全国 [切换]
热门城市 ABCDE FGHJ KLMNP QRSTW XYZ
首页 法律咨询 专业律师 移动端

手机快车

1.浏览器输入

m.lawtime.cn即可访问

2.扫描二维码直接访问

手机百度扫一扫

关注“法律快车熊掌号”

随时随地获取生活

法律,热点常识

网站导航 律师加盟热线: 400-678-1488
您的位置:法律快车 > 法律知识 > 房地产法 > 新房收房注意事项有哪些
新房收房注意事项有哪些

新房收房注意事项有哪些

发布时间 :2018-09-17 13:54浏览量 : 299
收房是房屋装修的一个重要环节,掌握收房时应注意的事项,对于业主而言有百利而无一害。未免入住新房的后顾之忧,在收房的时候我们一定要认真对待。新房收房注意事项有:各种收房资料要齐备;和开发商共同验收新房;签收房文件时“留一手”;仔细查看《备案表》;未收房不应提前缴费;注意是否存在面积误差等等。
  •   现在的房价如此之高,买房子这件事十分重要。那买了房子,到你手上,这么重要的东西你是不是得上下里外全要查验个遍?不然马虎验收之后各种问题又得花费大量的时候去解决,非常的麻烦。所以在验收的时候一定得非常的细心观察,也许你现在就买了新房,却还不知道验收相关的知识。

      一、新房交房标准

      发展商向购房者寄发《房屋交付使用通知书》或发展商通知购房者到约定地点领取该通知书;购房者在约定时间持《房屋交付使用通知书》到现场售楼部或物业管理处联系验收交接事宜;有关工作人员带领购房者到所购房屋进行现场勘察,对各项设施设备进行检验,并将检测结果一一记录在《楼房验收交接表》上;若验收合格,购房者须在《楼房验收交接表》上签字认可,并当场填写《住房登记表》,领取房屋钥匙和《住户手册》等资料,同时须按管理处的统一规定,缴纳有关费用。若验收不合格,购房者也应将不足事项明确记录在《楼房验收交接表》上,可暂不办理入住手续,再次交接时间由双方另行约定,但一般不应超过30天。购房者进行房屋验收时需仔细检查商品房质量。

      二、房屋验收流程

      一)正确的房屋验收程序

      1、查看三书一证一表。《住宅质量保证书》(可带走)、《住宅使用说明书》(可带走)、《建筑工程质量认定书》,“一证”是指《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》,“一表”是指《竣工验收备案表》。根据国务院颁布的《城市房地产开发经营管理条例》规定:“房地产开发项目竣工后,经验收合格后,方可交付使用”。

      2、验收。一般收房过程中,业主在验房前,物业会催促业主交付物业费及其他相关费用。业主可同他们交流,验收好后,再交付费用。从物业处拿钥匙,分别应该有楼层钥匙、进户门钥匙、信箱钥匙、水表、电表等几把。注意:不交费、不签字、先验房。发现问题后更不能交费、签字。应先修房,同时取证,为日后举证奠定基础,特别保存好验房问题备案单。

      3、核查房屋总面积。套内面积减少、公摊面积增加的情况很多。收房时,确认售楼合同附图与现实是否一致,结构是否和原设计图相同,房屋面积是否经过房地产部门实际测量,与合同签订面积是否有差异。(先查看售房合同,看之间的误差为多少,一般为3%,3%之内不考虑,超出部分进行处理,建议定合同为2%误差,但是不超过5%比较好)以双方签定合同为准。

      4、签相关文件。签业主公约、前期物业管理合同时,看好条款,不能放弃自己的权利。

      5、交合理费用。这里的合理费用包括:物业管理费应有物价局批文、装修押金、垃圾清运费。

      二)验房需准备的工具

      正常验收房子时间一般是持续1~2个小时,需要带的工具包括:

      塑料洗脸盆:用于验收下水管道;

      小榔头:用于验收房子墙体与地面是否空鼓;

      塞尺:用于测裂缝的宽度;

      5米卷尺:用于测量房子的净高;

      万用表:用于测试各个强电插座及弱电类是否畅通;

      计算器:用于计算数据;

      水笔:用于签字;

      扫帚:用于打扫室内卫生;

      小凳子和一些报纸、塑料带、包装绳:用于时间长,可休息一下及预先封闭下水管道。

      三)验房内容及方法

      目前,开发商提供的验收表中并没有针对公共设施进行验收的内容,很多公共设施成为验收的盲点。业主应要求开发商对公共设施进行验收,并将验收结果写在交接书中,对于不符合合同的部分或质量出现问题,有权利要求开发商维修。

      外部:外立面、外墙瓷砖、涂料、单元门、楼道。

      检查墙体:平整度、是否渗水、是否有裂缝:特别是查看一些墙体是否有水迹,特别是一些山墙、厨房卫生顶面、外墙等地方,如有的话,务必尽快查明原因。

      检查防盗门:有无划痕,门边是否变形,门与框的密封是否严密,门和锁开关应灵活。

      视镜(猫眼):入户后观察猫眼,是否松动、不清晰、视野不全或因有异物无法看清楚等现象,修复或更换。

      检查入户门门铃:带2节5号电池测试门铃。是否不响或响了不停。

      楼道窗户:是否有纱窗,如果没有,应及时提出。

      检查门窗的密封:是否良好,可用一长纸条放在密封点上,关门压住纸条用力抽出,多点试验验看密封条的压力是否均匀。

      窗户:推拉窗上的纱窗和窗扇,推动灵活,相互无碰撞。窗户外窗框上应有防堵帽,防止异物堵塞影响排水,导致下雨时窗户进水。双层玻璃里外都擦不干净时应提出拆换玻璃清洁,否则以后不易解决。

      高度:用盒尺检查房顶,取4~5个点,进行测量,若数值一致,比如房高均为2.5毫米(或者2.6毫米)说明房顶没有倾斜。

      墙壁地面:用厂尺(或者带有水平的专用直尺),靠墙壁地面,检查是否平整,同时观察是否有划痕裂纹,墙面是否有爆点(爆点:生石灰在发成熟石灰时因搅拌不均没发好,抹在墙上干后就会形成爆点。)

