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买二手房流程及费用

买二手房流程及费用

发布时间 :2018-08-10 15:35浏览量 : 2270
二手房买卖流程是指房屋所有权人通过买卖、交换或者其他合法方式将已取得《房屋所有权证》的房屋转移给他人的过程,二手房的交易流程大体上有八个步骤:买方咨询、签合同、办理过户、立契、缴纳税费、办理产权转移过户手续、银行贷款、打余款完成交易。
  •   二手房交易流程是指房屋所有权人通过买卖、交换或者其他合法方式将已取得《房屋所有权证》的房屋转移给他人的过程,房屋作为不动产,所有权以登记对抗第三人,以交付实现所有权的转移,所以熟悉2018年二手房交易流程可以规避很对法律风险,下面我们就来看看2018年二手房交易流程要多久。

      一、买卖二手房交易流程

      1、看房

      买方看房、买卖双方初步洽谈价格、付款方式、交房日期等事项,一般买卖双方产生的所有费用由买卖双方支付;

      2、查档

      买卖双方持房产证原件或按揭合同原件到档案大厦国土部门查房档案;

      3、签合同

      买卖双方协商房屋价格、定金、首期款、资金监管、贷款申请时间、赎楼费用、过户申请时间、税费支付方式、交房日期、租客情况、佣金的支付时间及比例、违约责任,确定这几大要点后,买卖双方与中介签订三方合同或者买卖双方签订合同,把上述内容写入合同(深圳市统一格式合同),支付定金给中介公司;

      4、卖方同担保公司到公证处进行公证,卖方委托担保公司办理相关事务;

      5、资金监管及贷款申请

      买方支付首期款到按揭银行资金监管账号(一般是原贷款银行,如果换其他银行会多出一些费用),买方及担保公司与银行签订资金监管协议及相关文件(一大堆,都没看清楚,只是忙着签名),买方向银行提出贷款申请,银行同意贷款后出具贷款承诺书给买方(一般银行直接通知担保公司),约7至8个工作日左右;

      6、赎楼

      买方向担保公司支付担保费用后,担保公司向原贷款银行申请赎楼,担保公司向银行出具赎楼担保,进行赎楼及注销抵押登记手续,约5个工作日左右;

      7、房屋过户

      买方同担保公司去市房地产产权登记中心递交房产过户申请,担保公司领取回执,需5个工作日;

      8、买方同担保公司到领证窗口签署回执缴费领取房产证(记得多复印一些,再见到它时要等全部贷款还清之后啦),担保公司领出新房产证同按揭银行在市房地产产权登记中心作抵押登记,银行把首期款给卖方,新房产证抵押登记后,银行把扣除赎楼贷款后的贷款给卖方,约10个工作日左右;

      9、交房

      买卖双方办理房屋交接,水、电等过户,买方领钥匙。

      二、二手房交易流程要多久注意的事项

      1、进行二手房交易前必须确认房主真实身份

      2、签订二手房买卖合同时必须明确双方违约责任

      3、必须标明付款、过户时间

      4、必须注明二手房相关费用的交接时间

      5、与中介公司签订合同时,必须有代理费明细单

      6、通过中介公司购房必须要求与房主见面

      7、必须学会使用补充协议

      以上就是法律快车小编整理的关于2018年二手房交易流程要多久全部内容,二手房交易完成一般会在20天内完成,如果对方出卖的房屋是全额购买的,或者我们全额购买发费的时间更短,签订买卖合同是一定要注意双方违约责任及标明付款、过户时间。

     
  •   随着买房的人越来越多,选择二手房的也越来越多。二手房甚至比楼盘新房更火热。想必很多人想要了解,按揭二手房交易流程怎么走?二手房交易的注意事项有哪些?如何避免落入二手房交易骗局?下面为您介绍一下。

      一、按揭二手房交易流程怎么走

      按揭二手房交易流程如下:

      1、银行征信调查(去人民银行查买方的征信情况);

      2、房屋产权调查(调查房产是否抵押,查封,析产,继承,共有权人情况);

      3、向卖方支付定金并预留房屋尾款;

      4、房屋过户的同时银行审查贷款条件;

      5、银行发放贷款;

      6、双方共同去做物业交割;

      7、向卖方支付尾款。

      二、二手房交易的注意事项

      1、了解房屋情况。买方了解房屋整体现状及产权状况,要求卖方提供合法的证件,包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。

