按照本条例的规定,负责本辖区物业管理活动的指导和监督工作。

      第五条 居民委员会应当协助街道办事处、镇人民政府和开发区管理委员会开展社区管理、社区服务中与物业管理有关的工作。

      第六条 物业管理行业协会应当加强行业自律管理,规范服务行为,制定并监督实施物业服务规范,促进物业服务行业科学、规范、健康发展。

      第七条 鼓励业主大会或者其委托的业主委员会、建设单位、物业服务企业委托物业服务第三方评估机构,开展物业项目交接和查验、物业服务标准和费用测算、物业服务质量评估等活动。

      物业服务第三方评估机构应当依照法律、法规和合同约定提供专业服务,出具的评估报告应当真实、客观、全面。

      鼓励采用新技术、新方法,依靠科技进步提高物业管理和服务水平。

      第二章 业主大会、业主委员会和物业管理委员会

      第一节 业主大会

      第八条 物业管理区域内的业主可以成立业主大会,选举业主委员会,进行业主自治。一个物业管理区域成立一个业主大会。业主较少且经全体业主一致同意决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会和业主委员会职责。

      第九条 物业管理区域符合下列条件之一的,可以召开首次业主大会会议:

      (一)物业出售并交付使用的建筑面积达到物业管理区域建筑物总面积百分之五十以上的;

      (二)首套物业出售并交付使用满两年且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业管理区域建筑物总面积百分之二十以上的。

      物业管理区域符合前款条件的,建设单位应当在十五日内书面告知物业所在地区、县物业管理行政主管部门和街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会,并报送筹备首次业主大会会议所需资料。建设单位未及时履行告知义务和报送资料的,已售物业业主人数百分之五以上联名可以书面告知。

      街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会应当自收到书面告知之日起三十日内,组织成立业主大会筹备组。

      第十条 建设单位应当报送筹备首次业主大会会议所需的下列资料:

      (一)业主名册;

      (二)物业管理区域划分证明;

      (三)房屋及建筑面积清册;

      (四)建筑规划总平面图;

      (五)共用设施设备交付使用备案证明;

      (六)物业服务用房配置资料;

      (七)成立业主大会必需的其他资料。

      第十一条 业主大会筹备组由街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会工作人员一名,居民委员会代表一名,建设单位代表一名,业主代表四至六名组成。街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会应当书面通知建设单位参加筹备工作。建设单位应当履行参加业主大会筹备组职责。

      筹备组组长由街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会工作人员担任。

      街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会应当制定业主代表推选办法,明确任职条件、名额分配方式、推选程序,并组织推选业主代表。

      筹备组成员名单应当自筹备组成立之日起七日内在物业管理区域内显著位置公告,公告时间不少于七日。

      筹备组正式开展筹备工作前,区、县物业管理行政主管部门或者开发区管理委员会应当对筹备组成员进行物业管理相关知识培训。

      第十二条 筹备组成员应当具有完全民事行为能力,且本人、配偶及其直系亲属未在本物业管理区域物业服务企业任职。

      筹备组成员中的业主代表还应当遵守临时管理规约,及时交纳物业服务费,不得有损坏房屋承重结构、违法建设、破坏房屋外貌或者擅自改变物业用途等不当使用的行为;本人、配偶及其直系亲属未在本物业管理区域建设单位任职。

      第十三条 业主大会筹备组履行下列职责:

      (一)确定召开首次业主大会会议的时间、地点、形式和内容;

      (二)拟定管理规约草案和业主大会议事规则草案;

      (三)确认业主身份,确定业主在首次业主大会会议上的投票权数;

      (四)拟定业主委员会选举办法;

      (五)提出业主委员会组成人员候选人名单;

      (六)承担召开首次业主大会会议的其他准备工作。

      业主大会筹备组应当在首次业主大会会议召开的十五日前,将前款第一项至第五项规定的事项在物业管理区域内显著位置公示。

      第十四条 业主大会筹备组应当自成立之日起六十日内,组织召开首次业主大会会议。

      业主大会筹备组应当自业主委员会选举产生之日起七日内,向业主委员会移交筹备期间的全部资料后解散。

      第十五条 划分为一个物业管理区域的分期开发建设项目,先期开发部分符合本条例第九条第一款规定条件的,可以召开首次业主大会会议,选举产生业主委员会。首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素,在业主大会议事规则中明确增补业主委员会组成人员的办法。

      第十六条 业主大会会议可以采用集体讨论或者书面征求意见的形式召开,并应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主参加。

      业主可以委托他人参加业主大会会议,但应当出具书面委托书,并载明委托事项。

      业主大会会议应当由业主委员会书面记录并存档。

      第十七条 采用集体讨论形式召开业主大会会议的,可以全体业主参加,也可以以幢、单元、楼层为单位,推选业主代表参加。

      推选业主代表参加业主大会会议的,业主代表应当于参加业主大会会议三日前,就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见;凡需业主投票表决的,表决票应当经本人签名,由业主代表在业主大会投票时如实反映。

      业主代表出席业主大会会议不得委托他人。业主代表因故不能参加业主大会会议的,其所代表的业主应当另外推选一名业主代表参加。

      第十八条 采用书面征求意见形式召开业主大会会议的,应当将征求意见书送交每一位业主,由业主本人或者其委托的代理人实名签署意见;无法送达的,应当在物业管理区域内显著位置公告。需投票表决的,表决意见应当由业主本人或者其委托的代理人签名。

      街道办事处、镇人民政府、开发区管理委员会或者其委托的居民委员会应当对采用书面征求意见形式召开业主大会会议的情况进行监督指导。

      第十九条 业主大会会议分为定期会议和临时会议,由业主委员会按照业主大会议事规则组织召开。

      召开业主大会会议,业主委员会应当于会议召开十五日前将会议内容书面告知居民委员会。

      第二十条 业主委员会未按规定组织召开业主大会会议的,业主可以请求物业所在地街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会责令其限期组织召开;逾期仍未组织召开的,由街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会组织召开。

      第二十一条 业主大会监督业主委员会工作,听取和审查业主委员会的工作报告、财务报告,并决定下列事项:

      (一)制定和修改管理规约、业主大会议事规则、业主委员会选举办法、业主委员会工作规则;

      (二)选举业主委员会或者更换业主委员会组成人员;

      (三)物业管理模式;

      (四)选聘和解聘物业服务企业;

      (五)续筹和使用住宅专项维修资金;

      (六)改建、重建建筑物及其附属设施;

      (七)业主大会、业主委员会工作经费和业主委员会组成人员工作津贴的开支范围、标准;

      (八)改变或者撤销业主委员会不适当的决定;

      (九)利用共用部位、共用设施设备进行经营及收益分配等事项;

      (十)对物业管理区域内的相关财务收支情况进行审计;

      (十一)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

      决定前款第五项、第六项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意。

      第二十二条 业主大会会议表决采用纸质方式实名投票;在确保业主意思表示真实、有效的前提下,也可以采用手机信息、电子邮件等方式实名投票。

      业主大会会议表决结果和决定应当以书面形式向全体业主公示。

      第二节 业主委员会

      第二十三条 业主委员会是业主大会的执行机构,由业主大会选举产生。

      业主委员会的选举产生之日为其成立日期。

      第二十四条 业主委员会由五至十一人单数组成,任期三至五年,可以连选连任。业主委员会组成人员的具体人数和任期由业主大会议事规则规定。

      业主委员会组成人员应当具备法律、法规规定的任职条件,并符合本条例第十二条的规定。

      业主委员会应当自选举产生之日起七日内召开首次会议,在全体有表决权的组成人员中推选业主委员会主任、副主任。

      第二十五条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内,持下列资料向物业所在地街道办事处、镇人民政府及区、县物业管理行政主管部门备案;开发区范围内的,向开发区管理委员会备案:

      (一)管理规约、业主大会议事规则;

      (二)业主大会会议记录和会议决定;

      (三)业主委员会组成人员的基本情况。

      区、县物业管理行政主管部门或者开发区管理委员会应当自收到上述材料后五个工作日内发出备案回执。业主委员会持备案回执,向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章,并在物业管理区域内显著位置公告备案情况。

      备案事项发生变更的,业主委员会应当自变更之日起十五日内书面报告备案单位,并在物业管理区域内显著位置公告。

      第二十六条 业主委员会应当建立印章管理制度,业主大会印章、业主委员会印章应当指定专人保管。

      业主大会印章的使用,应当根据业主大会议事规则的规定或者业主大会的决定;业主委员会印章的使用,应当根据业主委员会的决定。

      第二十七条 业主委员会履行下列职责:

      (一)执行业主大会的决定;

      (二)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;

      (三)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

      (四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

      (五)监督管理业主共有收益;

      (六)监督管理规约、物业管理制度的实施;

      (七)审核需要业主分摊的费用;

      (八)督促业主交纳物业服务费及其他相关费用;

      (九)组织续筹和监督使用住宅专项维修资金;

      (十)调解物业使用纠纷;

      (十一)受业主委托代表业主提起或者参与涉及业主共同利益的仲裁和诉讼;

      (十二)业主大会赋予的其他职责。

      第二十八条 业主委员会不得有下列行为:

      (一)拒不执行业主大会决定;

      (二)转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝、拖延提供有关文件、资料;

      (三)擅自使用业主大会印章;

      (四)打击、报复、诽谤、陷害投诉人、举报人;

      (五)未经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意,与物业服务企业签订物业服务合同;

      (六)擅自动用住宅专项维修资金、业主共有收益,侵占业主共有财产;

      (七)违反法律、法规规定或者超越业主大会赋予的职权,侵害业主合法权益的其他行为。

      第二十九条 业主委员会会议应当作书面记录并存档。业主委员会会议作出的决定,应当经出席会议的组成人员签名后加盖业主委员会印章,并自作出决定之日起三日内在物业管理区域内显著位置公告。

      业主委员会主任、副主任无正当理由不依法召集业主委员会会议的,由物业所在地街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会指定其他委员召集业主委员会会议。