      乳胶漆质量:墙面天花板是否平整,周围光线暗时带大功率灯泡(200瓦)照射,灯一亮,墙壁天花板是否平整立刻通过光线阴影看出,如果不平,要提出重新补腻子刷漆,如果局部刷漆(修补过)会与墙壁原色产生差异。

      空鼓:手锤垫上几层纸(避免留下锤印)敲击墙壁,检查墙面空鼓。专用钢针小锤(10克)测墙砖空鼓。

      一般情况下,有空鼓的地方会有“咚咚”的声音,如有空鼓,一定要责成陪同物业人员尽快修复,否则在装修中会很容易打穿楼板,妨碍邻里关系。

      管道安装、通畅和密封:用手使劲晃动暖气管和上水管,应固定牢固。如果松动,应重新固定。打开水阀看排水是否流畅(否则下水管被建筑垃圾堵塞),放水同时用卫生纸擦拭上下管道底部有无渗透。

      厨房和卫生间:是瓷砖到顶的,要检查阴角阳角角度达90度,四角无磕碰(房顶四角和地面四角),地砖墙砖无变形开裂和空鼓。用小锤划击地砖和墙砖,有空洞声音,说明没有铺设好,这样时间久了可能会出现瓷砖开裂和脱落,应重新铺设。

      厨房烟道:用纸卷点火后灭火冒烟,放在烟道口下十公分左右,看烟是否上升到烟道口立即拐弯吸走。

      管道煤气:用冒烟的纸卷放到报警装置附近,看报警装置是否灵敏动作,报警声光提示同时关闭进气电磁阀。如果不能动作,及时修复。

      闭存水试验、水表空转试验:(重要检验项目)打开龙头查漏堵,尽可能让水流大一点、急一点,一来看看水压,二、来试试排水速度。(一般新房子会配一个简易龙头给业主)。用万用表测量各个强弱电是否畅通。

      下水情况:先用面盆盛水,再向各个下水处灌水,分别是台盆下水、浴缸下水、马桶下水、厨房和卫生及阳台地漏等,基本是每个下水口应灌入两盆水左右,应听到咕噜噜的声音和表面无积水。

      地面下水情况:在厕卫放水,浅浅就行了(约高2cm)。然后约好楼下的业主在24小时后查看其家厕卫的天花板。

      卫生间:卫生间在楼道内有窗户的应该安装防盗网。如若没有窗户,则应有通风孔。通风孔设在吊灯下面。离通风孔最近的插座是防水插座。

      卫生间通风:应在吊顶下留通风口。留在吊顶上面时要用手灯查看是否具备安装性,同时用上法测抽力。烟道、通风口中用手电看是否存有建筑垃圾。

      暖气片:暖气片上方应有排气孔,使用时应拧动将气体排掉。如果拧不动就需要修理解决,否则气体排不出来,暖气片不热。还要注意暖气片安装时进水管和回水管的坡度符合要求,否则影响采暖。

      镜子:用镜子放到门顶部和门底部,检查这些平时看不到的地方是否刷过油漆。如果是卫生间的门,顶部和底部的油漆没有刷全,时间一长,因环境潮湿,卫生间的使用率又高,会使门底部过早腐烂损坏。

      电器管线等:

      A、检查插座:五孔插座上分别插上带有指示灯的插排,灯亮,表示有电,此时拉下总开关箱内的插座开关(应有标示),指示灯灭,频繁测试几次证明开关、接线良好,插座安全。如果开关拉下,插座指示灯仍亮或仍在闪烁,说明开关质量有问题或接线有误,立即修复,否则误触电时无法及时断电危机生命。插座还应用摇表来测试对地绝缘情况是否良好。

      B、开关箱内的各分路开关应有明显的标示。如果没有或不明确,立即纠正。开关箱内开关应安装牢固,每个都要用力左右晃动检查,如果发现松动,应该紧固或更换。否则日后使用中出现接触不良打火现象时,会造成更大危险。

      C、检查有线电视插座、宽带插座,插进去有无松动或插不进的现象。

      D、检查弱点插座数目。

      E、检察可视对讲、紧急呼叫按钮是否工作正常。

      检查完这些工作,如果没问题的话,可以在验收交接书上签字;若有问题,需要同物业人员确定解决方案和解决日期,看解决结果是否影响收房,若影响,需要进行交涉了。

      三、2018年房屋验收标准规定是什么

      一)楼地面:

      1、 空鼓:现场情况:现场检测发现部分房屋非常严重

      参照标准:50209—2002 5.2.5规定地面空鼓不能大于400cm2,且不多于2处。

      2、 踢脚线空鼓:现场情况:现场检测发现部分房屋非常严重

      参照标准:GB50209—2002 5.2.8条规定空鼓长度不应大于300mm,且不多于2处。

      3、 地面找坡:现场情况:现场检测发现部分卫生间地漏有积水现象。

      参照标准:GB50209—2002 5.2.7条规定不得有倒泛水和积水现象

      4、 渗水、水渍:现场情况:现场检测发现部分卫生间水管边严重渗漏。

      参照标准:GB50209—2002 4.10.10条规定严禁渗漏

      5、地面面层观感:现场情况:现场检测发现有裂缝、起砂。

      参照标准:GB50209—2002 5.2.6条规定不应有裂纹、脱皮、麻面、起砂等

      6、楼层地面高差:现场情况:现场检测发现高差为10-20mm。

      参照标准:GB50209—2002 3.0.15条规定有排水要求的建筑地面面层与相连各类面层的标高差应符合设计要求(一般为30mm)