      2、查档。买卖双方持房产证原件或按揭合同原价到档案大厦国土部门查房档案; 3、签合同。如卖方提供的房屋合法,可以交易,买方可以交纳购房定金(但不是商品房买卖的必经程序)。买卖双方通过协商,对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后,双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。

      4、申请过户。买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请,管理部门要查验有关证件,审查产权,对符合上市条件的房屋准予办理过户手续。如果存在无产权或部分产权未得到其他产权共有人书面同意的情况,则拒绝申请。

      5、立契。房地产交易管理部门审核批准后,交易双方才能办理立契手续。

      6、缴纳税费。税费的构成比较复杂,要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。

      7、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后,买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。

      三、如何避免落入二手房交易骗局

      1、要核实房屋产权情况及性质

      房屋所有权证是所有权的标志,房屋所有权证上登记的所有人才是有权卖房的人,如果非本人卖房,则要有本人和代理人的身份证件及本人签署的授权委托书。核实证件最好见原件,也可以要求产权人共同带产权证书到当地房屋土地管部门核实房产证的真实性。

      2、要注意房屋及相关设施是否欠费

      物业费、水费、电费、煤气费、电话费等费用,在购房时一定要核实清楚是否有拖欠,如果有拖欠,那就要求原房主在交房前全部清结,而且应该考虑就这些问题保留部分房屋价款的尾款,确认没有问题后再支付。

      3、交易过程中注意保留证据

      签订合同只是完成了交易的第一步,后面发生纠纷的机会也很多,所以要注意保留每个环节的证据,尤其是自己履行义务的证据。购房者付款时别忘记让对方明确出具收条,且最好依据合同条款,在收条内容中明确是付哪个环节的房款。

      综上所述,按揭二手房交易流程是:银行征信调查;房屋产权调查;向卖方支付定金并预留房屋尾款;房屋过户的同时银行审查贷款条件;银行发放贷款;双方共同去做物业交割;向卖方支付尾款 。若您有其它问题,可以登录法律快车的官方网站,免费咨询律师!

      责任编辑:周六

     
  •   二手房交易的纠纷是很容易出现的问题,而且去法院主张权利周期又长,耗费时间精力,为了规避二手房交易中的风险,在二手房买卖中我们需要特别注意一些点就可以避开大部分的风险,下面我们就来看看一般二手房交易注意事项有哪些。

      一、确定二手房是否允许出售

      大家要注意,并不是所有的房子都是直接能够上市交易的。例如:公有住房在“房改”售房时,有些单位还保留有优先收购权。此外,如果该房屋的土地性质是属于划拨用地的话,也不能够直接上市交易。

      二、确定房屋所有权是否真实、完整、可靠

      根据《合同法》的规定,房屋在进行出售时应该经由房屋所有权人以及共有权人的同意,否则,房屋买卖合同就是无效的。此外,大家还需要查清楚房屋有无其他债权、债务纠纷。但最要紧的是,一定要由卖方出示、提供合法的房屋所有权证。

      三、确定二手房的出售建筑面积是否和产权证一样

      大家一定要注意,在合同中约定的出售房屋的面积只能是产权证上的面积,其他面积不计在内。

      四、双方是否履行二手房的程序

      关于购买二手房时,买卖双方必须要签订《房屋买卖合同》,并到房屋所在区、县国土房管局市场交易管理部门,办理已购住房出售登记、过户和缴纳国家规定的税费手续。这些手续都是不能够少的,买卖双方一定要注意去产权登记部门申请转移登记,将房子真正过户到买方名下。

      五、了解屋内设施的交验细节

      有些业主在签订合同时常常口头向客户保证,房间内的所有家电都会赠送,或者说也计算到了房价款中,但是到了实际交房的时候却发现电器都已经搬走。所以对于这类承诺,也要在合同中进行约定,并约定屋内设施的交验细节。

      在购房合同签订过程中,必须注意付款方式的环节。最好是将应该在什么时间付多少比例的房款都约定清楚。例如,买卖双方可以约定在签订《房屋买卖合同》时,客户即支付相当于房价款百分之多少的定金给业主或中介公司等。

      六、确定交房时间

      交房时间也是非常重要的,一定要注意在房屋买卖合同中明确注明。此外,关于房屋交验前产生的费用及房屋交验时产生的费用由谁承担也要先约定清楚。

      七、二手房什么情况下千万不要买?

