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收回国有土地使用权如何补偿

收回国有土地使用权如何补偿

发布时间 :2018-08-08 13:35浏览量 : 269
土地收回分为“无偿”收回土地使用权和“有偿”收回两种方式,前者是由于行政处罚性、使用期限届满而收回,是否补偿应区别对待;后者在收回时应当给予一定的补偿。收回国有土地使用权的补偿标准主要包括:征地补偿费、拆迁补偿费、征地规税费、土地出让金、土地使用权价值。
  •   一、国有土地使用权出让的定义:

      国有土地使用权出让是指土地使用者向国家交付土地使用权出让费用,国家将土地使用权在一定的年限内让予以土地使用者的行为。

      二、国有土地使用权转让的定义:

      在我国土地所有权分为国有和集体所有两种。国有土地使用权转让是指首次从国家取得土地使用权的个人或者集体将其土地使用权以有偿方式在一定时期内出让,租借给他人的经济行为。通常是指城市土地使用权的转让。一是对土地所有者和土地使用者依法享有的占用、收益及处分权进行保护。二是对土地所有者和使用者的这些权利进行限制和调节。

      三、国有土地使用权出让和转让有什么不同

      (一)主体不同

      出让主体:国有土地所有者,即国家,由法律授权的县以上人民政府予以具体实施;

      转让主体:取得国有土地使用权的土地使用者。

      (二)行为性质不同

      根据物权理论,出让,他物权设定;转让:他物权转移。

      (三)转移条件与程序不同

      出让条件无限制,签订出让合同,缴出让金,即可办证;转让条件有限制,转让须经申请、审批或补办出让手续,缴纳税费,方可登记过户。

      (四)交易市场不同

      出让,一级市场,即国家作为国有土地所有者垄断;转让:二级市场,即符合法定条件的自由转让。

      出让与转让的区别:出让是指土地所有权的部分权能(占有、使用、收益)与所有权相分离而作为独立的财产权;转让则是作为独立财产权的土地使用权在公民或法人之间的转移。转让有出售、交换、赠与、继承等方式。

     
  •   土地使用证是确认土地使用权的法律凭证,依法登记的土地所有权和土地使用权受法律保护。土地使用证分为国有土地使用证和集体土地使用证。那什么是国有土地使用证呢? 办理国有土地使用权证要多少钱?

      一、办理国有土地使用权证要多少钱

      1、假如所购买的房屋用地属划拨性质的,需缴纳按评估价40%出让金,评估费、测绘费、登记费按不同的用地面积收取。交易服务费600元、证书费20元,印花税票5元。

      营业税5.4%,契税3%,增值税1%属财税部门收取部分。

      2、如果你所购买的房屋用地属出让性质的,则除出让金部分不用缴交外,其他收费同上。

      二、办理国有土地使用证需要的资料

      1、土地登记申请书;

      2、单位、法定代表人证明,个人身份证明或者户籍证明;

      3、土地权属来源证明材料(政府材料);

      4、初始登记颁发的土地证书;

      5、地上附着物权属证明;

      6、建设用地批准书(土地违法案件行政处罚决定书);

      7、批准用地缴税费发票或有关土地使用权出让金支付凭证。

      三、什么是国有土地使用证

      《国有土地使用证》是证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭证,受法律保护。城镇住房用地登记发证的范围包括城镇房改房、经济适用住房、商品房和其他住房用地,它是房屋所有权和国有土地使用权发生转移后的变更土地登记,发证对象为拥有房屋所有权的住房产权人。

     
  •   国有土地使用证和房屋所有权证在生活中一般被称为“房屋双证”,房屋和土地是不可分割的整体。只有进行发证登记并且两者权利主体一致,房屋产权人的合法权益才能得到有效保护。

      一、国有土地使用权证的内容样式

      国有土地使用权证上的信息虽然少,但也包含了很重要的信息,包括土地使用权人、坐落、土地用途、使用权类型、使用权面积等。

      二、办理国有土地使用证怎么走流程

      《国有土地使用证》办理程序:受理申请材料、审核材料、校准登记、颁发证书。土地登记申请人(使用者)应持有关土地权属来源证明相关材料,向国土资源局提出申请。

      1.土地登记申请

      (1)有关宗地来源的政府批复及批准文件,建设用地许可证。提交国有土地使用权通过招标、拍卖、协议等形式进行操作程序中有效性的相关土地权属材料。

      (2)因买卖、继承、赠与等形式取得土地使用权的、提交买卖、继承、赠与土地使用权转让协议书和公证书,原土地使用的国有土地使用证书。

      (3)提交土地登记申请人的身份证、户口薄。企事业单位的土地使用者应提交土地登记法人证明书和组织机构代码证、法人身份证。

      2.地籍调查

      对土地登记申请人的土地采取实地调查、核实、测量、绘制宗地草图及红线图。查清土地的位置、权属性质、界线、面积、用途及土地使用者的有关情况。并要求宗地四周邻居界线清楚,无争议,确认后签字盖章。