      二)墙体

      1、 空鼓:现场情况:现场检测发现部分房屋大面积空鼓。

      参照标准:GB50210-2001 4.2.5条规定抹灰层与基层之接必须粘结牢固,应无空鼓、脱层、爆灰和裂缝。

      2、裂缝:现场情况:现场检测发现部分房屋墙面有裂缝。

      参照标准:GB50210-2001 4.2.5条规定抹灰层与基层之接必须粘结牢固,应无空鼓、脱层、爆灰和裂缝。

      3、表面平整度:现场情况:现场检测发现部分房屋偏差较大

      参照标准:GB50210-2001 4.2.11条规定允许偏差为4mm(按普通抹灰计)。

      4、立面垂直度:现场情况:现场检测发现部分房屋偏差较大

      参照标准:GB50210-2001 4.2.11条规定允许偏差为4mm(按普通抹灰计)。

      5、涂料:现场情况:现场检测发现部分房屋涂料不均匀、掉粉、、起皮。

      参照标准:GB50210—2001 10.2.4条规定应涂饰均匀、粘结牢固,不得漏涂、透底、起皮和掉粉

      三)门窗

      1、表面质量:现场情况:现场检测发现部分房屋所有门窗污染严重、破损。

      参照标准:GB50210—2001 5.4.8 条规定塑料门窗表面应洁净、平整、光滑、大面应无划痕、碰伤。

      判定:为不合格。

      2、门洞最小宽度、高度:现场情况:现场检测发现阳台单扇门偏差较大

      参照标准: GB50096—1999 3.9.5条规定公共外门1.2米,护(套)门、起居室、卧室门0.9米,厨房门0.8米,卫生间、阳台门(单扇)0.7米,高度统一为2米

      3、玻璃品种:现场情况:现场检测发现未用安全玻璃

      参照标准: GB50210—2001 5.6.2条规定品种、规格、尺寸、色彩应符合设计要求,单块玻璃大于1.5平方时应使用安全玻璃(9.2.4条规定安全玻璃指夹层玻璃和钢化玻璃)

      4、门窗扇安装:现场情况:现场检测发现无防脱落措施、开关不灵活

      参照标准: GB50210—2001 5.3.4(铝),5.4.5(塑)条规定必须安装牢固并应开关灵活,关闭严密,无倒翘,推拉门窗必须有防脱落措施

      5、框正、侧面垂直度:现场情况:现场检测发现偏差过大

      参照标准: GB50210—2001 5.3.12(铝)条规定允许偏差为2.5mm 5.4.13(塑)条规定允许偏差为3m

      6、门窗槽口对角线:现场情况:现场检测发现偏差过大

      参照标准: GB50210—2001 5.3.12(铝)条规定小于等于2米,允许偏差3mm,大于2米,允许偏差为4mm;5.4.13(塑)条规定小于等于2米,允许偏差3mm,大于2米,允许偏差为5mm

      四)电气

      1、电源插座数量:现场情况:现场检测发现所有房间都少插座

      参照标准:GB50096—1999 6.5.4条规定卧室、厨房设置一个单相三线和一个单相二线的插座两组,起居室设置一个单相三线和一个单相二线的插座三组,布置洗衣机、冰箱、排气机械和空调器等处设置专用单相三线插座各一个。

      2、卫生间插座:现场情况:现场检测发现有部分插座高度不足,未用接地线触头的保护形插座。

      参照标准:GB50303—2002 22.1.3条规定潮湿场所采用密封型并带接地线触头的保护形插座,安装高度不低于1500

      3、户内箱:现场情况:现场检测发现空开排版错误、标识不完整。

      参照标准:GB50303—2002 6.2.8条规定接线整齐,回路编号齐全,标识正确

      五)排水

      1、 通气管高度、位置是否合理:现场情况:现场检测发现出口4米以内有门窗未高

      出门窗顶600mm或引向无门窗一侧;未高出屋面2米

      参照标准:GB50242—2002 5.2.10条规定不得与风道或烟道连接。应高出屋面300mm.在通气管出口4米以内有门窗时,应高出门窗顶600mm或引向无门窗一侧。在经常有人停留的平屋顶上,通气管应高出屋面2米

      2、排水管有无倒坡:现场情况:现场检测发现有倒坡

      参照标准:GB50212—2002 5.2.3条规定生活污水管道度必须符合设计要求

      3、露台都无下水畚箕。

      4、露台檐沟、底层阳台无疏水篦

      六)楼梯、栏杆

      1、扶手、栏杆外观:现场情况:现场检测发现部分栏杆有锈蚀。

      参照标准:GB50210—2001 12.5.8条规定护拦和扶手表面应光滑,色泽应一致,不得有裂缝、翘曲及损坏。

      2、公共楼梯平台净宽:现场情况:现场检测发现部分公共楼梯平台净宽不足

      参照标准: GB50096—1999 4.1.4规定不应小于楼梯梯段净宽且不小于1200,楼梯平台的结构下缘至人行通道的垂直高度不应低于2000

      3、栏杆间距:现场情况:现场检测发现栏杆间距过大,未采用防止少年儿童攀登的构造

      参照标准:GB50352—2005 6.6.3 条规定杆件净距不应大于110,必须采用防止少年儿童攀登的构造

      4、公共楼梯梯段净宽:现场情况:现场检测发现部分公共楼梯梯段净宽净宽不足

      参照标准:GB50096—1999 4.1.2规定七层和七层以上房屋不应小于1100,六层及六层以下不应小于1000

      七)屋面

      1、卷材收头: 现场情况:现场检测发现收头未用金属压条固定,无预留凹槽。

      参照标准:GB50207—2002 4.3.13条规定天沟、檐沟、檐口、泛水和卷材收头的端部应裁齐,塞入预留凹槽内,用金属压条钉压固定,最大钉距不应大于900mm,并用密封材料嵌填封严。

      2、瓦屋面:现场情况:现场检测发现南北屋面瓦片破损较多、瓦片未用钉子固定。

      参照标准: 图集号:99浙J 15设计说明中要求 屋面坡度大于等于15度小于22.5度,所有周边瓦片用钉子固定。屋面坡度大于等于22.5度小于45度,所有的周边瓦片用钉子固定及每隔上下一排的瓦用钉子或搭扣(或称瓦片夹头)固定。屋面坡度大于等于45度小于等于51度,所有的瓦片至少用1枚钉子固定或搭扣固定。