      1、司法机关和行政机关依法裁定,决定查封或者以其他方式限制二手房权利的;

      2、依法收回土地使用权的;

      3、共有二手房,未经其他共有人书面同意的;

      4、权属有争议的;

      5、未依法登记领取权属证书的;

      6、已抵押且未经抵押权人书面同意转让的;

      7、列入动拆迁范围的;

      8、法律、行政法规规定禁止转让的其他情形(比如禁止城市居民购买建在农村集体土地上的小产权房)。

      以上就是法律快车小编整理的关于一般二手房交易注意事项有哪些的全部内容,从上述可以见二手房买卖需要注意产权审核、签订合同交定金时最好有权威的第三方进行监管,合同至少需要约定物业地址、成交金额、交楼时间、违约金和违约责任等。

     
  •   二手房交易存在的问题有哪些?全国对不满5年住房的二手买卖房交易征收5%的营业税。面对这一新政策可能给交易带来的多交税费问题时,正应所谓“上有政策,下有对策”。为躲避多交营业税,一些未满5年的二手房的买卖双方正以以下方式开始悄然变相买卖。

      一、私下交易,暂不过户

      这种交易方式的特征是双方谈好房价,签好合同,付清(部分付清)房款,房主(卖方)先将房子及两证交给买方,买方住进房屋,待房子满期5年后再去办理过户手续。以此来规避营业税。如此方法,买方不能通过银行“按揭”取得贷款来支付房款;更重要的是从法律角度来看,风险极大:如果卖方因为债务纠纷,该房可能会被法院查封;卖方还可能恶意挂失原两证,办理新证后一房二卖,或做抵押,如果此后的行为都履行了相应的法律手续,对买方极为不利。

      二、签订“阴阳合同”

      双方签订的协议约定了房屋的真实交易价格,但在交易市场填写房屋买卖契约时,将房屋价格填少,以达成少交房屋营业税和契税的目的。但由于协议在先,交房管部门存档的契约在后。按照法律契约便替代了原协议。如果在房屋过户完成后,买方坚持以契约约定的价格为依据,少给付房款,纠纷就会产生,诉讼便随之产生。即使是差额款要回,所产生的经济损失也会大于少交的税。

      三、“买卖”变“赠与”

      以前买卖契税低,赠与契税高时,很多家庭成员内部间的房屋交易原本是赠与,为了省契税,而改成“买卖”;现在不是家庭内部成员之间的房屋买卖,为了规避营业税,也改成了赠与。但因赠与和买卖是两种不同的法律行为。以赠与的方式来办理房屋买卖交易会带来更大的风险:赠与不能反悔,没有违约更谈不上违约责任,一旦买方不能如数支付房款时,卖方无法得到法律的保护。如果卖方因债务问题而将房屋抵押出去,或者因债务纠纷被诉讼到法院,债权人行使撤销权,买方到手的房屋也可能被法院追回。

      最后做一个重要提醒,在双方当事人查验以上内容没有问题,并且房屋检查符合交付条件的同时,应当签署书面《房屋交接书》,将交接的内容、过程、存在的问题及处理,以文字的形式固定下来,双方签字、捺手印,一式两份,双方各执一份,以备将来出现问题,留存书面证据,更好的解决,保护双方的利益。二手房买卖还是应该通过正常的程序办理,该交的税不能省,否则很容易造成买卖者之间的纠纷,诉讼也将不可避免的,到时就会“因小失大”。

     
  •   在日常生活中,不管是房屋租赁还是房屋的买卖,很多人都是通过房产中介来实现交易的。不过,房产中介提供了相应的服务后,就会从中收取一定的费用。那么,你知道二手房中介费收取标准是怎样的吗?下面就一起来看看吧。

      一、二手房中介费收取标准

      (一)、评估收费

      房地产价格评估收费、土地价格评估收费标准实行政府定价,其收费标准按照标的总额采取差额定率分档累进制。土地宗地价格评估收费标准与房地产价格评估收费标准相同。基准地价评估收费另立标准。具体收费标准请参见“房地产中介制度”一章。此外,每宗房地产价格评估收费不足300元的,按300元收取。为土地使用权抵押而进行的土地价格评估,评估机构按一般宗地评估费标准的50%计算评估费。企业转制、资产重组过程中,涉及房地产评估的,按房地产价格评估标准的 50%计收评估费。