      3.土地权属审核

      土地登记机关对土地使用者提交的土地登记申请书、权属来源材料和地籍调查结果进行审核,决定对申请土地登记的使用者土地权属是否准予登记的法律程序。

      4.颁发国有土地使用权证书。

      三、《国有土地使用证》的办理费用

      根据行政许可收费标准收取以宗地评估报告评估基准地价的总额计算各项费用。

      四、《国有土地使用证》有哪些重要影响

      《国有土地使用证》是非常重要的物权,不按合同办出《国有土地使用证》就是开发商违约和对业主“权利”的侵犯。《国有土地使用证》不仅是住宅不动产的物权的组成部分,而且是更重要的组成部分。

      缺少《国有土地使用证》,不动产的“物权”不完整,房地产的转让中涉及土地使用权的部分不发生法律效力。

      国有土地使用权证也称“国土证”,是由国土资源局发放的证明国有土地使用权证明的书面凭证。

     
  •   在我国,国有土地使用权其实是可以转让的,但是,国有土地使用权的转让是需要满足一定的条件的,那么国有出让土地使用权转让的概念是怎样的?国有土地使用权转让要满足什么条件?

      一、国有出让土地使用权转让的概念

      我国的土地制度实行双轨制,即土地归国有和集体所有。根据法律的规定房地产开发企业的开发用地必须是而且只能是国有土地,开发用地获得的途径主要有两个:第一是通过协议出让和招标、拍卖和挂牌的形式出让取得;第二是从已取得国有土地使用权的开发企业或其他经济组织处转让取得。

      国有土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权或者随地上建筑物、其他附着物通过出售、交换和赠与等方式转移给他人的行为,包括国有出让土地使用权转让和国有划拨土地使用权转让两种情况,其中通过国有出让土地使用权转让的方式取得开发用地由于更能体现市场经济资源配置灵活灵敏的特点,在房地产开发中逐渐成为房地产商“拿地”的普遍方法。

      二、国有土地使用权转让要满足什么条件

      出让土地的使用权是指通过协议出让或招拍挂的形式与国家土地管理部门签订国有土地出让合同取得的土地使用权。根据现行的法律,出让土地的使用权是可以转让的,但转让必须符合法律的规定条件,我国房地产管理法第38条规定,以出让方式取得的土地使用权,其转让必须符合三个条件:

      第一,按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书;

      第二,按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的百分之二十五以上,属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件;

      第三,建成的房屋必须有房屋所有权证书。

      《房地产转让管理规定》第10条又将上述条件重复规定,这使得出让的国有土地使用权转让的法律条件有了明确的法律依据,凡是未交纳全部土地使用权出让金、未取得土地使用权证书、未达到法定投资条件的土地使用权的转让均认为无效,将发生转让合同无效的法律后果。设定转让条件的目的一是确保土地使用权转让的合法性,二是防止囤积土地和炒买炒卖行为。1995年5月6日《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》中规范国有土地的交易活动,制止炒卖土地的内容同样是这一立法目的的考虑。

     
  •       1、以出让的方式取得国有土地使用权

      出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

      (1)出让的方式

      一般的土地用途可以通过拍卖、招标或者双方协议的方式取得国有土地使用权;商业、旅游、岳麓和豪华住宅用地,有条件的额,必须采取拍卖、招标方式,没有条件的,不能采取拍卖、招标方式的,可以采取双方协议的方式。

      (2)出让的年限

      居住用地70年;工业用地50年;教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;商业、旅游、娱乐用地40年;综合或者其他用地50年。

      (3)土地合同

      出让合同是“双务有偿有期限的合同”。由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订书面出让合同。

      续期要届满前1年申请,原则要批准续期。土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者需要继续使用土地的,应当至迟于届满前1年申请续期,除根据社会公共利益需要收回该幅土地的,应当予以批准。经批准准予续期的,应当重新签订土地使用权出让合同,依照规定支付土地使用权出让金。

      未获续期,被收回。土地使用权出让合同约定的适用年限届满,土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的,土地使用权由国家无偿收回。

      (4)土地用途

      出让土地使用权可用于商业用途。出让方式取得土地使用者,可将其享有的土地权利转让、出租、抵押或用于合资、合作经营及其他经济活动。

      土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的,必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意,签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同,相应调整土地使用权出让金。

      2、以划拨的方式取得国有土地使用权

      (1)划拨是指县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用,或者将土地使用权无偿交付土地使用者使用的行为。依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的,除法律、行政法规另有规定外,没有使用期限的限制。

      (2)划拨的范围:下列建设用地的土地使用权,确属必须的,可以由县级以上人民政府依法批准划拨:

      国家机关用地和军事用地;

      城市基础设施用地和公益事业用地;

      国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地;

      法律、行政法规规定的其他用地。

     
  •   随着社会的发展,农村征地越来越多,农民最关心的就是最新农村土地征收赔偿标准,那征地补偿费对象包括哪些?根据我国现行征地补偿条例规定,征地补偿费是怎么样计算的?