      3、露台分格缝:现场情况:现场检测发现南北露台无分格缝。

      参照标准: GB50207—2002 4.3.19条规定水泥砂浆、块材或细石混泥士保护层与卷材防水层应设置隔离层,刚性保护层的分格缝留置应符合设计要求。6.1.4条规定细石混泥土防水层的分格缝,应设在屋面板的支承端、屋面转折处、防水层与突出屋面结构的交接处,其纵横间距不宜大于6m。分格缝内应嵌填密封材料。

      八)烟道

      现场情况:现场检测发现露台有排烟道,且高度不足2米。

      参照标准:GB50352—2005 8.2.4条规定通风系列就符合下列要求:2 废气排放不应设置在有人停留或通行的地带。GB50242—2002 5.2.10条规定应高出屋面300mm.在通气管出口4米以内有门窗时,应高出门窗顶600mm或引向无门窗一侧。在经常有人停留的平屋顶上,通气管应高出屋面2米

      九)预留洞

      1、强排孔设置:现场情况:现场检测发现部分卫生间无强排孔。

      参照标准: GB50096_1999 6.4.3条规定无外窗的卫生间,应设置有防回流可构造的排气通风道,并预留安装排气机械的位置和条件.

     
  •   收房是房屋装修的一个重要环节,掌握收房时应注意的事项,对于业主而言有百利而无一害。未免入住新房的后顾之忧,在收房的时候我们一定要认真对待。

      一、买房相关税费

      (一)商品房买卖应缴以下税费:

      1、契税

      2、房屋买卖交易手续费

      3、买卖合同印花税

      4、公共维修基金

      5、房屋所有权登记费

      6、房屋所有权印花贴税

      7、权证工本费

      (二)税费问题

      特别提示:依据法律的规定和大部分购房合同的约定,缴纳公共维修基金、契税等费用均不能作为开发商交付房屋的前提。

      1. 契税

      契税是业主取得产权证时向国家交的税。

      缴纳时间:契税只能在过户时交纳

      特别提示:除税务机关,任何单位无权代收。

      实施:业主入住时不需要向开发商交纳契税,等房屋可以办理产权证之前自己到税务局直接办理。

      2. 公共维修基金

      此项基金不同于物业管理费,只用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。

      税率:房屋成交价 的2%。

      特别提示:任何开发商、物业公司都无权收取或代收大修基金。该基金应该交给小区办。如果您将大修基金交给开发商,您很可能无法要回。

      3、面积测绘费

      面积测绘费收取原则为“谁委托,谁付费”,购房合同已规定开发商向购房人提供面积测量数据的义务,故此费用应由开发商交纳。

      4、物业费

      一年物业管理费、物业管理费和水电保证金

      特别提示:普通小区交一年以下物业费并不违规。

      物业管理服务收费实行明码标价,收费项目和标准及收费办法应在经营场所或收费地点公布。

      5. 产权代办费

      业主完全有权选择自行办理产权证,开发商无权强行向业主收取该笔费用。

      二、面积问题

      面积问题是消费者最为关心的内容之一,购房人买房时尤其是买期房时,一定要考虑到合同面积与实际面积可能出现误差这样的问题,并在签订合同时以附加条款加以防范。

      (一) 存在的问题:

      1. 商品房合同面积与实测面积存在误差,这一直是个焦点问题。

      消费者常常因面积问题出现纠纷而处于被动局面,建议购房人在购房合同中对相关可能出现的问题详细进行约定,以维护自己的权益。

      2. 开发商有时能利用公摊、面积测量侵占购房者的合法利益,还不易被发现。

      正确测算房屋面积,是专业人员的工作,一般购房者根本无法完成。其次,面积测量的人工操作特点,正常误差都难以避免,一些开发商在使之产生人为偏差侵占购房者一、两米面积轻而易举。再有,由于消费者相关知识掌握不够,使得购房过程中信息不对称,开发商很容易偷梁换柱,把非公摊的面积加入公摊之中。

      (二)如何解决面积误差?

      面积误差:根据有关规定,买卖双方因设计变更造成的实测房屋套内面积或建筑面积(含公摊面积)与房屋买卖合同约定面积不符的,按照合同约定处理。合同没有约定或者约定不明确的,按照以下原则处理:(一)面积误差比值在3%以内(含3%),按照合同约定的价格据实结算房款;(二)面积误差比值超出3%,购房人可要求退房。开发商应在买房人提出退房之日起30日内退还已交房款,并支付已付房款利息。如购房人同意继续履行合同,房屋实际面积大于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由购房人按照约定的价格补足,面积误差比超出3%部分的房价款由开发商承担,所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的,面积在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由开发商返还购房者,面积误差值超过3%部分的房价款由开发商双倍返还买受人。

      特别提示:

      1. 想测出您买的商品房的真实面积,首先购房者索要出建筑的竣工图纸,请专家根据图纸进行计算。

      2. 签定合同时应该细化条款,应该约定实际面积与产权登记面积发生误差时的处理方式。如规定合同中未约定处理方式的,面积误差比值超出3%时,购房人有权退房。

      (三)关于分摊面积

      公用建筑面积分摊原则:

      1、商品房公用建筑面积的分摊以幢为单位。分摊的公用建筑面积为本幢内的公用建筑面积,与本幢不相连的公用建筑面积不得分摊到本幢房屋内。

      2、为整幢商品房服务的公用建筑面积,由该幢楼各套商品房分摊;为局部范围服务的公用建筑面积,由受益的各套商品房分摊。多次分摊公用建筑面积的,分别计算分摊系数。各套商品房应分摊的公用建筑面积,为各次分摊的公用建筑面积之和。

      3、公用建筑面积分摊后,不划分各套商品房摊得建筑面积的具体部位,但任何人不得侵占或改变原设计的使用功能。

      分摊的公用建筑面积由以下两部分组成:

      1、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积;

      2、套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等,不应计入公用建筑面积部分,作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。

      不应入的公用建筑空间:

      1、仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉等,作为人防工程的地下室、单备使用功能的独立使用空间。

      2、售房单位自营、自用的房屋。

      3、为多幢房屋服务的警卫室、管理(包括物业管理)用房。

      4、对于半地下室,不论采光井的结构如何,都不计入建筑面积。

      特别提示:

      1. 签订合同时应明确约定公摊的具体项目。

      2. 售房单位在预售商品房前,应向商品房预售管理部门提交预售商品房的面积测量报告。预售商品房设计方案变更涉及预售房屋面积的,应重新提交面积测量报告。

      售房单位在销(预)售商品房时,在销(预)售合同(含补充协议)中应明确商品房销售面积、分摊的公用建筑面积及公用建筑部位。

      3. 其他购房人受益的其他非经营性用房,需要进行分摊的,应在销(预)售合同中写明房屋名称、需分摊的总建筑面积。

      三、审查销售广告

      (一)出现问题

      “我们的小区绿化率达到……,我们小区配有小学、幼儿园、会所……”

      购房者常常会被上面的优美辞藻所迷惑,但到实际收房时才发现与现实相去甚远,现实当中虚假宣传、改变小区规划也是一些开发商惯用的一手;另外,装修标准不符合合同的约定或开发商承诺。收房中其中一个重点就是要开发商如何兑现曾经的承诺。

      (二)解决办法

      1. 要注意平时的证据收集。

      如买房时的楼书、广告一定保存好,有条件购房时拍下售楼处沙盘,收房时应该对照小区平面图看环境。根据相关的司法解释,此类的广告可以作为要约,在法庭上作为证据出示,要求开发商兑现承诺。

      2. 要随时主张自己的权利。

      一旦发现小区有规划被变更的迹象,购房者一定要尽快跟相关部门和开发商交涉,以免形成事实,出现“赢了官司却无法执行”的局面。

      四、法定退房条件:

      在房屋验收过程中,业主如果发现购买的商品房存在质量问题,是不是都可以退房呢?退房的法定条件,综合起来包括以下几种:

      1. 购房合同无效:

      实践中,造成购房合同无效的常见情形有:①开发商无权处分该房产;②开发商存在欺诈情形。

      2. 套型误差导致退房:

      按套(单元)计价的预售房屋,套型与设计图纸不一致时,或者相关尺寸超出约定的误差范围,合同中对此未约定处理方式的,购房人可以退房。

      3. 面积误差导致退房:

      房屋实际交付面积比原合同规定误差比值超过3%(不含3%)的。

      4. 变更规划、设计导致退房:

      开发商未经有关部门批准,擅自改变房屋结构及合同中约定的配套环境的;开发商经批准改变房屋结构未经买家认可的。

      5. 质量不合格导致退房:

      房屋主体结构质量不合格并依照有关规定经委托工程质量检测机构核验确实的,买受人有权退房。

      特别提示:

      1. 由于楼盘整体建筑未完成而根本无法验收,未取得“三书一证一表”的楼房,买家可以不收楼。

      2. 出现上述法定退房条件时,购房人在以上情况之一出现时选择退房,相关违约赔偿责任由发展商承担,如果开发商不同意退房,购房人可向有管辖权的人民法院起诉。

      3. 如果不具备上述条件,但是房屋确实出现了质量问题,购房人有权要求开发商进行维修,因此造成损失的由开发商赔偿。

      五、特别建议:

      可以考虑集体收房。买房过程中,常常会涉及到很多专业问题,只靠消费者个人的力量有时很难解决问题,在此,特别建议您可以考虑集体收房,人多力量大,结合专家的力量解决遇到的所有难题!

      收房需要带的工具:

      1)1只塑料洗脸盆--用于验收下水管道

      2)1只小榔头--用于验收房子墙体与地面是否空鼓

      3)1只塞尺--用于测裂缝的宽度

      4)1只5米卷尺--用于测量房子的净高

      5)1只万用表---用于测试各个强电插座及弱电类是否畅通

      6)1只计算器---用于计算数据

      7)1只水笔--用于签字

      8)1把扫帚--用于打扫室内卫生

      9)1只小凳子和一些报纸、塑料带,包装绳--用于时间长,可休息一下及预先封闭下水管道。

      正常验收房子时间一般是持续2-3个钟头,建议早晨8:30去或下午2:30去。

      收房流程:

      核验业主材料

      业主领取《竣工验收备案表》、《房屋土地测绘技术报告书》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》并由开发商加以说明

      交纳剩余房款

      业主领取钥匙并签署《住宅钥匙收到书》

      业主做综合验收

      业主就验收中存在的问题提出质询、改进意见或解决方案

      开发商与业主协商并达成书面协议

      根据协议内容解决交房中存在的问题,无法在15日内解决的,双方应当就解决方案及期限达成书面协议

      业主签署《入住交接单》

      对发现的问题要在验楼单上予以注明,如果确实属于不能收楼的,要详细写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。

      【提示】:开发商在交房时向业主提供的《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》必须为原件而不是复印件。

      验房、填写验收记录和做房屋交接:

      验完楼后,业主应按实际验收情况填写《住户验房交接表》,同时将水表、电表底数抄在指定表格(一般附在《验房交接表》中);符合政府规定和合同约定的,通过验收;如有不满意的地方,可提出意见并将意见填写在《楼宇验收记录表》中,作为书面依据,如发展商未准备有关表格,业主应另以书面形式将意见送交开发商。根据业主意见,合同双方协商解决办法,如属可整修内容,应协商并签署有关整改维修文件,约定下次验收时间(一般不超过天)。不能整改的,应给予经济补偿;问题严重,对房屋使用功能影响重大的,可依法追究开发商相应责任,甚至退房。

      交费笔笔算清:

      检查完这些工作,如果没问题的话,那就交钱去吧;换正规发票及缴交各项相关费用与钱银有关,更要笔笔算清。

      签物业合同,拿钥匙,办理入住手续:

      验完楼后,开发商一般要求业主填写《住户档案表》、《入住协议》、《消防责任书》等协议书,同时领取《住户手册》、《服务指南》等各种入住手册及各种赠送物品。

      具体过程如下:

      1. 去物业部门查看资料部分,分别有以下几份资料需要查验:

      1) 房屋的《住宅质量保证书》--可带走

      2) 《住宅使用说明书》--可带走

      3) 《竣工验收备案表》

      4) 面积实测表

      5) 管线分布竣工图(水、强电、弱电、结构)--可带走

      如果房产商准备充分的话,一般10分钟即可查看完资料。

      2. 核实面积、合同及价钱多退少补问题。

      确认售楼合同附图与现实是否一致,结构是否和原设计图相同,房屋面积是否经过房地产部门实际测量,与合同签订面积是否有差异。(先查看售房合同,看之 间的误差为多少,一般为3%,3%之内不考虑,超出部分进行处理,建议定合同为2%误差,但是不超过5%比较好)以双方签定合同为准。一般这个时间因人而 变,时间为30--40钟。

     
  •     1、购房者在没有验收房屋前,不能领取住宅钥匙,办理入住手续。因此领取住宅钥匙以后验房发现问题,开发商只承担房屋质量包修责任,而无逾期交房的压力。

      2、商品房存在质量瑕疵的问题及应对方法

      商品房存在质量瑕疵是指商品房质量存在的问题。目前,商品房交付过程中,购房者以此为由,拒绝接收商品房的情况较为普遍。购房者的做法是否符合法律规定呢?

      首先要依据《商品房买卖合同》中约定的质量标准以及合同中有关的违约责任约定,若合同中明确约定交付的房屋达不到合同约定的质量标准,购房者有权拒绝接收房屋或解除同。若合同中没有明确约定,商品房存在质量瑕疵确属主体结构质量不合格,导致无法实现合同目的的,买受人可以拒绝接收房屋。

      对于交付的商品房存在地面、墙面裂缝、局部渗水、漏水、门窗损坏等质量瑕疵的,因为其一般不会导致购房者不能实现合同目的的,购房者不能由此拒绝接收房屋。开发商交付存在上述质量瑕疵的房屋须承担责任视具体情况不同,承担维修、更换、重做等违约责任,对于因维修、更换、重做给购房者造成损失的,开发商还须向购房者赔偿损失。

      3、商品房逾期交付的责任

      由于各种原因,开发商有时会逾期交付房屋。关于开发商逾期交房,开发商是否存在免责事由是关键,即开发商是否遇到不可抗力及合同约定的其他免责事由。如果存在免责事由,并及时履行了告知义务,则开发商可以不承担逾期交房的责任。若开发商逾期交房不存在免责事由,则需要承担商品房逾期交付的责任。需要指出的是,购房者不能以开发商逾期交房责任没有承担为由,拒绝接收房屋。

      在交房条件满足的条件下,只要开发商依约发出了交房通知,即使购房者没有按约前来接收房屋,也算开发商履行了交房义务。除购房者明确表示放弃接收房屋外,接收房屋本身并不意味着购房者放弃追究开发商的违约责任。

     
  •   当我们买了新的房子,我们一定会开始装修,对于新房子,我们的装修肯定有一定的标准,希望找到高质量的装修公司为我们进行装修,在保证美观的同时,也要保证质量,那么2018年房屋验收标准是什么?

      一、2018年房屋验收标准是什么

      (一)、楼地面:

      1、 空鼓:现场情况:现场检测发现部分房屋非常严重

      参照标准:50209—2002 5.2.5规定地面空鼓不能大于400cm2,且不多于2处。

      2、 踢脚线空鼓:现场情况:现场检测发现部分房屋非常严重

      参照标准:GB50209—2002 5.2.8条规定空鼓长度不应大于300mm,且不多于2处。

      3、 地面找坡:现场情况:现场检测发现部分卫生间地漏有积水现象。

      参照标准:GB50209—2002 5.2.7条规定不得有倒泛水和积水现象

      4、 渗水、水渍:现场情况:现场检测发现部分卫生间水管边严重渗漏。

      参照标准:GB50209—2002 4.10.10条规定严禁渗漏

      5、地面面层观感:现场情况:现场检测发现有裂缝、起砂。

      参照标准:GB50209—2002 5.2.6条规定不应有裂纹、脱皮、麻面、起砂等

      6、楼层地面高差:现场情况:现场检测发现高差为10-20mm。

      参照标准:GB50209—2002 3.0.15条规定有排水要求的建筑地面面层与相连各类面层的标高差应符合设计要求(一般为30mm)

      (二)、墙体

      1、 空鼓:现场情况:现场检测发现部分房屋大面积空鼓。

      参照标准:GB50210-2001 4.2.5条规定抹灰层与基层之接必须粘结牢固,应无空鼓、脱层、爆灰和裂缝。

      2、裂缝:现场情况:现场检测发现部分房屋墙面有裂缝。

      参照标准:GB50210-2001 4.2.5条规定抹灰层与基层之接必须粘结牢固,应无空鼓、脱层、爆灰和裂缝。

      3、表面平整度:现场情况:现场检测发现部分房屋偏差较大

      参照标准:GB50210-2001 4.2.11条规定允许偏差为4mm(按普通抹灰计)。

      4、立面垂直度:现场情况:现场检测发现部分房屋偏差较大

      参照标准:GB50210-2001 4.2.11条规定允许偏差为4mm(按普通抹灰计)。

      5、涂料:现场情况:现场检测发现部分房屋涂料不均匀、掉粉、、起皮。

      参照标准:GB50210—2001 10.2.4条规定应涂饰均匀、粘结牢固,不得漏涂、透底、起皮和掉粉

      (三)、门窗

      1、表面质量:现场情况:现场检测发现部分房屋所有门窗污染严重、破损。

      参照标准:GB50210—2001 5.4.8 条规定塑料门窗表面应洁净、平整、光滑、大面应无划痕、碰伤。

      判定:为不合格。

      2、门洞最小宽度、高度:现场情况:现场检测发现阳台单扇门偏差较大

      参照标准: GB50096—1999 3.9.5条规定公共外门1.2米,护(套)门、起居室、卧室门0.9米,厨房门0.8米,卫生间、阳台门(单扇)0.7米,高度统一为2米