      (二)、代理收费

      房屋租赁代理费,无论成交的租赁期限长短,均按半至一月成交租金额标准,由双方协商议定一次性计收。

      房屋买卖代理收费,按成交价格总额分档累进计收:

      500万元以下 2.5%

      501~2000万元 2%

      2001~5000万元 1.5%

      5001~100000万元 1%

      1001万元以上 0.5%

      实行独家代理最高收费标准不得超过成交价格总额的2.8%。

      (三)、咨询费

      1、书面咨询费

      普通咨询报告,每份收费300>1000元;技术难度大、情况复杂、耗用人员和时间较多的咨询报告,可适当提高收费标准,收费标准最高不超过咨询标的额的0.5%。

      2、口头咨询费

      房地产中介服务机构对委托人的口头咨询,按照咨询服务所需时间结合咨询人员专业技术等级由双方协商议定收费标准。

      二、中介费收费标准的相关法律规定

      2011年,为规范住宅买卖经济服务市场价格行为,降低住宅买卖经济服务费用负担,北京市发改委与住建委就联合下发了《关于降低本市住宅买卖经纪服务收费标准的通知》(以下简称《通知》)。

      1、《通知》规定,住宅买卖经纪服务收费由买卖双方各承担一半或由买卖双方协商确定;宅买卖经纪服务收费标准统一不超过2%。

      2、房地产经纪机构(以下简称经纪机构)提供的其他服务,由当事人自愿选择,通过合同明确约定。其中代办房地产登记服务收费,最高不超过500元/宗;代办贷款服务收费,最高不超过300元/宗;办理房屋入住有关手续收费,最高不超过200元/宗;按照委托人要求,提供的其他服务实行市场调节价,由委托人与经纪机构协商议定。

      3、《通知》中也注明收费标准可以下浮,少数特别复杂的住宅买卖经纪服务,经交易各方协商同意,可在规定的收费标准基础上适当上浮,上浮幅度最高不得超过10%。即:二手房中介费为成交总额的2%,少数特别复杂的可上浮至2。2%。

      在现实中房产中介都是通过当事人的需求来提供服务,不同的服务,实际收费也不同。此外,在不同的地区,由于经济发展情况的不同,二手房中介收费标准也有差异的。若你在这方面还有疑问的话,不妨前来法律快车网进行法律咨询。

     
  •   由于房价的不断提升,更多的人觉得二手房是购房的较好选择。二手房的优点就是价格便宜,不过有些人也会由于部分原因出售二手房,在二手房交易流程中需要缴纳一定的费用。那么,作为购房者需要了解一下二手房的交易费用如何计算。以下由为您介绍一下。

      在二手房交易流程中,二手房的交易费用的计算标准如下:

      一、在二手房交易流程中卖方需要交纳的税费如下:

      (一)在二手房交易流程中卖方需要交纳个人所得税

      如果卖的房子是非住宅类的话,无论什么情况都要缴纳个人所得税。根据税法的相关规定,税率是交易总额的1%或两次交易差额的20%。如果是满足家庭的住宅,且购买的时间超过5年的话,就可以免交个人所得税,当然这两个条件要都满足。在二手房交易流程中有任何一个条件不满足,就必须缴纳个人所得税。

      (二)在二手房交易流程中卖方需要交纳营业税

      如果二手房的房产证满两年或契税完税证满2年,则免征营业税,不满2年的话,则是地税局评估价或网签价(取价高者)×5.6%;

      (三)在二手房交易流程中卖方需要交纳印花税

      在二手房交易流程中卖方需要交纳印花税为二手房房款的0.05%;

      (四)在二手房交易流程中卖方需要交纳交易费

      3元/平方米。

      二、在二手房交易流程中买方应缴纳的税费:

      (一)在二手房交易流程中买方需要交纳印花税

      在二手房交易流程中买方需要交纳印花税为二手房房款的0.05%;

      (二)在二手房交易流程中买方需要交纳契税

      住宅类房屋标准按房款总价的1%—3%交纳契税,具体的比例需根据国家相关政策,购房者的购房时间、购房单价、购房面积、是否第一次购房等因素来确定;非住宅类房屋按计税参考价的3%交纳。

      (三)在二手房交易流程中买方需要交纳测绘费

      1.36元/平方米;

      (四)在二手房交易流程中买方需要交纳交易费

      3元/平方米;