      业主委员会组成人员不得委托他人出席业主委员会会议。

      第三十条 业主委员会应当向业主公开下列资料,随时接受业主查询:

      (一)管理规约、业主大会议事规则;

      (二)业主大会和业主委员会的决定;

      (三)物业服务合同;

      (四)住宅专项维修资金的筹集、使用明细;

      (五)共用部位、共用设施设备的使用和经营收支情况;

      (六)占用业主共有道路、场地设置车位、车库的使用和经营收支情况;

      (七)业主大会和业主委员会工作经费的收支明细;

      (八)其他应当向业主公开的资料。

      前款第五项至第七项规定的事项至少每半年在物业管理区域内显著位置公布一次。业主有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问,业主委员会应当予以答复。

      第三十一条 业主委员会任期届满三个月前,应当书面报告物业所在地街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会,并依法开展换届选举工作。

      换届筹备组人员不得作为新一届业主委员会组成人员人选。

      业主委员会任期届满未完成换届选举的,物业所在地街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会应当组织换届选举。

      第三十二条 业主委员会应当自任期届满之日起十日内,在街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会指导和监督下,将保管的档案资料、印章及其他属于全体业主共有的财物移交新一届业主委员会;未完成换届选举的,移交给物业所在地街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会代管。街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会在新一届业主委员会选举产生并办理备案手续后十日内,将其保管的档案资料、印章及财物移交新一届业主委员会。

      业主委员会组成人员资格在任期内提前终止的,应当在终止之日起三日内向本届业主委员会移交由其保管的前款所列档案资料、印章及财物。业主委员会组成人员决定集体辞职的,应当将其保管的前款所列档案资料、印章及财物移交给物业所在地街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会代管。

      不按时移交本条第一款、第二款所述档案资料、印章及财物的,街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会应当责令交回;造成损失的,依法承担赔偿责任。

      第三节 物业管理委员会

      第三十三条 住宅小区有下列情形之一的,可以成立物业管理委员会作为临时机构,代行业主委员会职责:

      (一)不具备成立业主大会条件的;

      (二)具备成立业主大会条件但未成立,经物业所在地街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会指导两次后仍不能成立的;

      (三)业主委员会不履行职责达一年以上、无法正常开展工作,需要调整或者重新选举业主委员会,经物业所在地街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会指导两次后仍不能选举产生新一届业主委员会的。

      第三十四条 物业管理委员会由街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会组织成立,由业主成员以及街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会、公安派出所、居民委员会、建设单位派员组成。

      物业管理委员会由九至十三人单数组成。其中业主成员不少于百分之五十,由街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会在业主中推荐产生。物业管理委员会的业主成员资格应当符合本条例第二十四条第二款的规定。

      物业管理委员会成员应当在物业管理区域内显著位置公示。

      第三十五条 自物业管理委员会成立之日起十日内,街道办事处、镇人民政府应当将成立情况书面告知物业所在地区、县物业管理行政主管部门;开发区管理委员会应当将成立情况书面告知市物业管理行政主管部门。

      物业管理行政主管部门应当加强对物业管理委员会的指导和监督。

      第三十六条 物业管理委员会应当依法履行职责,就物业共同管理事项征求全体业主意见,形成业主共同决定。

      物业管理委员会应当自业主委员会依法备案之日起七日内,与业主委员会办理相关资料及财物移交手续后解散。

      第四节 其他规定

      第三十七条 召开首次业主大会会议所必需的宣传、资料、文印等筹备经费,根据物业管理区域规模、业主户数和建筑面积等因素确定,由建设单位承担。

      建设单位应当在业主大会筹备组成立之前,将首次业主大会会议筹备经费交至街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会设立的专用账户,供业主大会筹备组使用。

      首次业主大会会议召开后,业主大会筹备组应当将筹备经费的使用情况在物业管理区域内显著位置公布,接受全体业主监督。筹备经费的结余部分应当退还建设单位。

      第三十八条 业主大会应当建立规范的财务管理制度。住宅专项维修资金、共用部位和共用设施设备经营收益、业主大会和业主委员会工作经费、业主委员会组成人员工作津贴等应当按照财务要求建账、入账并定期在物业管理区域内显著位置公示。业主委员会应当妥善保管财务原始凭证及相关会计资料。

      第三十九条 经百分之二十以上业主提议,业主大会应当决定是否委托有资质的中介机构对住宅专项维修资金、业主共有收益、业主大会和业主委员会工作经费、业主委员会组成人员工作津贴等相关财务收支情况进行审计,并将审计报告通报全体业主。业主委员会或者物业服务企业不得转移、隐匿、篡改、毁弃会计凭证、会计账簿、财务会计报告以及其他与财务收支有关的资料。

      对任期和离任的业主委员会组成人员是否进行经济责任审计,应当在管理规约和业主大会议事规则中约定。

      第四十条 业主大会、业主委员会应当配合相关居民委员会依法履行自治管理职责,支持居民委员会开展工作,并接受其指导和监督。业主大会、业主委员会作出的决定应当及时告知居民委员会。

      第四十一条 业主认为业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规规定的,可以向街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会书面提出撤销申请;业主认为物业管理委员会作出的决定违反法律、法规规定的,可以向市、区、县物业管理行政主管部门书面提出撤销申请。

      受理申请的单位应当在十五个工作日内将审查结果书面告知申请人;业主大会、业主委员会、物业管理委员会作出的决定违反法律、法规的,应当责令其限期改正,逾期不改正的,应当撤销其决定并通告全体业主。

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      第三章 前期物业管理

      第四十二条 本条例所称前期物业管理,是指业主或者业主委员会与选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效之前的物业管理。

      建设单位负责选聘物业服务企业实行前期物业管理,签订前期物业服务合同,监督物业服务企业履行前期物业服务合同。

      第四十三条 新建建设项目拟实行物业管理的,建设单位应当在申请办理建设工程规划许可证的同时,持建设项目规划设计方案向物业所在地区、县物业管理行政主管部门或者开发区管理委员会提出划分物业管理区域的申请。

      区、县物业管理行政主管部门或者开发区管理委员会应当自受理之日起三十日内,根据建设项目规划设计方案,向建设单位出具物业管理区域划分决定。区、县物业管理行政主管部门划分物业管理区域前应当征求物业所在地街道办事处、镇人民政府的意见。

      第四十四条 划分物业管理区域应当考虑共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素,根据相对独立、便于管理的原则,按照下列情况进行具体划分:

      (一)按照物业项目建设用地规划许可证确定的红线图范围划定;

      (二)物业主要配套设施设备和相关场地共用的,应当划分为一个物业管理区域,但其主要配套设施设备和相关场地能够分割并独立使用的,可以划分为不同的物业管理区域;

      (三)已经实施物业管理的区域,其主要配套设施设备和相关场地共用的,应当划分为一个物业管理区域;其主要配套设施设备和相关场地能够分割并独立使用的,经业主大会同意后可以划分为不同的物业管理区域;

      (四)不同物业管理区域地理上自然相连的,业主未入住前,经各自建设单位同意,并已向物业买受人明示,或者业主入住后,经各自的业主大会同意后,可以合并为一个物业管理区域。

      第四十五条 物业管理区域划分后不得擅自变更。

      确需变更的,应当形成调整方案,并向区、县物业管理行政主管部门或者开发区管理委员会提出申请。

      调整方案应当对调整后物业管理区域的道路、绿地、共用部位和共用设施设备的使用、维护等作出规定,并经物业管理区域专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意。

      物业管理区域调整后,区、县物业管理行政主管部门或者开发区管理委员会应当在物业管理区域显著位置公告。

      第四十六条 影响消防、避险、燃气、电梯以及其他共用设施设备使用的,不得划分为独立的物业管理区域。

      对物业管理区域划分有争议的,由区、县物业管理行政主管部门会同物业所在地街道办事处、镇人民政府确定,或者由开发区管理委员会确定。

      第四十七条 物业管理区域划分后,建设单位在销售物业时,应当将下列材料向物业买受人明示,并作为买卖合同的附件:

      (一)物业管理区域的范围;

      (二)共用部位的名称、位置和面积;

      (三)共用设施设备的名称、用途;

      (四)物业管理用房的位置和面积。

      第四十八条 建设单位在销售物业前应当制定临时管理规约。临时管理规约包括下列内容:

      (一)使用维护物业共有部分的规则;

      (二)使用物业专有部分的权利和义务;

      (三)维护物业管理区域公共秩序的权利和义务;

      (四)分担物业管理区域各类费用的方式;

      (五)违反临时管理规约应当承担的责任。

      临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。

      临时管理规约的效力至业主大会通过的管理规约生效时终止。

      第四十九条 现售商品房出售之日三十日前,预售商品房取得《商品房预售许可证》前,住宅物业的建设单位应当通过招投标的方式完成物业服务企业选聘;投标人少于三个或者住宅规模不超过三万平方米的,经区、县物业管理行政主管部门或者开发区管理委员会批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

      建设单位应当自选定物业服务企业之日起三十日内与物业服务企业签订前期物业服务合同。

      第五十条 前期物业服务合同签订之日起十五日内,建设单位应当将前期物业服务合同和临时管理规约向区、县物业管理行政主管部门或者开发区管理委员会备案。区、县物业管理行政主管部门或者开发区管理委员会应当自备案之日起五个工作日内将备案情况书面报告市物业管理行政主管部门。

      建设单位应当将备案后的临时管理规约在销售场所公示。

      建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同的内容。物业买受人在与建设单位签订买卖合同时,应当书面承诺遵守临时管理规约。

      第五十一条 前期物业服务合同可以约定期限;期限未满,但业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。

      第五十二条 新建住宅物业交付使用十五日前,建设单位应当与物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验,与竣工验收资料不符的,由建设单位负责整修。

      建设单位应当与物业服务企业签订承接查验协议,对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出约定。物业承接查验协议作为前期物业服务合同的补充协议,与前期物业服务合同具有同等法律效力。