      一、征地补偿费对象包括哪些

      征地补偿费对象包括:

      1、实行统一安置的,土地征收补偿标准归该集体经济组织。放弃统一安置,实行安置补助费支付给被征地农民,可以分配的土地补偿费分配对象为被征地农民;实行平均分配,分配对象为该集体经济组织全体成员。

      2、已经实行农村土地股份合作制的,可以分配的土地补偿费分配对象为该土地股份合作制组织的全体股东。

      3、农村土地没有实行家庭承包经营,仍然实行统一经营的,其分配对象为该集体经济组织的全体成员。

      4、征收、征用集体经济组织采取其他方式承包的果园等土地,可以分配的土地补偿费分配对象为该集体经济组织。

      5、征收、征用集体经济组织的机动地,可以分配的土地补偿费分配对象为该集体经济组织具有土地承包经营权的新增人口。

      二、征地补偿费是怎么样计算的

      征地补偿费计算方法:

      1、土地补偿计算公式

      (1)土地补偿费=被征地亩数×年产值×补偿倍数

      (2)安置补助费=需要安置的人数×年产值×补偿倍数 需要安置的人数=被征地数÷征地前人均分配耕地数

      2、青苗补偿费计算公式

      青苗补偿费是指农作物正处于生长期未能收获,因征用土地需要及时让出土地,致使农作物不能收获而使农民造成损失,所给予土地承包经营或者土地使用者的经济补偿。青苗补偿费的标准一般农作物最高按一季产值计算,如果是播种不久或投入较少,也可以按一季产值的一定比例计算。青苗补偿费的具体标准由各省、自治区、直辖市政府规定并公告。 计算公式:青苗补偿费=年产值÷耕种季数

      3、安置人数计算公式

      征地时,需要安置的农业人口数,按照被征用的耕地数量除以征地前被征用单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置的安置补助费标准,为该耕地被征用前3年平均年产值的4至6倍。 需要安置的人数=被征用的耕地数量除以÷征地前被征用单位平均每人占有耕地的数量。

     
  •   占地补偿,是国家机构依照土地征收相关法律条例根据地区不同制定补偿方案,目的是让被征收公民能够获得合理的补偿,继续能够生活下去,征地可能包括宅基地、耕地、池塘、林地等,根据土地类型不同,价格有所区别。

      一、占地补偿标准2018价格中的土地补偿费

      1、按照《土地管理法》规定,土地补偿费为被征收土地前三年平均年产值的6-10倍,该费用归农村集体经济组织所有。

      2、按照国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》(国发[2004]28号)县级以上地方人民政府要采取切实措施,使被征地农民生活水平不因征地而降低的要求,我国某些省份规定如果农民土地被征用后再没有土地可以耕种,那么应当将土地补偿费中的部分支付给失地农民。具体到你所在省份是否有类似规定,你应当向当地国土资源行政主管部门查询。

      二、占地补偿标准2018价格中的安置补助费

      1、安置补助费为被征收土地前三年平均年产值的4-6倍。此款的支付要根据被征地农民的选择来确定,如果被征地农民选择货币安置,即要钱不要地,那么此款应全额支付给被征地农民

      2、如果被征地农民选择调地安置,即村集体经济组织从本村机动地中划出土地给被征地农民耕种,那么此款应当由全村村民共同分配。当然,安置补助费4-6倍这个倍数不是不可变更的

      3、按照《土地管理法》第47条第6款的规定,上述费用尚不足以使被征地农民维持原有生活水平的,经省级人民政府批准,可以增加安置补助费,使安置补助费和土地补偿费的总和达到土地被征收前三年平均年产值的30倍。

      4、国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》更是从保障民生出发,规定“土地补偿费和安置补助费的总和达到法定上限,尚不足以使被征地农民保持原有生活水平的,当地人民政府可以用国有土地有偿使用收入予以补贴。”

      三、占地补偿标准2018价格中的地上附着物补偿费

      地上附着物补偿则主要指被征地农民所有的房屋、林木、固化的生产设施、水井以及其他附着于地表的各种附属设施,其补偿款一般按照评估价格来计算,直接支付给所有权人。至于评估,应由征地机关指定中立的具有评估资质的评估机构来进行,当事人对评估结果有异议的,可以申请重新评估。

      四、占地补偿标准2018价格中的青苗补偿费

      青苗补偿费指被征收土地上一季作物的产值,该款直接支付给具体的承包人。当然,这笔费用是否发生,要看征地当时该地块上是否有青苗存在,如果已经停耕,没有种植任何作物,则不存在这笔费用。


     
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