      (五)在二手房交易流程中买方需要交纳权属登记费及取证费

      一般情况是在200元内。

      三、在二手房交易流程中,二手房交易与普通住房的成本结构的区别

      (一)在二手房交易流程中,二手房交与普通住房的租售的政策有所不同

      二手房只能售而不能租,但是对于普通住宅来说则不受限制;

      (二)在二手房交易流程中,二手房交与普通住房的购买的条件及对象有所不同

      二手房是享受政府优惠的,二手房购买的对象则是有特定,只能提供给在城镇中是低收入的家庭,所以要实行申请审批的制度,但是普通住宅则对购买对象与条件无限制;

      (三)在二手房交易流程中,二手房交与普通住房的价格的政策有所不同

      二手房的出售实行的是政府指导价,所以是不得擅自提价出售的。而普通住宅出售的价格则完全是由市场来决定的。

      (四)在二手房交易流程中,产权不同

      居民个人购买的二手房其产权是归个人的;而普通住宅相比二手房在收益权上不同。在普通住宅上市出售之后其收益是全部归为个人的;

      (五)普通住宅可以进行上市交易,也可以抵押,而在二手房交易流程中,二手房不允许出租,其房产证或者契税票若不满五年不允许上市交易,也不能抵押。

      以上就是关于二手房的交易费用如何计算的相关内容。在二手房交易流程中,买方和卖方都要按照标准缴纳一定的税费;同时由于二手房在获得完全产权后是属于自己的房屋上市,所缴纳的税费按正常手续办理就可以了,在过户手续没有办好的情况下,提前交房是需要谨慎的,以免发生交易纠纷。

     
  •   我们都知道在买房的时候,要按照国家的规定要一些税费。但是很多人以为购买二手房由于是二手性质就不需要缴纳税费,其实这种想法是错错误的,购买二手房也是要缴纳税费的。至于购买二手房要缴纳哪些税费呢?以及二手房交易税费怎么计算呢?下面就和大家来介绍下。

      一、2018二手房交易税费怎么算?

      (一)买方的二手房交易税费怎么计算:

      1、契税:

      成交价或评估价(高者)×1.5% (商用用房或大于144平米的税率为3%)

      2、交易服务费:

      建筑面积(平方米)×3元

      3、交易印花税:

      成交价或评估价(高者)×0.05%

      4、产权转移登记费:

      50元(每增加1人加10元,买家为单位的80元)

      (二)卖方的二手房交易税费怎么计算:

      1、交易服务费:

      建筑面积(平方米)×3元

      2、交易印花税:

      成交价或评估价(高者)×0.05%

      3、土地出让金:

      成交价或评估价(高者)×1%

      4、解困房:

      成交价或评估价(高者)×1%

      5、商品房:

      土地出让金按基准地价 × 3% × 未交土地出让金的建筑面积

      6、分摊费用:

      成交价/总面积×分摊面积×10%(10楼以下)

      成交价/总面积×分摊面积×20%(10楼以上)

      7、个人所得税:

      成交价或评估价(高者)×1%(房改房自用满五年,且是唯一生活用房的免征)

      8、营业税及附加税:

      成交价或评估价(高者)×5.5% (房产证或购买时契税完税证未满五年)

      二、二手房网上续签流程是什么?

      1、买卖双方达成成交意向,并就合同条款协商一致;

      2、买卖双方填写《存量房买卖合同信息表(自行成交)》并持房屋所有权证和身份证件等到网签服务窗口申请网上签约;

      3、窗口工作人员将信息表有关信息录入网上签约系统,打印合同第一部分内容(1-4条),交买卖双方核对确认。

      4、窗口工作人员将《存量房买卖合同》、《存量房买卖合同信息表(纳税)》、《存量房交易结算自信自行划转声明》、《转移登记申请书》和《办理转移登记服务指南》交给买卖双方;

      5、买卖双方根据约定填写买卖合同第二部分相关条款内容,并在一式四份的合同上签字或盖章后,合同依法生效;

      6、买卖双方持《存量房买卖合同信息表(纳税)》及其它相关材料到地税部门办理纳税手续;补交土地出让金或土地收益等价款;并按《办理转移登记服务指南》持有关材料到权属登记窗口办理转移登记手续;

      7、权属登记部门审核合格后,发放房屋所有权证。

      以上便是法律快车小编为大家整理的二手房交易税费计算的全部内容。在购买二手房上,买卖双方还需要向国家缴纳契税,营业税,印花税等税费。最后小编温馨提醒,税收是国家强制性的,各位一定要及时的交税纳税。

     
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