      建设单位与物业服务企业恶意串通、弄虚作假,在承接查验过程中共同侵害业主利益的,应当共同承担赔偿责任。

      第五十三条 建设单位应当在现场查验二十日前向物业服务企业移交下列资料:

      (一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

      (二)共用设施设备清单;

      (三)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

      (四)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

      (五)业主名册;

      (六)承接查验所必需的其他资料。

      第五十四条 承接查验过程中,因建设单位逾期不提供相关合格证明材料、物业项目存在严重安全隐患和重大工程缺陷等影响物业正常使用的,物业服务企业有权拒绝承接该项目。

      承接查验的费用,由建设单位和物业服务企业在前期物业服务合同中约定。没有约定或者约定不明的,由建设单位承担。

      第五十五条 物业服务企业应当自物业交接后三十日内,持物业承接查验相关资料向物业所在地区、县物业管理行政主管部门或者开发区管理委员会备案。

      物业交接后,发现存在隐蔽工程质量问题,影响房屋结构安全和正常使用的,建设单位应当负责修复;造成损失的,依法承担赔偿责任。

      第五十六条 新建物业应当在物业管理区域内配置物业管理用房。物业管理用房应当与新建物业同步设计、同步施工、同步交付,其面积、位置应当符合《建设工程规划许可证》及《居住区公建配套设施建设合同》要求,并在建设工程规划设计方案中载明。建设单位应当按照下列规定配置物业管理用房:

      (一)物业建筑面积三十万平方米以下的,按物业建筑面积的千分之三提供,但最低不得少于一百平方米;

      (二)物业建筑面积超过三十万平方米的,除按照三十万平方米的千分之三提供外,超过部分按千分之一的标准提供;

      (三)物业管理用房应当按照办公用房标准设计,具备水、电等基本使用功能,且位于地面以上的建筑面积不低于物业管理用房建筑面积的百分之五十。

      业主委员会的办公用房从物业管理用房中调剂,建筑面积不少于三十平方米。前期物业服务企业应当在首届业主委员会依法备案之日起十五日内,向业主委员会移交办公用房。

      物业管理用房属全体业主共有,无偿提供给物业服务企业使用。任何单位和个人不得将物业管理用房转让、出租或者改作他用。

      第五十七条 前期物业管理期间,有下列情形之一的,建设单位应当依法重新选聘物业服务企业,并监督物业服务企业之间依法交接:

      (一)前期物业服务合同期满,业主大会尚未成立,物业服务企业不愿再续签合同的;

      (二)物业服务企业擅自撤离的;

      (三)物业服务企业被吊销营业执照或者资质证书的;

      (四)法律、法规规定的其他情形。

      第五十八条 前期物业管理期间,建设单位已经注销或者无法履行相关义务,但尚未成立业主大会的,物业服务企业应当于退出物业管理区域六个月前书面告知业主及物业所在地街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会。

      街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会应当在物业服务企业退出前,组织业主成立业主大会,决定管理模式。

      第五十九条 物业交付使用前的物业服务费由建设单位承担,交付使用后的物业服务费由业主承担。建设单位出售物业时,不得向物业买受人承诺减免物业服务费。

      第四章 物业服务与管理

      第六十条 从事物业管理服务的企业,应当依法取得物业服务企业资质证书,并在资质证书许可范围内承接物业管理服务,不得伪造、涂改、出租、出借、转让资质证书。

      第六十一条 业主委员会与选聘的物业服务企业应当签订物业服务合同。物业服务合同签订之日起十五日内,物业服务企业应当将物业服务合同报物业所在地区、县物业管理行政主管部门或者开发区管理委员会备案。

      第六十二条 物业服务企业承接物业时,应当与业主委员会办理物业交接手续。

      交接双方应当对物业管理区域内共用设施设备的使用维护现状进行确认,并报物业所在地街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会备案。

      第六十三条 物业服务合同应当包括下列内容:

      (一)物业的基本情况;

      (二)委托方和受托方的权利义务;

      (三)物业管理服务事项和服务标准要求;

      (四)物业服务费的标准和收取办法;

      (五)物业的维修和养护要求;

      (六)公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务;

      (七)合同的期限、变更和解除;

      (八)合同终止时物业资料、财物的移交方式;

      (九)违约责任及解决纠纷的途径;

      (十)住宅专项维修资金的管理使用;

      (十一)物业管理服务用房;

      (十二)双方当事人约定的其他事项。

      第六十四条 物业服务企业应当履行物业服务合同,并遵守下列规定:

      (一)按照物业服务的规范和标准提供服务;

      (二)及时向业主告知安全合理使用物业的注意事项;

      (三)定期听取业主的意见和建议,改进和完善服务;

      (四)协助公安机关做好物业管理区域内的安全防范工作;

      (五)接受居民委员会指导和监督,配合做好社区管理相关工作。

      物业服务企业不得以部分业主拖欠物业服务费、不配合管理等为由减少服务内容或者降低服务质量,不得采取中断供水、供电、供气、供热等方式限制或者变相限制专业服务。

      第六十五条 物业服务企业可以根据物业服务合同约定,聘请专业机构承担设施设备维修养护、清洁卫生、园林绿化、工程施工等专项服务,但不得将该物业管理区域全部物业服务一并委托或者转交给其他单位或者个人。

      电梯、锅炉、消防、监控安防等涉及人身、财产安全以及其他有特定要求的设施设备,应当委托具有相应资质的专业机构进行维修和养护。

      第六十六条 物业服务费可以采取包干制或者酬金制等方式,具体收费方式由物业服务合同约定。

      实行酬金制收费方式的,物业服务企业应当按照规定对物业服务各项资金的收支建立台账,并接受业主委员会核查。

      实行包干制收费方式的,物业服务收费根据不同物业的性质和特点,分别实行政府指导价和市场调节价。政府指导价的适用范围和收费标准由价格主管部门制定。市场调节价的收费标准应当在成本核算、公开公示、与业主充分协商的基础上,由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。

      第六十七条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费。

      业主未按照约定交纳物业服务费的,物业服务企业、业主委员会可以通过上门催交、在物业管理区域显著位置公示等形式督促其限期交纳;逾期不交纳的,物业服务企业可以依法申请仲裁或者提起诉讼。经仲裁裁决或者判决确认后仍不履行的,按照个人信用信息管理有关规定录入个人信用档案。

      物业服务合同未约定或者未经业主同意,物业服务企业自行提供的服务,不得向业主收取费用。物业服务企业为业主或者物业使用人提供物业服务合同以外的专项服务的,其收费标准可以由双方另行约定。

      第六十八条 物业服务企业应当登记进出物业管理区域的外来人员和车辆,并定时对物业管理区域进行巡逻。

      物业管理区域内安装监控安防设施设备的,物业服务企业应当定期维修、养护,确保正常运行。

      第六十九条 本市实行物业服务重大事件报告制度。物业管理区域内发生下列情形之一的,物业服务企业应当向区、县物业管理行政主管部门或者开发区管理委员会及相关部门报告:

      (一)发生火灾、爆炸或者自然灾害等造成人身伤亡或者危及建筑物安全;

      (二)建筑物及其附属设施设备发生安全隐患,且在八小时以内难以排除,严重危及业主、物业使用人及建筑物安全;

      (三)发生群体性突发事件,影响社会和谐稳定;

      (四)物业管理区域内发生重大伤亡事件;

      (五)其他影响业主、物业使用人正常生活的事件。

      第七十条 新建住宅物业管理区域内的专业经营设施设备由专业经营单位负责维修、养护和管理。建设单位应当协调配合专业经营设施设备的施工并承担相关的配套建设。供水、供电、供气、供热等计量装置应当按照专有部分一户一表、共有部分独立计量表配置。

      专业经营单位委托物业服务企业负责专业经营设施设备日常维修、养护的,应当与物业服务企业签订委托协议,明确维修、养护的主要事项以及费用支付的标准和方式,并对其维修、养护工作进行监督。

      第七十一条 住宅物业管理区域内已建成的供水、供电、供气、供热等终端用户分户计量表,或者终端用户入户端口以前的专业经营设施设备及相关管线,由业主大会决定是否移交给专业经营单位负责管理。决定移交的,建设单位应当组织有关专业经营单位进行验收。

      验收合格的,专业经营单位应当接收并负责维修、养护和管理;验收不合格的,由专业经营单位按照相关标准和规范提出整改方案,经整改合格后移交。住宅物业尚在工程质量保修期内的整改费用由建设单位承担,超出保修期的由全体业主共同承担。

      第七十二条 专业经营单位应当向最终用户服务并收取费用,对公共能耗应当独立安装计量装置,计量收费。

      专业经营单位可以委托物业服务企业代收相关费用,并支付一定的代收服务费。代收服务费标准由双方协商确定。专业经营单位、受委托的物业服务企业不得向业主转嫁代收服务费。

      专业经营单位不得强制物业服务企业代收费用,不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止向最终用户提供服务。

      第七十三条 物业服务合同期限届满三个月前,业主委员会应当组织召开业主大会,决定续聘或者选聘新的物业服务企业。业主大会决定续聘的,业主委员会应当在物业服务合同期限届满七日前与物业服务企业续签物业服务合同。业主大会决定选聘新的物业服务企业的,原物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起十五日内撤出物业管理区域,并配合新选聘的物业服务企业办理交接手续,不得以物业服务中的债权债务纠纷未解决、阶段工作未完成等为由拒绝退出。

      物业服务企业决定不再续签物业服务合同的,应当在合同期限届满三个月前在物业管理区域内显著位置公告,并书面告知业主委员会和物业所在地街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会。

      物业服务合同期限届满,业主大会没有作出选聘或者续聘决定,也没有要求物业服务企业退出物业管理区域,原物业服务企业按照原合同继续提供服务的,原合同权利义务延续。在合同权利义务延续期间,合同当事人一方提出终止合同的,应当提前三个月告知对方当事人。

      第七十四条 物业服务企业退出物业管理区域,应当撤出管理区域内的物业服务人员,并向业主委员会履行下列交接义务:

      (一)移交本条例第五十三条规定的相关资料;