      3、玻璃品种:现场情况:现场检测发现未用安全玻璃

      参照标准: GB50210—2001 5.6.2条规定品种、规格、尺寸、色彩应符合设计要求,单块玻璃大于1.5平方时应使用安全玻璃(9.2.4条规定安全玻璃指夹层玻璃和钢化玻璃)

      4、门窗扇安装:现场情况:现场检测发现无防脱落措施、开关不灵活

      参照标准: GB50210—2001 5.3.4(铝),5.4.5(塑)条规定必须安装牢固并应开关灵活,关闭严密,无倒翘,推拉门窗必须有防脱落措施

      5、框正、侧面垂直度:现场情况:现场检测发现偏差过大

      参照标准: GB50210—2001 5.3.12(铝)条规定允许偏差为2.5mm 5.4.13(塑)条规定允许偏差为3m

      6、门窗槽口对角线:现场情况:现场检测发现偏差过大

      参照标准: GB50210—2001 5.3.12(铝)条规定小于等于2米,允许偏差3mm,大于2米,允许偏差为4mm;5.4.13(塑)条规定小于等于2米,允许偏差3mm,大于2米,允许偏差为5mm

      (四)、电气

      1、电源插座数量:现场情况:现场检测发现所有房间都少插座

      参照标准:GB50096—1999 6.5.4条规定卧室、厨房设置一个单相三线和一个单相二线的插座两组,起居室设置一个单相三线和一个单相二线的插座三组,布置洗衣机、冰箱、排气机械和空调器等处设置专用单相三线插座各一个。

      2、卫生间插座:现场情况:现场检测发现有部分插座高度不足,未用接地线触头的保护形插座。

      参照标准:GB50303—2002 22.1.3条规定潮湿场所采用密封型并带接地线触头的保护形插座,安装高度不低于1500

      3、户内箱:现场情况:现场检测发现空开排版错误、标识不完整。

      参照标准:GB50303—2002 6.2.8条规定接线整齐,回路编号齐全,标识正确

      (五)、排水

      1、 通气管高度、位置是否合理:现场情况:现场检测发现出口4米以内有门窗未高

      出门窗顶600mm或引向无门窗一侧;未高出屋面2米

      参照标准:GB50242—2002 5.2.10条规定不得与风道或烟道连接。应高出屋面300mm.在通气管出口4米以内有门窗时,应高出门窗顶600mm或引向无门窗一侧。在经常有人停留的平屋顶上,通气管应高出屋面2米

      2、排水管有无倒坡:现场情况:现场检测发现有倒坡

      参照标准:GB50212—2002 5.2.3条规定生活污水管道度必须符合设计要求

      3、露台都无下水畚箕。

      4、露台檐沟、底层阳台无疏水篦

      二、现实生活中常见的房屋质量问题主要有:

      (一)楼体不稳定。主要表现为过了沉降期依然下沉不止以及不均匀沉降导致楼体倾斜或者因结构不完善,部分或全部承重体系载力不够,导致楼体有局部或全部坍塌隐患。前段时间出现的“楼歪歪”等现象就属于这种问题。

      (二)房顶或墙面渗漏。主要是由于防水工艺不完善、防水材料质量不过关等原因导致屋面渗漏,厨房、卫生间向外、向楼下的水平或垂直渗漏。夏天雨水多时,或者厨房、卫生间用水量大时,渗漏会严重,这不但影响使用人的正常生活,破坏地面装修,还影响楼上楼下邻里关系。

      (三)墙皮脱落。墙体内部各砌块、层面之间连接不好,在压力、温差等作用下形成中空,致使墙体整体抗压能力降低,表面粉刷层易于脱落。

      (四)裂缝。包括墙体裂缝及楼板裂缝。裂缝分为强度裂缝、沉降裂缝、温度裂缝、变形裂缝,产生的原因有材料强度不够,结构、墙体受力不均,抗拉、抗挤压强度不足,楼体不均匀沉降,建筑材料质次,砌筑后干燥不充分等。

      (五)隔音、隔热效果差。由于墙体、屋面隔音、隔热材料厚度不够,材料质次,或者施工工艺不合要求,造成隔断墙及楼板隔音、减震效果不好,影响正常生活或者屋面、外墙冬天降温快,夏天升温快,达不到保温、隔热的要求。

     
  •   一、建设工程竣工验收应当具备下列条件:

      1、完成建设工程设计和合同约定的各项内容;

      2、有完整的技术档案和施工管理资料;

      3、有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告;

      4、有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件;

      5、有施工单位签署的工程保修书。

      二、2018年房屋验收有什么规定

      建筑工程质量管理 第五十二条  建筑工程勘察、设计、施工的质量必须符合国家有关建筑工程安全标准的要求,具体管理办法由国务院规定。 有关建筑工程安全的国家标准不能适应确保建筑安全的要求时,应当及时修订。 第五十三条 国家对从事建筑活动的单位推行质量体系认证制度。

      (一)、产品质量

      监督管理部门或者国务院产品质量监督管理部门授权的部门认可的认证机构申请质量体系认证。经认证合格的,由认证机构颁发质量体系认证证书。 第五十四条  建设单位不得以任何理由,要求建筑设计单位或者建筑施工企业在工程设计或者施工作业中,违反法律、行政法规和建筑工程质量、安全标准,降低工程质量。 建筑设计单位和建筑施工企业对建设单位违反前款规定提出的降低工程质量的要求,应当予以拒绝。

      (二)、建筑工程分包

      给其他单位的,应当对分包工模的质量与分包单位承担连带责任。分包单位应当接受总承包单位的质量管理。 第五十六条 建筑工程的勘察设计单位必须对其勘察、设计的质量负责。勘察、设计文件应当符合有关法律、行政法规的规定和建筑工程质量、安全标准、建筑工程勘察、设计技术规范以及合同的约定。设计文件选用的建筑材料、建筑构配件和设备,应当注明其规格、型号、性能等技术指标,其质量要求必须符合国家规定的标准。 第五十七条 建筑设计单位对设计文件选用的建筑材料、建筑构配件和设备不得指定生产厂,供应商。 第五十八条 建筑施工企业对工程的施工质量负责。 建筑施工企业必须按照工程设计图纸和施工技术标准施工,不得偷工减料。工程设计的修改由原设计单位负责,建筑施工企业不得擅自修改工程设计。 第五十九条  建筑施工企业必须按照工程设计要求、施工技术标准和合同的约定,对建筑材料、建筑构配件和设备进行检验,不合格的不得使用。 第六十条 建筑物在合理使用寿命内,必须确保地基基础工程和主体结构的质量。 建筑工程竣工时,屋顶、墙面不得留有渗漏、开裂等质量缺陷;对已经发现的质量缺陷,建筑施工企业应当修复。