      (二)移交物业资料,实行酬金制的,还应当移交物业服务期间的财会资料;

      (三)物业管理用房;

      (四)清退预收、代收的有关费用及利用共用部位、共用设施设备经营收益;

      (五)法律、法规规定的其他事项。

      物业服务企业不得损坏、隐匿、销毁物业资料和财物。

      因维护保养不当等原因导致电梯、锅炉、消防、监控安防等共用设施设备无法正常使用的,物业服务企业应当修复并承担相应责任。

      第七十五条 配套设施不齐全的老旧住宅小区应当按照政府补助、单位自主、居民自愿的原则,逐步改造提升。

      市、区、县人民政府或者开发区管理委员会应当制定年度改造计划,安排专项资金,用于老旧住宅小区的改造提升。对产权单位自主开展的改造提升,市、区、县人民政府或者开发区管理委员会应当给予适当补贴。

      第七十六条 老旧住宅小区改造提升完成后,街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会应当组织召开业主大会会议,决定管理模式。

      未实行物业管理的老旧住宅小区,由街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会组织实施环境卫生、秩序维护等基本物业服务,所需费用由物业使用人承担。

      第七十七条 业主、业主委员会、物业管理委员会、物业服务企业、专业经营单位、建设单位之间在物业管理服务活动中发生争议的,可以要求物业所在地街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会调解,也可以依法申请仲裁或者提起诉讼。

      第七十八条 物业服务企业应当将下列信息在物业管理区域内显著位置公示并及时更新:

      (一)物业服务企业的资质证书,物业服务企业项目经理的基本情况、联系方式,客服、工程维修电话;

      (二)物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准等;

      (三)电梯、锅炉、消防、监控安防等共用设施设备日常维修保养单位的名称、资质、联系方式和应急处置方案等;

      (四)代收代缴事项;

      (五)水、电、热等公共能耗总量、明细及费用分摊方式;

      (六)共用部位和共用设施设备经营收益情况;

      (七)法律、法规规定及物业服务合同约定应当公示的其他信息。

      第七十九条 市物业管理行政主管部门应当建立物业服务企业信用评价体系,对物业服务企业、项目负责人的信用信息实行动态管理,向社会公布评价结果。

      区、县物业管理行政主管部门和开发区管理委员会具体负责物业服务企业、项目负责人信用信息征集、考核、评价、汇总和核查工作。

      街道办事处、镇人民政府、居民委员会应当做好辖区内物业服务企业、项目负责人信用信息的征集、核查工作。

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      第五章 物业的使用与维护

      第八十条 业主、物业服务企业应当按照不动产权属证书载明的用途,或者规划行政主管部门批准的设计用途,使用物业及公共建筑和共用设施,不得擅自改变用途。

      确需改变的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意。改变公共建筑和共用设施用途的,还应当经业主大会同意。

      第八十一条 物业管理区域内禁止下列行为:

      (一)将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房;

      (二)在居民住宅楼、未配套设立专用烟道的商住综合楼以及商住综合楼内与居住层相邻的商业楼层内新建、改建、扩建产生油烟、异味、废气的餐饮服务项目;

      (三)占用或者损坏共用部位、共用设施设备,擅自移动共用设施设备;

      (四)违法搭建建筑物、构筑物,开挖、扩建地下室;

      (五)违反规定饲养动物;

      (六)存放不符合安全标准的易燃、易爆和剧毒等危险性物品;

      (七)损坏或者擅自停用公共消防设施和器材,占用、堵塞、封闭消防通道、消防登高面等消防场地,妨碍公共疏散通道、安全出口畅通;

      (八)擅自在建筑物、构筑物上悬挂、张贴、涂写、刻画;

      (九)超过规定标准排放噪声;

      (十)法律、法规和临时管理规约、管理规约禁止的其他行为。

      有前款所列行为之一的,物业服务企业应当及时劝阻、制止,并向相关部门和业主委员会报告。物业服务企业、业主委员会、业主有权依照法律、法规以及临时管理规约、管理规约,要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、恢复原状、赔偿损失;业主、物业使用人有权向相关行政管理部门投诉和举报,对侵害自己合法权益的行为,可以依法申请仲裁或者提起诉讼;业主委员会可以按照管理规约或者业主大会的决定,对侵害业主共同利益的行为依法申请仲裁或者提起诉讼。

      第八十二条 物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库,应当首先满足本物业管理区域内业主的停车需要,其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

      建设单位在销售物业时,应当将拟出售、附赠或者出租车位、车库的相关信息在销售场所显著位置公示。

      第八十三条 占用业主共有道路、场地用于停放汽车的车位、车库属于全体业主共有,建设单位不得出售、附赠或者出租。

      业主共有用于停放汽车的车位、车库的使用,由业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定。

      第八十四条 占用业主共有道路、场地停放汽车的,由业主大会决定是否收取场地占用费、收取标准和用途等事项。业主大会决定收取机动车辆场地占用费的,场地占用费属于全体业主共有,由物业服务企业代为收取。

      物业服务企业可以收取机动车辆停放服务费。机动车辆停放服务费属于物业服务企业所有。

      机动车辆场地占用费、机动车辆停放服务费的收取标准应当在物业管理区域内显著位置公示。

      物业服务企业应当将机动车辆场地占用费、机动车辆停放服务费单独列账,独立核算。业主委员会应当对机动车辆场地占用费收支情况进行监督,并向业主大会报告。

      业主对汽车停放有保管要求的,应当与物业服务企业另行签订保管服务合同。

      公安、消防、抢险、救护、环卫等车辆执行公务时,在物业管理区域内临时停放,不得收取费用。

      第八十五条 利用物业共用部位、共用设施设备设置广告、车位车库和进行其他经营活动的,应当在征得相关业主、业主大会同意,并征求物业服务企业的意见后,按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充住宅专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。

      第六章 物业保修金与住宅专项维修资金

      第八十六条 建设单位应当依照国务院及其建设行政主管部门的规定对物业保修期内的建设工程质量承担保修义务。不动产权属初始登记前,建设单位应当按照规定向物业管理行政主管部门设立的保修金专门账户交存物业保修金。

      物业保修期内,建设单位不履行保修义务的,业主、业主委员会或者其委托的物业服务企业可以向物业管理行政主管部门提出物业保修金使用申请。需要委托建筑工程质量检测机构鉴定的,鉴定费用由责任人承担。

      物业管理行政主管部门应当在保修金动用后三个工作日内书面通知建设单位。建设单位应当在收到书面通知之日起十五日内足额补存。

      建设单位对维修责任承担有异议的,可以在前款规定的期限内依法申请仲裁或者提起诉讼,由责任人在相关法律文书生效之日起十五日内补存物业保修金。逾期不申请仲裁或者不起诉的,视为其认可承担维修责任。

      第八十七条 物业保修期限届满后,业主自用部位、自用设施设备的维修、养护,由业主负责;业主与物业使用人另有约定的,从其约定。业主或者物业使用人也可以委托物业服务企业进行维修、养护,并承担相应的费用。

      第八十八条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业、与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当交存住宅专项维修资金。出售公有住房的,业主应当交存住宅专项维修资金,公有住房售房单位应当在售房款中提取住宅专项维修资金。

      业主交存的住宅专项维修资金归业主所有;从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金归公有住房售房单位所有。

      住宅专项维修资金专项用于物业保修期限届满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造,不得挪作他用。

      商品住宅、公有住房已经出售但未交存住宅专项维修资金的物业管理区域,应当补交住宅专项维修资金。

      第八十九条 商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前,将首期住宅专项维修资金足额存入住宅专项维修资金专户。建设单位、物业服务企业不得代收住宅专项维修资金。

      业主在办理房屋入住手续时,应当提供陕西省住宅专项维修资金专用收据;未提供专用收据的,建设单位不得将房屋交付使用;已入住的住宅小区,仍有部分未售出房屋的,由建设单位在办理不动产权属初始登记时代为交存住宅专项维修资金。

      第九十条 业主大会成立前,住宅专项维修资金由物业管理行政主管部门代为管理。业主大会成立后,住宅专项维修资金代管部门应当将该物业管理区域内业主交存的住宅专项维修资金账面余额划转至业主大会在商业银行开立的住宅专项维修资金账户,并将有关账目等移交业主委员会。开户银行应当与物业管理行政主管部门签订监督协议。

      物业所在地物业管理行政主管部门应当对业主大会开立的住宅专项维修资金账户及资金使用进行监督。

      第九十一条 使用住宅专项维修资金相关业主有约定的,从其约定;无约定的,根据其各自拥有物业的建筑面积比例按照下列规定分摊:

      (一)用于小区共用设施设备维修和更新、改造的,由小区业主按照其拥有物业的建筑面积比例承担,并从小区业主交存的住宅专项维修资金中列支;

      (二)用于整幢楼本体共用部位、共用设施设备维修和更新、改造的,由整幢楼业主按照其拥有物业的建筑面积比例承担,并从该幢业主交存的住宅专项维修资金中列支;

      (三)用于本单元内共用部位、共用设施设备维修和更新、改造的,由本单元内业主按照其拥有物业的建筑面积比例承担,并从该单元业主交存的住宅专项维修资金中列支。

      使用住宅专项维修资金,涉及尚未售出的住宅物业、非住宅物业或者建设单位、公有住房售房单位保留自用、经营的,建设单位、公有住房售房单位应当按照该物业的建筑面积,分摊维修和更新、改造费用。

      第九十二条 业主转让物业的,住宅专项维修资金中的剩余部分应当结转受让人。

      因拆迁或者其他原因造成物业灭失的,剩余的住宅专项维修资金业主交存的应当退还业主;公有住房单位交存的部分返还售房单位;售房单位不存在的,按照售房单位财务隶属关系收缴同级国库。

      第九十三条 物业保修期限届满后,发生下列紧急情况危及房屋使用和人身财产安全的,物业服务企业应当立即采取应急防范措施,并同时向区、县物业管理行政主管部门或者开发区管理委员会提出住宅专项维修资金使用申请:

      (一)屋面、外墙防水损坏造成渗漏的;

      (二)楼体外立面脱落的;

      (三)电梯故障,经特种设备检验检测机构检测,需要维修、更新或者改造的;

      (四)消防设施故障,消防管理部门要求对消防设施维修、更新或者改造的;

      (五)二次供水水泵损坏导致供水中断的,但专业经营单位负责二次供水水泵设备维修、养护的除外;

      (六)专用排水设施坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍的。

      区、县物业管理行政主管部门或者开发区管理委员会收到申请后,应当立即赴现场查勘。属于前款规定情形的,应当出具住宅专项维修资金应急使用确认书,并通知物业服务企业立即组织维修。

      未聘用物业服务企业的,由业主委员会或者相关业主按照本条规定履行相关责任。

      第九十四条 应急使用住宅专项维修资金的,物业服务企业、业主委员会或者相关业主凭应急使用确认书、维修工程造价审核报告及相关资料申请拨付住宅专项维修资金。维修费用从相关业主住宅专项维修资金中直接列支。

      应急维修工程竣工验收后,应当将使用住宅专项维修资金总额及业主分摊情况,在物业管理区域内显著位置公示。

      第九十五条 市人民政府应当制定住宅专项维修资金管理办法。住宅专项维修资金管理办法应当包括保值增值管理、使用计划报告、应急使用、财务预决算管理、审计监督和业主查询对账等制度。

      第七章 监督管理

      第九十六条 市、区、县人民政府应当建立和完善物业管理工作综合考核制度,定期对物业管理工作进行监督检查,并纳入年度工作目标责任考核。

      第九十七条 市、区、县人民政府应当建立健全物业管理协调机制,督促有关部门依法履行监督管理职责,促进物业服务行业发展,研究解决物业管理工作中的重大问题。

      街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会可以召集由业主、物业服务企业、公安派出所、居民委员会等方面的代表参加的物业管理联席会议,协调解决物业管理中遇到的问题。

      第九十八条 市物业管理行政主管部门应当履行下列职责:

      (一)制定物业管理相关政策措施;

      (二)依法审核物业服务企业资质;

      (三)建立物业管理行政监督管理综合平台和物业管理信用信息平台;

      (四)统筹物业保修金、住宅专项维修资金监督管理工作;

      (五)监督指导各区、县、开发区物业管理行政监管工作;

      (六)组织物业管理相关培训;

      (七)法律、法规规定的其他职责。

      第九十九条 区、县物业管理行政主管部门应当履行下列职责:

      (一)指导街道办事处、镇人民政府履行物业管理监管职责;

      (二)指导和监督前期物业管理招投标活动;

      (三)前期物业服务合同、临时管理规约、物业服务合同、承接查验、业主委员会备案;

      (四)按照职权划分监督管理物业保修金、住宅专项维修资金;

      (五)划分物业管理区域;

      (六)征集、核查和监管物业服务企业、项目负责人的信用信息,并接受查询;

      (七)建立相关物业管理档案;

      (八)定期培训街道办事处、镇人民政府、居民委员会物业管理相关工作人员和业主委员会组成人员;

      (九)法律、法规规定的其他职责。

      第一百条 街道办事处、镇人民政府应当设置专门机构,配备专职人员,并履行下列职责:

      (一)组织、指导成立业主大会、选举业主委员会,指导和监督业主大会、业主委员会履行职责;

      (二)组织成立物业管理委员会;

      (三)业主委员会、物业交接备案;

      (四)调解物业管理纠纷;

      (五)采集物业服务企业、项目负责人信用信息,调查业主满意度;

      (六)指导和监督辖区内物业管理项目的移交;

      (七)按照本条例第三十二条第一款、第二款规定代管相关档案资料、印章及财物;

      (八)法律、法规规定的其他职责。

      第一百零一条 开发区管理委员会应当履行本条例第九十九条、第一百条规定的职责。

      第一百零二条 相关部门应当按照各自职责,负责下列工作:

      (一)建设行政主管部门负责新建住宅交付使用备案,监督建设单位履行建筑工程质量保修责任,监督检查建筑装饰装修活动;

      (二)规划行政主管部门负责物业管理用房规划,负责对违法建筑的认定;

      (三)城市管理部门负责依法查处违法建筑、损坏绿地、涂写刻画与贴挂等行为;

      (四)工商行政管理部门负责监督检查无照经营活动;

      (五)价格行政主管部门负责监督检查价格公示、违规收费活动;

      (六)公安机关负责监督检查治安、消防、技防、养犬等活动;

      (七)质监行政主管部门负责特种设备安全监管、监督检查市场计量行为;

      (八)发展改革行政管理部门负责协调电力设施的运行;

      (九)燃气、供热行政管理部门负责监督检查燃气运行、集中供热活动;

      (十)水行政主管部门负责供水设施建设的监督管理及供水设备运行的监督检查;

      (十一)环境保护行政主管部门负责监督检查违法排放污水、饮食服务业油烟污染等活动。

      第一百零三条 任何单位和个人对违反本条例规定的行为,可以向区、县物业管理行政主管部门、街道办事处、镇 


  • 湖北省物业服务和管理条例

    (2016年7月28日湖北省第十二届人民代表大会常务委员会第二十三次会议通过)

      目 录

      第一章 总则

      第二章 物业区域的规划与建设

      第三章 业主及业主大会

      第四章 物业服务企业

      第五章 物业服务

      第六章 物业的使用与维护

      第七章 法律责任

      第八章 附则

      第一章 总 则

      第一条 为了维护业主和物业服务企业的合法权益,规范物业服务和监督管理活动,营造安全、舒适、文明、和谐的生活和工作环境,根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律、行政法规,结合本省实际,制定本条例。

      第二条 本条例适用于本省行政区域内的物业服务及其监督管理活动。

      本条例所称物业服务,是指业主自行或者通过选聘物业服务企业等形式,对房屋及其配套设施设备和相关场地进行维修、养护和管理,维护物业区域内环境卫生和相关秩序的活动。

      第三条 县级以上人民政府应当将物业服务纳入现代服务业发展规划、社区建设规划和社会治理体系,建立物业服务综合协调机制和目标责任制,完善激励政策和措施,促进物业服务发展与和谐社区建设。

      第四条 县级以上人民政府房产行政主管部门负责本行政区域内物业服务活动的监督管理工作,依法履行下列职责:

      (一)对物业服务企业资质、服务质量进行监督管理;

      (二)对物业服务企业组织开展信用评价;

      (三)对物业服务企业及其从业人员、业主委员会进行业务指导、培训和监督管理;

      (四)对物业的使用与维护进行监督管理;

      (五)对物业承接查验、物业服务企业退出交接活动进行指导和监督;

      (六)对物业保修金和住宅专项维修资金的交存、使用进行监督管理;

      (七)建立、维护物业服务和管理电子信息平台;

      (八)处理物业服务活动中的投诉;

      (九)法律、法规规定的其他职责。

      县级以上人民政府城乡规划、建设、国土资源、公安、民政、环境保护、城市管理、工商行政管理、质量技术监督、价格等行政主管部门,按照各自职责共同做好物业服务监督管理工作。

      第五条 街道办事处、乡镇人民政府应当在同级党组织领导和民政部门指导监督下,依法组织和指导本辖区内的业主成立业主大会、选举业主委员会,监督业主大会、业主委员会依法履行职责,协调物业服务与社区管理、社区服务的关系,调解物业服务纠纷;居(村)民委员会协助街道办事处、乡镇人民政府做好与物业服务有关的工作。

      物业服务和管理应当纳入基层精神文明建设的考核内容。

      第六条 街道办事处、乡镇人民政府应当建立物业服务联席会议制度。

      联席会议由街道办事处、乡镇人民政府召集,房产、公安、民政、城市管理等行政主管部门和居(村)民委员会、业主委员会、物业服务企业、专业经营单位等各方代表参加,具体解决物业服务和管理活动中需要协调的问题。

      第七条 物业服务行业协会应当加强行业自律管理,制定物业服务规范和等级标准,建立和完善物业服务企业及其从业人员的自律制度,提高物业服务水平。

      第二章 物业区域的规划与建设

      第八条 物业区域的划分,应当遵循规划优先、功能完善、资源共享、便民利民的原则。

      城乡规划行政主管部门审查项目规划设计方案时,应当征求房产行政主管部门对物业区域划分的意见。

      第九条 建设单位应当根据建设项目用地规划许可证确定的红线图,结合物业的共用设施设备、社区建设等因素划分物业区域。

      物业配套设施设备共用的,应当划分为一个物业区域;规模过大划分为一个物业区域不便于管理或者已经分割成多个自然街区,且其配套设施设备能够分割、独立使用的,可以划分为不同的物业区域。

      第十条 建设单位应当在取得房屋预售许可或者现房销售前,向房产行政主管部门提出划分物业区域的备案申请。房产行政主管部门应当征求城乡规划行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府、居(村)民委员会等单位的意见,自受理备案申请之日起二十日内核定并予以答复。

      建设单位应当在核定的物业区域内显著位置公示物业区域详细分布图,以及属于全体业主共有部分、共用设施设备的配置和建设标准,并在房屋买卖合同中明示。

      第十一条 已投入使用但尚未划分物业区域或者需要调整物业区域的,由房产行政主管部门征求城乡规划行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府、居(村)民委员会以及相关业主意见后,确定物业区域。

      调整物业区域的,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

      第十二条 新建住宅的,建设单位应当按照下列要求在物业区域内配置物业服务用房:

      (一)不低于总建筑面积千分之二,且最少不低于一百平方米;

      (二)应当具备通水、通电、通信、采光、通风等基本使用功能和办公条件,配置独立合格的水、电等计量装置。

      物业服务用房属于全体业主共有,任何单位和个人不得分割、转让、抵押,也不得擅自变更用途。

      业主委员会办公用房从物业服务用房中安排,其面积不低于二十平方米。

      第十三条 城乡规划行政主管部门在建设工程规划许可过程中,应当对物业服务用房的设计指标进行审查。

      房产行政主管部门在核发房屋销售许可时,应当对物业服务用房进行核查。

      第十四条 集中建设的保障性住房应当按照不低于总建筑面积千分之三的比例增加配置物业服务经营性用房,由物业服务企业经营管理,收益用于补充物业服务费。

      第十五条 新建住宅物业区域内的供水、供电、供气、供热等专业经营设施设备,应当符合国家技术标准和技术规范,并与主体工程同时设计、同时施工、同时交付。

      建设项目竣工验收合格后,建设单位应当将物业区域内供水、供电、供气、供热等专业经营设施设备移交给专业经营单位维护管理,专业经营单位应当接收。

      第十六条 住宅物业区域内已投入使用的专业经营设施设备尚未移交专业经营单位维护管理的,由业主大会决定是否移交。

      决定移交的,房产行政主管部门应当组织有关专业经营单位按照国家技术标准和技术规范进行验收。验收合格的,专业经营单位应当接收。验收不合格的,由专业经营单位提出整改方案,经整改合格后移交。

      专业经营设施设备尚在质量保修期内的,其整改费用由建设单位承担。

      第十七条 对配套设施设备不齐全的老旧住宅区,县级以上人民政府应当制定老旧住宅区物业改造规划和年度实施计划,加大资金投入,完善配套基础设施和公共服务设施,改善老旧住宅区的综合环境和物业服务。

      街道办事处、乡镇人民政府、居(村)民委员会应当在征求老旧住宅区业主意见后,划分物业区域,并报房产行政主管部门备案。

      第三章 业主及业主大会

      第十八条 房屋所有权人为业主。尚未登记取得所有权,但基于买卖、赠与、继承、拆迁或者征收补偿等法律行为已经合法占有该房屋的人,认定为物业服务关系中的业主。

      业主可以依法委托物业使用人行使业主权利、履行业主义务。委托应当以书面形式提交业主委员会。

      第十九条 一个物业区域成立一个业主大会,业主大会由物业区域内全体业主组成。业主人数超过三百人的物业区域可以成立业主代表大会,履行业主大会议事规则规定的职责,业主代表的产生方式由业主大会决定。

      业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

      第二十条 符合下列条件之一的,街道办事处、乡镇人民政府应当组织召开物业区域内首次业主大会会议:

      (一)交付的房屋专有部分面积达到建筑物总面积百分之五十的;

      (二)交付的房屋套数达到总套数百分之五十的;

      (三)自首位业主入住之日起满两年且已入住户数比例达到百分之二十的。

      首次业主大会会议的筹备经费根据物业区域规模、业主人数和建筑面积等因素确定,由建设单位承担;老旧住宅区首次业主大会会议的筹备经费由县级人民政府承担。

      第二十一条 符合首次业主大会会议召开条件的,建设单位应当书面报告房产行政主管部门;业主也可以向房产行政主管部门提出召开首次业主大会会议的书面报告;房产行政主管部门应当书面通知街道办事处、乡镇人民政府。

      街道办事处、乡镇人民政府应当在收到通知之日起三十日内组织成立业主大会会议筹备组,并自筹备组成立之日起六十日内组织召开首次业主大会会议。

      第二十二条 业主大会会议筹备组由街道党工委、办事处或者乡镇党委、人民政府和业主、居(村)民委员会、建设单位的代表组成,其中业主代表人数比例不低于二分之一;业主代表的产生方式由街道办事处、乡镇人民政府征求业主意见后确定。筹备组组长由街道党工委、办事处或者乡镇党委、人民政府的代表担任。

      业主大会会议筹备组应当做好以下工作:

      (一)确认业主身份、业主人数以及业主所有的专有部分面积;

      (二)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式、内容以及表决规则;

      (三)起草业主公约或者管理规约、业主大会议事规则、业主委员会选举办法、业主委员会工作规则;

      (四)提出首届业主委员会委员候选人名单;

      (五)首次业主大会会议的其他准备工作。

      前款内容应当在首次业主大会会议召开十五日前以书面形式告知全体业主,前款第二项内容还应当在物业区域内显著位置公告。业主对前款内容有异议的,业主大会会议筹备组应当记录、处理并答复。

      第二十三条 建设单位应当在首次业主大会会议召开前向街道办事处、乡镇人民政府报送物业区域证明、房屋及建筑面积清册、业主名册、竣工总平面图、交付使用共用设施设备的证明、物业服务用房配置证明等筹备首次业主大会会议所需的文件资料。街道办事处、乡镇人民政府应当将上述资料建档保存。

      第二十四条 业主大会会议讨论决定下列事项:

      (一)制定和修改业主公约或者管理规约、业主大会议事规则、业主委员会选举办法、业主委员会工作规则;

      (二)选举业主委员会、更换业主委员会委员或者撤销业主委员会委员职务;

      (三)选聘、续聘和解聘物业服务企业或者决定自行管理物业;

      (四)审议业主委员会提交的物业服务合同草案;

      (五)依法筹集、管理、使用住宅专项维修资金和物业保修金;

      (六)改建、重建共有建筑物及其附属设施;

      (七)改变共有部分的用途;

      (八)共用部位、共用设施设备经营的方式和所得收益的管理、分配、使用;

      (九)业主大会、业主委员会工作经费的筹集、管理、使用,以及业主委员会委员津贴的来源、支付标准;

      (十)改变或者撤销业主委员会作出的决定;

      (十一)法律、法规规定应当由业主共同决定的其他事项。

      业主大会的决定,对全体业主具有约束力。

      第二十五条 业主大会决定本条例第二十四条第一款第五项和第六项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;决定其他事项的,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。面积和业主人数按照下列方式确定:

      (一)专有部分面积按照建筑面积计算,建筑物总面积按照专有部分面积之和计算;

      (二)业主人数按照专有部分的数量计算,一个专有部分按照一人计算;建设单位尚未销售和虽已销售但尚未交付的部分,以及同一买受人拥有一个以上专有部分的,按照一人计算;总人数按照以上统计的总和计算。

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      第二十六条 业主大会定期会议由业主委员会按照业主大会议事规则的规定组织召开。有下列情形之一的,业主委员会应当组织召开业主大会临时会议:

      (一)业主委员会半数以上委员或者百分之二十以上业主提议的;

      (二)需要提前终止物业服务合同或者重新选聘物业服务企业的;

      (三)业主公约或者管理规约、业主大会议事规则规定的其他情形。

      业主委员会不履行组织召开业主大会会议义务的,街道办事处、乡镇人民政府应当责令业主委员会三十日内组织召开;业主委员会逾期仍不组织召开的,由街道办事处、乡镇人民政府组织召开。

      第二十七条 业主委员会由业主大会依法选举产生,对其负责、受其监督。业主委员会委员名单应当在物业区域内显著位置公告。

      业主委员会由五至十一人单数组成,每届任期不超过五年,可以连选连任。业主委员会主任、副主任由业主委员会在业主委员会委员中推选产生。

      业主委员会委员只能由业主担任并履行职责,不得由他人代理。业主委员会委员出现空缺时,应当按照规定及时补足;缺额人数超过委员总人数百分之五十的,应当重新选举业主委员会。

      第二十八条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内,将业主大会决议和业主委员会委员名单向房产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。

      业主委员会持备案证明向公安机关申请刻制业主大会和业主委员会印章。业主大会印章根据业主大会决定使用;业主委员会印章经半数以上委员签字同意方可使用。

      第二十九条 业主委员会应当履行下列职责:

      (一)执行业主大会的决定和决议;

      (二)召集业主大会会议,定期向业主大会报告工作,并在物业区域内显著位置公布书面报告,接受业主询问;

      (三)根据业主大会决定,代表业主与业主大会选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同;

      (四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督物业服务企业履行物业服务合同,协调处理物业服务活动中的相关问题,维护业主合法权益;

      (五)督促业主、物业使用人遵守业主公约或者管理规约,调解因物业使用、维护和管理产生的纠纷;

      (六)组织、监督住宅专项维修资金和物业保修金的筹集、使用;

      (七)根据业主大会决定或者授权,决定共用部位、共用设施设备的经营方式和所得收益的管理、分配、使用,并公布经营所得收益和支出情况;

      (八)配合街道办事处、乡镇人民政府、居(村)民委员会、公安机关等做好物业区域内的社会治安、社区建设和公益宣传等工作;

      (九)法律、法规和业主公约或者管理规约规定的其他职责。

      业主委员会会议应当有过半数的委员出席,作出的决定应当经全体委员过半数同意。

      第三十条 业主委员会委员不得有下列行为:

      (一)拒绝或者放弃履行委员职责;

      (二)挪用、侵占业主共有财产;

      (三)利用职务之便接受减免物业服务费、停车费,以及索取、非法收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益、报酬;

      (四)打击、报复、诽谤、陷害有关投诉、举报人;

      (五)泄露业主信息或者将业主信息用于与物业服务无关的活动;

      (六)其他损害业主共同利益或者可能影响其公正履行职责的行为。

      业主委员会委员违反前款规定的,街道办事处、乡镇人民政府调查核实后,责令其暂停履行职责,由业主大会决定终止其委员职务。

      第三十一条 业主委员会委员有下列情形之一的,其委员职务自行终止:

      (一)以书面形式向业主大会、业主委员会或者居(村)民委员会提出辞职的;

      (二)不再具备业主身份的;

      (三)不再具备履行职责能力的;

      (四)任职期间被追究刑事责任的;

      (五)法律、法规和业主公约或者管理规约规定的其他情形。

      第三十二条 业主委员会任期届满六十日前,应当组织召开业主大会会议,完成换届选举。逾期未完成的,街道办事处、乡镇人民政府应当组织召开业主大会会议完成换届选举。

      第三十三条 业主委员会应当自任期届满之日起十日内,将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物,移交新一届业主委员会。