     
  •      根据我国目前的国情看,人民大众对生活的要求是越来越高,对社会服务的质量保障也日趋提升。对于社会福利,我国更是做出了很大的努力。放眼社会,房屋建造的现象已经不再稀奇,关于房屋验收您了解多少呢?对于2018年房屋验收证明怎么写呢?

      2018年房屋验收报告

      一、概述

      _____股份有限公司_____节能改造项目位于_____(地理位置)。项目建设面积_____平方米,总投资_____万元。建设内容为_____(按备案证或核准证填写)。建设规模为_____按按备案证或核准证填写)。

      本项目的建设执行标准为_____

      二、项目建设管理情况

      1、投资管理情况:

      该项目总投资_____万元,其中中央投资_____万元,_____股份有限公司自筹_____万元。项目资金于_____年_____月_____日前按时到位,中央投资于_____年_____月_____日到位,且全部用于该项目的建设。

      2、项目变更管理:该项目在实施过程中未发生任何变更。

      3、施工和设备到位情况:_____

      4、法律、法规执行情况:_____

      5、投入使用情况:_____

      本项目是企业内部技术改造与节能改造项目,不涉及内部组织机构建立和人力资源变动以及生产物资准备等事宜。

      6、竣工决算情况:_____

      本项目分期分批且由公司内部单位负责实施,无总体竣工决算。

      7、档案资料情况:_____

      该项目的实施经过了公司董事会会议决策,并形成决议_____

      项目涉及的主体设备投入使用前已经过_____股份有限公司设备能源动力部_____

      项目完成后,_____股份有限公司及时对实施情况进行了总结,对节能情况进行了自评,并出编制了自评报告;

      _____年_____月,国家审计署对该项目进行了审计,对项目实施情况、项目资金与中央投资利用情况以及项目节能量进行了确认,投资到位情况和节能量得到了审核组认可。

      _____年_____月_____日,该项目通过了治理工程建设领域突出问题工作领导小组审查。

      以上档案资料齐备。

      三、附竣工验收委员会人员名单(会签)。

      通过上述内容,相信很多人都对房屋验收有了一定的认识。相信大家以后在生活中遇到此类情况不会再迷茫,可以做到迎刃而解!本网站致力于打造保障的法律咨询平台。如果您还有疑问,欢迎进入律师咨询。

     
  •       一、竣工验收所需的材料

      1、建设工程竣工规划验收申请(1份,盖有申请人印章);

      2、《建设工程竣工规划验收》申请表;

      3、建设工程规划许可证副本及附件(定位红线图、施工图等);

      4、竣工资料,修测的竣工地形图及电子文件(含建筑高度等相关要素)(具备有城市规划测绘资质的测绘单位);

      5、建筑工程消防验收意见书;

      6、国有土地使用证原件或复印件;

      7、房地产开发项目:

      (1)房屋面积勘测报告复印件(包括90平方米以下的套数、面积)

      (2)加盖建设单位、设计单位和施工单位业务章的建筑竣工图纸

      8、需报送的其他相关图文材料。

      二、竣工验收的程序

      1、申请人提交申请表及规定材料,区行政服务中心窗口办理,办理人员出具接收材料凭证;材料不符合法定要求的,向申请人发出一次性补正材料通知书;

      2、现场查勘、复核,审查行政许可申请材料,作出是否同意或不同意的行政许可决定;

      3、分局经办人员填写竣工验收审查意见,局领导签发;

      4、由区行政服务中心发放《建设工程规划许可证》正本或发建设工程验收整改通知书。

      三、不予验收的情形

      1、申请规划验收的建设工程尚未竣工的;

      2、擅自改变规划批准要求和建筑物使用性质的;

      3、违法建设尚未处罚完毕或处罚案件尚未结案的;

      4、未完成规定的配套设施的;

      5、规划确定拆除的原有房屋和施工用房等临时建设尚未拆除的;工程脚手架未拆除完毕、建材及建筑垃圾未清理的;

      6、其它不符合规划许可要求的。

      四、规划验收的主要内容

      1、建设工程的总平面位置、相对高差、间距、高度、层数、使用性质、建设规模、主要出人四位置及地下设施是否符合《建设工程规划许可证》的要求;

      2、建设工程的附属用房、绿化、道路等各类配套工程实施情况是否符合《建设工程规划许可证》的要求;

      3、规划确定拆除的原有房屋和施工用房等临时建设是否全部拆除。

     
新房收房注意事项有哪些相关视频 更多>>
  • 成都房子限购政策
    2019-04-26 房地产法 播放:375
  • 卖房反悔的违约金多少
    2019-04-26 房地产法 播放:1055
  • 安置房可以直接写子女名字吗
    2019-04-01 房地产法 播放:2149
新房收房注意事项有哪些相关语音问答 更多>>
新房收房注意事项有哪些相关专题
新房收房注意事项有哪些相关问答专辑

15

15年的中国在线法律服务品牌

中国放心的互联网法律服务平台

82

覆盖82个法律专业领域

站内法律专业领域覆盖面广

1,000,000

每天为全国近100万互联网用户

提供各种类型法律知识查询服务

我是公众

有法律问题?直接发布咨询
(不限时间,律师在线,有问必答)

我是律师

400-678-1488
(服务时间:周一至周日 8:00-21:00)

关于法律快车

法律快车版权所有 2005-2019 粤ICP备10231287号-5 粤公网安备 44010602002222号 增值电信业务经营许可证(ICP证)粤B2-20100586