      业主委员会委员职务在任期内终止的,应当自终止之日起三日内将其保管的前款所列财物移交业主委员会。

      拒不移交的,街道办事处、乡镇人民政府应当督促其移交,公安机关应当依法协助。

      第三十四条 业主大会、业主委员会工作经费从共用部位、共用设施设备经营所得收益中列支,不足部分由全体业主分摊。工作经费的收支情况,应当每年在物业区域内显著位置公布一次,接受业主监督。

      第四章 物业服务企业

      第三十五条 从事物业服务的企业应当具有独立的法人资格,实行资质管理制度。

      物业服务企业应当具有相应的专业技术人员,具备为业主提供专业服务的能力。

      第三十六条 物业服务企业在物业服务活动中享有下列权利:

      (一)根据物业服务合同约定收取物业服务费用;

      (二)劝阻、制止损害物业或者其他损害业主共同利益和公共安全的行为;

      (三)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他权利。

      任何单位和个人不得强制物业服务企业代收有关费用或者提供无偿服务。

      第三十七条 物业服务企业在物业服务活动中应当履行下列义务:

      (一)按照物业服务合同、国家有关物业服务的规范提供物业服务;

      (二)在业主、物业使用人使用物业前,将物业的共用部位、共用设施设备的使用方法、维护要求、注意事项等有关规定书面告知业主、物业使用人;

      (三)落实安防人员、设施及安保措施,确保安防监控设施正常运转,按照法律、法规规定和物业服务合同约定做好物业区域内的安全防范工作;

      (四)维护物业区域环境卫生,引导业主进行垃圾分类处理;

      (五)定期对物业的共用部位、共用设施设备进行养护,按照物业服务合同约定组织维修;

      (六)做好物业维修、养护、更新及其费用收支的各项记录,妥善保管物业档案资料和有关财务账册,建立物业服务信息平台,为业主提供免费查询服务;

      (七)实行二十四小时值班制,建立和完善物业服务工作应急预案,及时处理物业服务中的突发事件;

      (八)听取业主委员会、业主、物业使用人的意见,改进和完善物业服务;

      (九)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他义务。

      物业服务企业不得以业主拖欠物业服务费用、不配合管理等理由,减少服务内容,降低服务质量,中断或者以限时限量等方式变相中断供水、供电、供气、供热,以及实施损害业主合法权益的其他行为。

      第三十八条 物业服务企业应当将下列信息在物业区域内显著位置公示:

      (一)物业服务企业的资质证书、项目负责人的基本情况、联系方式、物业服务投诉电话;

      (二)物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等;

      (三)电梯、消防、监控等专业设施设备的日常维修保养单位的名称、资质、联系方式和应急处置方案等;

      (四)业主交纳物业服务费用、公共水电分摊费用情况、住宅专项维修资金使用情况,物业共用部位、共用设施设备经营所得收益和支出情况;

      (五)物业区域内停车位、车库的销售、出租、分配以及使用情况;

      (六)房屋修缮、装饰装修以及使用过程中的结构变动等安全事项;

      (七)其他应当公示的信息。

      业主对公示内容有异议的,物业服务企业应当答复。

      第三十九条 物业服务企业不得在物业服务活动中有下列行为:

      (一)擅自允许他人利用共用部位、共用设施设备进行广告、宣传、经营等活动;

      (二)擅自设置营业摊点;

      (三)法律、法规和业主公约或者管理规约规定的其他行为。

      物业服务企业不得泄露业主信息,不得对业主进行骚扰、恐吓、打击报复或者采取暴力行为。

      第四十条 县级以上人民政府房产行政主管部门应当建立物业服务企业考核和信用评价体系,听取业主和业主委员会的评价意见,将评价意见作为物业服务企业资质管理和服务质量考核的内容;定期组织对物业服务企业进行检查和考核,并向社会公布。

      物业服务企业应当向房产行政主管部门定期报送信用档案信息、统计报表等资料。

      第五章 物业服务

      第四十一条 住宅物业的建设单位在业主、业主大会首次选聘物业服务企业前,应当采取招标投标方式公开选聘前期物业服务企业。投标人少于三个或者住宅面积不超过三万平方米的,经房产行政主管部门批准,可以采取协议方式选聘前期物业服务企业。建设单位选聘前期物业服务企业应当接受街道办事处、乡镇人民政府监督。

      业主购买住宅物业后,建设单位更换前期物业服务企业的,应当征得半数以上业主同意。

      建设单位应当与选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同,并报房产行政主管部门备案。

      第四十二条 前期物业服务收费标准纳入政府定价目录管理。

      前期物业服务合同生效之日至物业交付之日的前期物业服务费用,由建设单位承担;物业交付之日后的前期物业服务费用,由业主承担。

      第四十三条 建设单位应当按照国家规定和房屋买卖合同、前期物业服务合同的约定,向业主和前期物业服务企业交付权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业。

      交付的物业应当具备以下条件:

      (一)建设项目竣工验收合格,取得城乡规划、消防、环境保护等行政主管部门出具的认可或者准许使用文件,并经建设行政主管部门备案;

      (二)供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按照规划设计要求建成,供水、供电、供气等计量装置已按照专有部分一户一终端结算表、共有部分独立计量表配置;

      (三)教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环境卫生、社区服务等公共服务设施已按照规划设计要求建成;

      (四)道路、车位、绿地和物业服务用房等公共配套设施按照规划设计要求建成,并满足使用功能要求;

      (五)电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、监控系统等共用设施设备取得使用合格证书;

      (六)同一住宅建设项目分期建设的,已建成的住宅周边场地与施工工地之间设置符合安全要求的隔离设施;

      (七)物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全;

      (八)法律、法规规定的其他条件。

      建设单位将未达到交付条件的新建物业交付给买受人的,应当承担相应的责任,并承担前期物业服务费用。

      第四十四条 建设单位应当在物业交付十五日前,与选聘的前期物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作,按照国家规定移交承接查验资料。承接查验后,双方应当签订物业承接查验协议,作为前期物业服务合同的补充协议。

      第四十五条 前期物业服务企业应当自物业承接查验完成之日起三十日内,向房产行政主管部门备案下列资料:

      (一)前期物业服务合同;

      (二)物业承接查验协议;

      (三)建设单位移交资料清单;

      (四)查验、交接记录;

      (五)其他与承接查验有关的资料。

      第四十六条 物业服务企业应当将承接查验有关的文件、资料和记录建档保存。

      物业承接查验档案属于全体业主所有,业主有权免费查询。前期物业服务企业应当在业主大会成立之日起十日内,向业主委员会移交物业承接查验档案。

      第四十七条 业主大会成立后,业主委员会应当与业主大会决定选聘的物业服务企业签订物业服务合同。鼓励业主大会采用招标投标方式选聘物业服务企业。

      物业服务合同应当对物业服务内容、服务标准、收费项目、收费标准及调整办法、收费方式、双方权利义务、物业服务用房、住宅专项维修资金的管理与使用、共用部位和共用设施设备的管理与使用、合同期限、物业服务企业的退出、资料的移交、违约责任等内容进行约定。

      物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起十五日内,将物业服务合同报房产行政主管部门备案。

      第四十八条 业主、物业使用人应当遵守业主公约或者管理规约,按照物业服务合同约定履行义务。

      业主、物业使用人有权向相关行政主管部门投诉和举报,对侵害自己合法权益的行为,可以依法向人民法院提起诉讼。

      业主、物业使用人未按照合同约定交纳物业服务费用的,物业服务企业可以依法申请仲裁或者提起诉讼。

      第四十九条 业主委员会应当在物业服务合同期满九十日前组织召开业主大会会议,决定续聘或者选聘新的物业服务企业。合同期满仍未决定的,原物业服务合同应当继续履行,物业服务企业在物业服务合同期满九十日前书面告知业主委员会到期终止合同的除外。

      业主大会决定选聘新的物业服务企业的,原物业服务企业应当在物业服务合同终止之日与业主委员会办理完全部交接手续,并履行下列交接义务:

      (一)移交本条例第四十五条规定的资料;

      (二)移交物业服务用房;

      (三)提供物业服务期间形成的有关物业及设施设备改造、维修、运行、保养的有关资料;

      (四)移交提供物业服务期间配置的固定设施设备及其资料;

      (五)结清预收、代收和预付、代付的有关费用;

      (六)提供电梯、消防、监控等专业设施设备的技术手册、维护保养记录等相关资料;

      (七)移交利用共用部位、共用设施设备经营的相关资料、物业服务费用和公共水电分摊费用交纳记录等资料;

      (八)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他事项。

      第五十条 业主可以采取业主直接管理、业主委员会负责管理、成立其他管理机构管理等形式对物业实施自行管理,并对下列事项作出决定:

      (一)自行管理的执行机构、管理人;

      (二)自行管理的内容、标准、费用和期限;

      (三)聘请专业经营单位的方案;

      (四)其他有关自行管理的内容。

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      第六章 物业的使用与维护

      第五十一条 业主对物业专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全,不得损害其他业主的合法权益。

      业主对物业专有部分以外的共有部分,享有共有和共同管理的权利,承担义务。

      第五十二条 业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规和业主公约或者管理规约外,影响相邻人合法权益的,应当经有利害关系的业主同意,并依法办理有关手续,同时告知业主委员会和物业服务企业。

      第五十三条 利用业主共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主委员会、物业服务企业的同意后,按照规定办理有关手续,经营所得收益属于全体业主共有。

      业主委员会、物业服务企业应当每半年公布一次经营所得收益和支出情况,接受业主监督。

      第五十四条 物业区域内按照建设工程规划许可证确定且初始登记所有权人为建设单位的停车位、车库的归属,由当事人通过销售、附赠或者出租等方式约定,不得销售给业主以外的单位和个人。优先满足业主需要后对外出租的,每次租赁期限不得超过一年。

      物业区域内占用业主共有道路或者场地用于停放车辆的车位,属于全体业主共有,其分配、使用及收费管理具体事项由业主大会决定;建设单位、物业服务企业不得销售或者变相销售。

      第五十五条 物业区域内划定车位、停放车辆,不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防通道,不得妨碍其他车辆和行人的正常通行。

      第五十六条 业主、物业使用人修缮、装饰装修房屋的,应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋修缮、装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主、物业使用人,业主、物业使用人和房屋修缮、装饰装修单位或者个人应当遵守。

      第五十七条 物业区域内禁止下列行为:

      (一)损坏或者擅自改变房屋承重结构、主体结构和门窗位置,超荷载存放物品;

      (二)将没有防水功能的房间或者阳台改为卫生间、厨房,或者将卫生间改在下层住户的客厅、厨房、卧室、书房的上方;

      (三)违法建设建筑物、构筑物,破坏、擅自改变房屋外貌或者擅自改变架空层、设备层等共用部位、共用设施设备规划用途;

      (四)擅自占用、挖掘物业区域内道路、场地,损毁树木、绿地;

      (五)违反安全标准存放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品,擅自占压、迁移燃气管道,损坏或者擅自停用公共消防设施和器材,妨碍公共通道、安全出口、消防通道畅通;

      (六)随意弃置垃圾、排放污水、高空抛物或者露天焚烧杂物,制造超过规定标准的噪声、振动、光源等;

      (七)擅自架设电线、电缆,在建筑物、构筑物上悬挂、张贴、涂写、刻画,在楼道等业主共用部位堆放物品;

      (八)违反规定停放车辆;

      (九)违反规定出租房屋;

      (十)违反规定饲养动物或者种植植物;

      (十一)法律、法规和业主公约或者管理规约禁止的其他行为。

      有前款所列行为的,物业服务企业应当及时劝阻、制止,并向业主委员会和建设、公安、环境保护、城市管理等有关行政主管部门报告,有关行政主管部门应当依法处理。

      第五十八条 禁止在物业区域内饲养烈性犬和大型犬,具体品种和体高、体重标准由省人民政府公安机关确定,并向社会公布。

      业主、物业使用人在物业区域内饲养前款规定以外其他犬只应当遵守有关法律、法规和业主公约或者管理规约,携犬只出户的,应当束犬链牵引;犬只伤害他人的,养犬人应当依法承担相应的法律责任。

      物业服务企业应当加强物业区域内养犬行为的监督,及时制止违法违规养犬行为。

      第五十九条 城乡规划、建设、公安、环境保护、城市管理、工商行政管理、价格等行政主管部门,应当加强物业区域内公共秩序、治安消防、环境卫生、房屋使用、物业收费等方面的监督管理,建立违法行为投诉、处理和回复制度,并在物业区域内显著位置公布联系方式,依法及时处理物业区域内的违法行为。

      第六十条 建设单位应当按照国家和省有关规定承担物业的保修责任。

      建设单位应当在新建住宅物业交付前,按照物业建筑安装总造价百分之二的比例交存物业保修金,作为物业保修期内维修费用的保障。物业保修金不得纳入房屋建设成本。

      物业保修金实行统一交存、权属不变、专款专用、政府监管的原则,由房产行政主管部门指定的机构统一管理。在物业保修期内,建设单位不履行保修责任或者因歇业、破产等原因无法履行保修责任的,维修费用在物业保修金中列支。

      物业保修金交存期限为五年。保修期内,物业保修金不足的,建设单位应当补足;保修期满后,物业保修金有结余的,应当返还建设单位。

      第六十一条 业主专有部分出现危害安全、影响观瞻、妨碍公共利益及其他影响物业正常使用情形时,业主应当及时养护、维修,相邻业主应当提供便利。

      第六十二条 物业保修期满后,物业区域内共用部位、共用设施设备的维修和更新改造,由全体业主共同承担,法律、法规另有规定的除外。

      共用部位主要包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等;共用设施设备主要包括电梯、天线、公共照明、消防设施、安防设施、绿地、道路、沟渠、池、井、非专有车位车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

      电梯等属于业主共有的特种设备,由物业服务企业或者业主根据物业服务合同约定,按照特种设备管理法律、法规的有关规定,委托专业服务单位负责定期维护、保养,确保使用安全。

      第六十三条 住宅物业、住宅物业区域内的非住宅物业或者与单幢住宅结构相连的非住宅物业的业主,应当交存住宅专项维修资金。

      住宅专项维修资金的交存、使用、管理,按照国家和省有关规定执行。住宅专项维修资金的使用,经业主大会依法决定,可以根据维修范围以单元(栋)为单位进行表决,也可以采取异议表决,即根据业主公约或者管理规约的规定,持不同意见的业主专有部分占建筑物总面积三分之一以下且占总人数三分之一以下的,视为表决通过。

      第六十四条 物业保修期满后,发生下列危及房屋安全和人身财产安全等紧急情况时,物业服务企业、业主委员会、居(村)民委员会应当先行采取应急措施,并向房产行政主管部门提出使用住宅专项维修资金的申请:

      (一)屋面、外墙渗漏的;

      (二)电梯故障的;

      (三)消防设施故障的;

      (四)公共护栏(围)破损严重的;

      (五)楼体外立面有脱落危险的;

      (六)共用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍的;

      (七)危及房屋安全和人身财产安全的其他情形。

      房产行政主管部门收到维修申请后,应当即时核准并拨付住宅专项维修资金。

      第六十五条 住宅物业区域内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营单位,应当负责分户终端计量装置或者入户端口以外设施设备的维修、养护、更新,并承担相关费用。法律、法规另有规定的,从其规定。

      已经移交给专业经营单位维护管理的设施设备,其维修、养护、更新等费用,不得从物业服务费中列支。

      专业经营单位对专业经营设施设备进行维修、养护、更新时,业主应当配合。

      第七章 法律责任

      第六十六条 违反本条例,法律、法规有规定的,从其规定;造成他人损害的,依法承担民事责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

      第六十七条 建设单位有下列行为之一的,由县级以上人民政府房产行政主管部门依照下列规定处罚,并录入企业信用档案:

      (一)违反本条例第二十三条、第四十一条第三款,未按照规定报送相关资料或者备案的,责令限期改正;逾期未改正的,处1万元以上3万元以下罚款;

      (二)违反本条例第四十一条第一款,未通过招标投标方式或者未经批准擅自采用协议方式选聘前期物业服务企业的,责令限期改正,处5万元以上10万元以下罚款;

      (三)违反本条例第六十条第一款,在物业保修期内未按照规定履行保修责任的,责令限期改正;逾期未改正的,依法确定有法定资质的第三方进行维修,所需费用由建设单位承担,并处所需维修费用一倍以上三倍以下罚款。

      第六十八条 专业经营单位违反本条例第十五条第二款、第十六条第二款和第六十五条第一款,未按照规定接收专业经营设施设备或者未按照规定对专业经营设施设备进行维修、养护、更新的,由县级以上人民政府相关行政主管部门责令限期改正;影响房屋交付使用、业主正常生活或者造成人身、财产损害的,依法承担民事责任。

      第六十九条 物业服务企业有下列行为之一的,由县级以上人民政府房产行政主管部门依照下列规定处罚,并录入物业服务企业信用档案:

      (一)违反本条例第三十七条第二款,中断或者以限时限量等方式变相中断供水、供电、供气、供热以及实施损害业主合法权益的其他行为的,责令限期改正,处1万元以上5万元以下罚款;逾期未改正的,按照原处罚数额按日连续处罚;

      (二)违反本条例第三十八条第一款,未按照规定在物业区域内公示有关信息的,责令限期改正;逾期未改正的,处1万元以上3万元以下罚款;

      (三)违反本条例第三十九条第一款规定的,责令限期改正,处1万元以上5万元以下罚款;有收益的,用于物业区域内共用部位、共用设施设备的维修和养护;逾期未改正的,按照原处罚数额按日连续处罚;

      (四)违反本条例第四十五条、第四十六条第一款、第四十七条第三款,未按照规定备案或者保存、移交物业承接查验资料、档案的,责令限期改正;逾期未改正的,处1万元以上3万元以下罚款;

      (五)违反本条例第四十九条,擅自撤离物业区域、停止物业服务的,或者被解聘的物业服务企业未按照规定办理交接手续、拒不退出的,责令限期改正,处5万元以上10万元以下罚款;逾期未改正的,按照原处罚数额按日连续处罚。

      第七十条 物业服务企业违反本条例第三十九条第二款,泄露业主信息或者对业主进行骚扰、恐吓、打击报复、采取暴力行为的,由公安机关按照《中华人民共和国治安管理处罚法》处罚,由房产行政主管部门录入物业服务企业信用档案。

      第七十一条 建设单位、物业服务企业违反本条例第五十四条,销售或者变相销售停车位、车库的,由县级以上人民政府房产行政主管部门责令改正,退还违法所得,并处违法所得一倍以上三倍以下罚款;未按照规定出租停车位、车库的,责令限期改正,没收违法所得,并处违法所得一倍以上三倍以下罚款。

      第七十二条 业主、物业使用人违反本条例第五十八条第一款,在物业区域内饲养烈性犬和大型犬的,由公安机关没收犬只,并处5千元以上1万元以下罚款。

      业主、物业使用人违反本条例第五十八条第二款,携犬只出户未束犬链牵引的,由公安机关责令改正;拒不改正的,处500元以上1千元以下罚款;情节恶劣或者造成严重后果的,没收犬只。

      第七十三条 国家机关及其工作人员有下列情形之一的,由其主管机关或者监察机关依法对直接负责的主管人员和其他直接责任人员给予行政处分:

      (一)未按照规定履行监督管理职责的;

      (二)未按照规定筹备、组织召开业主大会会议的;

      (三)未按照规定在物业区域内显著位置公布联系方式或者对物业服务活动中的投诉,不及时受理、依法处理的;

      (四)发现违法行为或者接到举报后不及时查处的;

      (五)截留、挪用、侵占或者未按时审核拨付住宅专项维修资金的;

      (六)违法实施行政许可或者行政处罚的;

      (七)其他玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的行为。

      第八章 附 则

      第七十四条 本条例规定的业主公约或者管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则、物业服务合同示范文本,由省人民政府住房和城乡建设行政主管部门制订。

      第七十五条 本条例自2016年10月1日起施行。

     
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